公允價值法對投資性房地產確認的影響
考慮到會計國際趨同的要求，我國新的《企業會計準則——基本準則》明確地將公允價值作為會計計量屬性之一，在38項新具體會計準則中有17項不同程度地運用了公允價值，同時結合我國的現實會計環境，在具體運用公允價值計量屬性時增設了一些限定條件，保持了應有的謹慎。我國運用公允價值的具體會計準則較多，主要集中在投資性房地產、非貨幣性資產交換、資產減值、債務重組、企業合併、金融工具等。下面就公允價值法對投資性房地產確認和計量等的影響作詳細闡述。
一、公允價值的概念
美國會計準則委員會（FASB）的定義是：“在當前的非強迫或非清算的交易中，雙方自願進行資產（或負債）的買賣（或發生與清償）的金額。”國際會計準則委員會（IASC）的定義是：“在公平交易中，熟悉情況的當事人自願據以進行資產交換或負債清償的金額。”我國新會計準則的定義與後者基本相同：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自願進行資產交換或債務清償的金額。”而且，“在公平交易中，交易雙方應當是持續經營企業，不打算或不需要進行清算、重大縮減經營規模，或在不利條件下仍進行交易。”
從定義中可以看出，公允價值強調“公平”、“自願”的交易價格，它最大的特徵就是來自於公平交易市場的確認，是基於活躍市場的理性雙方對資產或負債價值的公平認定和計量，不是某個特定主體的估計；它的確定並不在於業務是否真正發生，而在於雙方一致性而形成的價值，是一種具有明顯可觀察性和決策相關性的會計資訊。
二、《企業會計準則第3號—投資性房地產》具體規定
按照《企業會計準則第3號—投資性房地產》準則，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括採用成本模式計量的投資性房地產和採用公允價值模式計量的投資性房地產。第三章“後續計量”中指出：有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，可以對投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量。同時又指出：採用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件，投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關資訊，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。
採用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，而應當按照資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
同時，為了防止上市公司在採用公允價值計量時其持有的房地產溢價在賬面上集中體現，導致賬面利潤大幅增加，新準則還規定：“自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小於原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大於原賬面價值的，其差額計入所有者權益。”這基本排除了上市公司利用公允價值確認投資性房地產而產生鉅額賬面利潤的可能性，充分體現了我國新會計準則對公允價值應用的謹慎性。
企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。從成本模式轉為公允價值模式，視為會計政策變更；已採用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
三、採用公允價值模式計量投資性房地產的主要賬務處理
企業應按照投資性房地產類別和專案分別對“成本”和“公允價值變動”進行明細核算。期末借方餘額反映企業投資性房地產的價值。
（一）企業外購、自行建造等取得的投資性房地產
借：投資性房地產—成本（購買價款+相關稅費+其他支出）
貸：銀行存款（或在建工程）
（二）將作為存貨的房地產轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產：
借：投資性房地產—成本（轉換日的公允價值）
存貨跌價準備 （已計提的跌價準備）
貸：庫存商品（賬面餘額）
資本公積—其他資本公積（或借：營業外支出）
（三）將自用土地使用權或建築物轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產
借：投資性房地產—成本 （轉換日的公允價值）
累計攤銷（累計折舊） （已計提的累計攤銷或累計折舊）
無形資產減值準備（或固定資產減值準備）（已計提的減值準備）
貸：無形資產（或固定資產） （賬面餘額）
資本公積—其他資本公積（或借：營業外支出）
（四）投資性房地產進行改良或裝修
借：在建工程（投資性房地產的賬面餘額）
貸：投資性房地產—成本
貸（或借）：投資性房地產—公允價值變動
（五）資產負債表日，投資性房地產的公允價值＞其賬面餘額： （或者公允價值＜其賬面餘額做相反的會計分錄）
借：投資性房地產—公允價值變動（公允價值一其賬面餘額）
貸：公允價值變動損益
（六）將採用公允價值模式計量的投資性房地產轉為自用時
借：固定資產（無形資產）（轉換日的公允價值）
貸：投資性房地產—成本 （賬面餘額）
貸（或借）：投資性房地產—公允價值變動（賬面餘額）
貸（或借）：公允價值變動損益
（七）出售投資性房地產時
借：銀行存款 （實際收到的金額）
貸：投資性房地產—成本 （賬面餘額）
貸（或借）：投資性房地產—公允價值變動（賬面餘額）
貸（或借）：投資收益
同時，
借（或貸）：公允價值變動損益（該項投資性房地產的公允價值變動）
貸（或借）：投資收益
四、公允價值計量對投資性房地產的影響
公允價值計量對相關公司投資性房地產核算提供了一種新的模式，但公司是否利用或怎樣利用這種模式仍需要深入研究。
（一）正式確立重估淨資產值法（NAV）作為房地產上市公司估值的中心地位
現行會計準則規定：只有企業在股權結構發生變化或者對外投資這兩種情況下，才允許使用重估淨資產值法作為記賬依據。公允價值計量模式的引入使得相關企業在更大的範圍內使用此法，提供的賬面價值更能真實地反映該企業資產的真實市場價格。隨著投資性房地產物業的增多，特別是在我國經濟持續穩定發展及人民幣升值的狀況下，新會計準則的採用，必將引導市場更多地關注各項投資性房地產物業的真實價值，並使重估淨資產值法成為評估投資性房地產企業的主要標準之一。即使對以開發業務為主的房地產企業來說，新會計準則的實行也將導致投資者以更為穩健和客觀的估值標準來衡量公司的價值。
（二）提高公司對資訊披露的真實反映
近幾年，隨著房地產市場的高速膨脹，企業若繼續按照歷史成本的原則來計量所擁有的投資性房地產，特別是土地使用權，這顯然會使會計資訊無法真實公允地反映企業的真實價值，而且在我國目前的市場環境裡，投資性房地產物業大都存在很大程度的升值。公允價值模式的引入肯定將加大市場對一些原來資訊披露不夠充分的公司價值的挖掘，使投資者對這類公司價值的認識更為全面。
按照《企業會計準則第3號—投資性房地產》的要求，企業若以公允價值的記賬模式取代傳統成本模式記賬的，應該屬於會計政策的變更。會計政策的變更能夠使公司提供更可靠、更相關的會計資訊，同時也使投資者更全面充分地把握相關企業的真實資訊。在採用公允價值模式記賬的當年，公司應當採用追溯調整法調整期初留存收益，即這些企業的上年度淨資產值將會得到較大幅度的提升，有利於提高相關公司的規模。
（三）公司每年淨利潤的.波動程度會增大
公允價值的變化將加大淨利潤的波動幅度。現行會計制度下，企業的投資性房地產物業都是計入固定資產或無形資產中，其市值變動並不計入當期損益，我們無法從相關的會計報表中尋找其變動的痕跡，也不利於反映企業房地產的構成情況及各類房地產對企業經營業績的貢獻。當前我國的投資性房地產物業市場已經進入加速發展階段，雖然並不排除部分投資性房地產物業出現貶值的可能性，但更多投資性房地產物業的升值潛力較大且預計將會持續；按照新準則所要求的公允價值法來重新計量這些“名不副實”的投資性房產，企業每年的重估增值額應該會使當年的淨利潤預計得到持續的額外提升，企業投資性房地產的鉅額利潤終將能夠在賬面得到充分體現，由此也大幅提高了每股的淨資產，降低了市盈率。但由於對淨利潤的影響比較多，相應波動程度也會增加，因此，如何評價這種由於增值帶來的利潤增加需要市場進一步達成新的均衡，而且，投資者也需要以更為穩健和客觀的估值標準來衡量此類房地產公司的真正價值。
（四）未來投資性房地產公允價值的確認
公允價值模式符合投資性房地產的特性，能夠較好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，儘管公允價值的確認仍然是一個難點，很多人擔心在現階段的實務操作中公允價值容易導致利潤操縱，但是隨著我國房地產市場的持續發展，售房資訊的公開化、透明化，相對於其他資產而言，投資性房地產物業的公允價值還是比較容易取得的。同時，新會計準則也借鑑了國際會計準則中確定公允價值的方法，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產物業進行評估，並在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等；而且鉅額利潤的出現意味著企業繳納的稅額也相應攀升，之前投資性房地產物業計入固定資產或無形資產進行折舊、攤銷的抵稅功能也沒有了。
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