淺析公允價值計量在投資性房地產中的運用論文
一、公允價值計量屬性在投資性房地產領域的優勢分析
(一)產權視角
現代企業制度以產權制度為基礎，形成產權明晰的制度特徵。一方而，現代企業制度要求企業的所有權和經營權分離，並且所有權和經營權的歸屬明晰，對應主體明確其對企業承擔的責任和義務，並以此為基礎享有相關權利。另一方而，現代企業制度注重以產權為基礎協調各方利益，注重分散產權歸屬，形成產權結構內部的相互制衡，並以此為基礎，提升企業產權基礎上的管理決策科學性等，更好的提升現代企業的綜合發展能力。
(二)決策相關性視角
公允價值作為計量屬性，運用在投資性房地產、資產減值等資產負債的計量領域，能夠提升資產價值評估的相關性及可比性，並更好的滿足企業追求利潤的相關要求。以投資性房地產為例，公允價值運用在投資性房地產的期末價值評估中更能夠提升資產價格的市場化程度，促使投資者更清晰的分析企業財務資訊，進而結合自身情況對後續房地產市場形成科學理性判斷，提升財務資訊的決策有效性。
(三)財務管理視角
在投資性房地產領域運用公允價值進行計量，可以反應資產的市場價值，這個市場價值對於當前的.財務風險分析與資產管理有著重要的意義。尤其是，在國內投資性房地產市場價格波動迅速的前提下，正確的利用公允價值進行評估，可以對企業購入或轉出投資性房地產，進而調整資產負債結構等有一定幫助，對於企業的投融資決策等都是有利的。
二、公允價值在投資性房地產領域運用的問題
(一)集團內部不同計量屬性的問題
根據我國新會計準財的規定，企業集團的會計處理根據合併財務報表規範進行，母公司營統一子公司的會計政策，確保子公司與母公司的會計政策保持一致。如果子公司與母公司會計政策不一致，財應該按照母公司會計政策進行報表調整或者另行編制財務報表。假設母公司採取公允價值計量，那麼子公司也應該採取或者另行編制公允價值計量的財務報表。但是山於子公司所處的投資性房地產市場的活躍性並不高或者是不具備獨立的投資性房地產，而不能使用公允價值進行核算，保持成本模式計量，就會促使企業集團的財務合併中出現資產價值不統一的問題，影響企業集團的會計資訊質量。
(二)不同計量模式的轉變問題
根據新會計的規定，原來採取歷史成本進行計量的企業，可以在一定條件下轉變為公允價值進行計量。但是，公允價值卻無法有效的轉變到歷史成本，也就是說，如果某個上市公司投資性房地產領域採取公允價值，而另外一個企業採取歷史成本，當採取歷史成本的上市公司需要對採取公允價值的企業投資性房地產等進行評估時，是難以將公允價值轉回成本法下的價值結果的，這就出現一個非常突出的計量基礎和計量結果差異，財務資訊的可比性下降，尤其是會對併購融資等活動產生。
(三)稅務處理的問題
公允價值的運用促使投資性房地產的賬而價值變化明顯，並且對企業的淨利潤產生的影響。在此情況下，企業在稅務處理中，如果根據房地產餘額納稅財可能應納稅額相對低於公允價值下的應納稅額，這就使得企業對於公允價值計量的積極性不高。而尤為關鍵的是，在當前房產稅的計量中，並沒有對房產稅徵收的具體計量屬性進行區分，雖然新會計準財公允價值的引入不影響房產稅的稅基，但是在具體的應納稅額核算上卻存在顯著的差異，這就不利於投資性房地產運用公允價值計量後相關稅務工作的開展。
三、提升我國企業公允價值計量屬性運用的建議
(一)注重構建有利於公允價值執行的開放市場機制
結合前文分析，公允價值在投資性房地產領域的運用有著一定的優勢，但是發揮其優勢，必須為之構建一個開放公開的自山交易市場，為託收價格的確定奠定基礎。這就需要推進我國國內投資性房地產市場的公平交易制度發展，應該考慮藉助市場資訊化平臺與監管平臺的完善，為投資性房地產在全國的自山、公開交易創造一個交易平臺，並引入包括行政、媒體、自山人等的多層次監管，來降低交易中的關聯交易行為，進而為公允價值的實現創造市場基礎。
(二)推進公允價值財稅與審計工作的發展
公允價值在投資性房地產領域運用的發展需要配合以完善的財稅與審計工作，降低與之相關的財稅處理的舞弊與偷稅漏稅問題，提升財務資訊質量等。這就需要對公允價值的轉化進行更恰當的規定，特別是對公允價值向歷史成本的轉化進行一個公式設計，提升不同計量屬性下的財務資訊可比性。對於公允價值下投資性房地產相關的徵稅活動規定具體的徵稅方式與標準，在房產稅等領域也需要作出調整。此外，應該及時的開展公允價值計量下的內外部審計工作，確保公允價值得到正確的運用和準確的計量。
(三)推進我國企業現代企業制度深化改革
公允價值在投資性房地產領域的運用，需要上市公司在會計政策選擇中，真正的選擇公允價值這個計量屬性。要想實現這個要求，應該推進現代企業制度的實現，這對於降低內部人治理會計政策選擇有利。這就需要改善公司股權結構，分散股權，將以國有股為主的股權結構轉化為以法人和公眾持股為主的多元化股權結構模式，將股權分散，有利於從根本上改變股東控制股東人會。時對上市公司的董事會、監事會、高管的權責進行明晰，實現權利制衡與監督下的科學管理機制，為科學引入公允價值創造內部基礎。
