房地產開發專案投資決策的經濟分析與成本控制論文

　　一、房地產開發專案決策分析不當對成本造成的影響

1.開發成本受經濟形勢的影響

因為經濟形勢的變動給房地產開發商造成的損失是巨大的,比如像:市場需求、購買力、匯率等等方面。從最初的可行性研究到最終的樓盤上市,中間間隔很長的一段時間,在此期間內,市場需求會發生很大的變動,消費者需求等各種因素的變化會直接導致投資收益與預期計算偏離很遠。

2.開發成本受法律政策的影響

對房地產開發商影響最為直接的是金融政策和財政政策。法律政策風險是指一個國家所處的國際國內政治環境變動以及相應的法律政策調整,造成房地產開發商經濟上的損失。貨幣正常的鬆緊直接影響到專案的開發,從而影響到企業專案開發所需的成本費用。

　　二、完善房地產開發專案投資決策經濟分析的措施

1.建立科學的評估指標體系

規劃評估指標主要考慮的因素有:土地面積、建築密度、容積率、綠地率、交通、公共設施配套等等因素。在進行設計方案的評比過程中要充分考慮價效比、經濟性以及環保、格調等等各個細節問題。在進行經濟評價的過程中要綜合考慮財務評價和綜合評價,每個評價指標所包含的因素都對房地產開發專案的成本存在直接或者間接的影響。適當的提高建築平均層數和建築密度,控制適當的建築容積率,可以減少房地產開發專案的單位造價,同時節約用地,從而能有效降低整個專案的建設資金。

2.規劃方案的優選

要想有效地控制工程造價,必須在進行充分的市場調查研究之後,結合專案的具體情況,保證能滿足使用功能與生產要求的雙重前提下進行技術和經濟的有效整合,制定出多個方案進行比較,從中選出最優方案。在進行比較方案的優選工作時,一定要注意各個方案之間的可比性,根據專案的實際情況,選擇適當的經濟評價指標作為比較選擇過程的參考指標。

3.儘可能地提高專案抵禦風險的能力

房地產市場是一個資金密集型的行業,資金的使用量非常大,市場的任何波動和國家巨集觀調控政策的調整都會直接給房地產專案的收益造成嚴重的影響。這就要求開發商在投資決策階段通過對影響專案投資效果的社會、經濟、環境、正常和市場等因素的分析,瞭解各因素對專案的影響性質和程度,幫助投資者根據房地產專案風險的大小和特點確定合理的投資收益水平,提出有效的控制風險的方案,有重點的加強對投資風險的防範和控制。

4.採取多樣化組合投資

作為房地產開發企業需要將資金有選擇的投資到不同型別的房地產開發專案上,針對不同收入層次的居民建造不同型別的住宅、寫字樓或者娛樂場所等,以減少未來收益的不確定性。不同型別的房地產在開發的過程中風險也是不同的,對應收益高低也存在較大的差別。一般情況分析,開發專案收益率相對較高的對應風險也大。所以,如若將資金投入到不同的房地產開發專案中,可以將整體的風險降低,最終獲得的是一個相對平均的收益。

　　三、對房地產開發專案進行有效成本控制的方式

1.轉嫁風險

首先,可以向保險公司進行投保,以繳納保險費為前提將風險轉移給保險公司,由保險公司承擔風險。但是,保險公司雖然是一種及時、有效且合理的實施經濟補償的方式,但是保險的使用方位是有限的,而且在最初交的保險費金額也是非常大的'。所以,通過保險轉嫁風險並不能解決一切風險。

其次,以合同的形式將開發風險轉嫁給其他的經濟單位。比如在房地產專案的施工過程中,可以將部分危險性極高的工作轉包給經驗豐富的施工單位,這樣也是變相地減少了自身的風險。

2.透過目標成本控制方案進行投資決策

開發企業在進行房地產開發專案前都要有可行性研究,如果盲目進行投資,不僅使企業的利潤得不到很好的保證而且極易導致企業的虧損,嚴重者會導致企業的倒閉。因此利用目標建築成本控制方案來進行投資決策具有一定的科學性和可行性。在立項以前,要經過反覆測算,在確定建築成本的總額比建築成本控制數低之後,才能確認這個專案是可行的。如果高於建設成本控制數,則表示未達到利潤的期望值,該專案不可行。通過系統全面的測算,能夠確保企業開發專案的目的性,減少因盲目開發而給企業帶來的經營風險和不必要的開發成本。

3.做好前期預防工作

將前期預計有可能發生的損失直接攤入到日常經營成本中,這樣也是變相控制成本。比如,近年來出現的自保公司就是一個很好的例項,但是這種手段的選擇與實踐必須要在遵循法律規定的前提之下進行,同時也收到自身經濟例項的制約。

房地產開發專案投資決策的分析和成本控制是一個相對複雜的過程。為了使提出的決策更為合理,可實施性更強,必須要綜合財務資料方面的估算和預測。在此尤須注意的是,在具體評估預測過程中,應儘可能的因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性,或者差異過大。因此,在經濟的分析過程中,應該明確其中不確定因素,儘可能充分地估計到專案實施過程中可能遇到的風險,從而加強決策的可靠以及控制成本。