房地產專案策劃階段的投資可行性研究論文

摘 要：隨著我國城鎮化的快速推進，房地產開發市場也得以高速發展。而在房地產專案決策階段，專案可行性研究報告發揮了舉足輕重的作用。房地產專案投資規劃的可行性研究是專案開發研判階段的一個重要工作，它能夠保證房地產投資以較小的投入換取最大的經濟效益。所以，房地產專案開發建設的可行性研究對投資方有著重要意義。

關鍵詞：房地產投資；可行性研究；風險控制

　　1 專案可行性研究的重要性

專案可行性研究的重要性主要包括以下幾方面：

1.1房地產專案可行性研究要求預期明確

專案可行性研究主要包括對行業資料的分析彙總、對社會經濟環境的研究和對未來房地產市場供需的預期，從而對房地產投資的收益進行正確估算。

1.2 房地產專案可行性研究必須客觀嚴謹

“實事求是”是貫穿房地產專案可行性研究始終的最基本要求，也是最明確的'要求，在尊重事實資料的基礎上，尊重社會規律和經濟規律的前提下，對房地產開發專案投資收益進行科學的預估和評判。

1.3 房地產專案可行性研究的可靠性特徵

房地產專案可行性研究要求區別對待具體的案例並給予具有針對性的、明確的、可實現的執行方案，以求達到投資利用率最高、成本回收和利潤收入最大化的根本目的。

1.4 房地產專案可行性研究的科學性特徵

房地產專案可行性研究要求運用先進的計算技術和科技方案，按照房地產專案和社會經濟發展的基本規律，對每個房地產專案的市場預期和盈利情況進行準確的計算預估，並以此為房地產專案能否開展的重要評判依據。

　　2 房地產專案可行性研究的步驟和注意事項

（1）資料策劃準備階段，房地產專案可行性研究要求一定數量的專門人員來進行設計和組織。要明確房地產專案可行性研究團隊，討論房地產專案執行的可行性研究方案，並劃撥這個決策團隊需要的設計經費。

（2）房地產專案可行性研究的資料整理階段，房地產專案可行性研究要求整理彙總與要開發土地有關的客觀地理環境條件、社會經濟條件和政策標準法規。資料蒐集必須要做到全面、準確、科學、相關、嚴謹。

（3）房地產專案可行性研究方案的預期和討論階段，這個階段是要在前期工作都準備完成，基本掌握完整的房地產專案可行性研究資料基礎上才可以開展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規、開發商投資能力等情況，最後制定出初步的房地產專案可行性開發方案草稿。

（4）對房地產專案可行性研究方案進行論證，運用先進的數學分析方法，結合財務情況、自然環境、社會國情等選擇可以保證各方利益儘可能最大化的方案。

（5）彙總房地產專案可行性研究方案並形成報告，房地產專案可行性研究報告必須內容完整，切覆蓋房地產專案可行性研究的整個週期，內容要詳實。按照報告篇幅的大小可將報告分為如下幾種：房地產專案投資可能研究報告、房地產專案概述可行性研究報告和房地產專案全面可行性研究報告。這三種報告的核心內容基本一致，都需要保證真實、客觀，科學。準確，但是隨著報告的精細程度不同，一般情況下應包含房地產專案的財務可行性分析和專案重要性、必要性分析。

在房地產開發專案可行性的研究中也有一些普遍問題的存在，由於可行性研究過程中涉及到許多的資料與調研結果，所以一些共性問題經常出現且不容易被提起重視。

（1）調研不全面、不深入、論據不充分，在房地產開發專案可行性研究報告書中，某些企業貪圖方便，未作全面調研，對負責專案的地理水文環境、環境氣候、名勝古蹟、法規政策等平鋪直敘，不求深入。技術論述部分不清晰，主次不分，讓人看後看不出該文的核心內容所在。有些立場不公正，為了迎合領導或業主的需求，對建設方推薦方案優點講得多，缺點講得少，甚至不講，故意陪襯方案。

（2）立場不中立。僅作表面文章，比如工程質量、投資估算、拆遷面積等資料表格。有的科研單位畏懼承擔風險，盲目遵照業主要求，不拿事實資料說話，不進行投資概算，基本起不到比對多個方案選優的目的。

（3）經濟指標不客觀，經濟、財務評價是每個房地產開發專案可行性研究報告的核心內容，是決策階段專案擇優排序的主要資料依據。正因為這樣，一些負責經濟評價可行性的人員為了達到業主期望的房地產開發專案投資收益，人為的對財務淨現值、投資收益率和專案回收期等資料進行調整，有的甚至修改調研資料，偏離客觀事實。使研究結論發生偏離。

（4）房地產開發專案可行性研究數量問題、投資概算偏差大會造成房地產開發專案可行性研究資料不準確、費用概算偏差大的原因主要是有些科研單位現場勘查不認真，個別技術人員責任心問題，技術不紮實，導致獲得的工程資料不準確，使得房地產開發專案可行性研究結果出現很大的偏移。

針對當前專案可行性研究存在的主要問題文章給出如下幾點解決方法：

（1）可行性研究工作的理論與實踐結合。可行性研究工作是要求長期耐心細緻的市場調研和資料整理計算工作，這些工作都要求工作人員能夠做到微觀經濟效益核算與巨集觀經濟效益核算相結合，動態資料分析與靜態資料分析相結合，定量分析與定性分析相結合。

（2）建立精確科學的指標評價系統。房地產開發專案評價系統是可行性報告的重要組成部分，它主要包括評價規劃、市場前瞻、設計草案、經濟效益預期等。

（3）政策引導規範房地產專案可行性研究。培育相當數量的專業房地產可行性研究人員，推進房地產專案可行性分析行業的進一步發展。

參考文獻

[1]張紅.房地產經濟學講義[M].清華大學出版社，2009.

[2]錢瑛瑛.房地產經濟學[M].同濟大學出版社，2008.