關於公允價值在投資性房地產的運用及影響

[摘要] 隨著新會計準則的出臺，公允價值的應用是其中的一大亮點。本文著重分析了公允價值在我國投資性房地產中的應用及影響，對投資性房地產中公允價值模式計量做了進一步的剖析。

[關鍵詞] 投資性房地產 公允價值 新會計準則

財政部於2006年2月15日頒佈了新的企業會計準則，其中《企業會計準則第3號——投資性房地產》(以下簡稱新準則)首次將投資性房地產作為一項單獨的資產予以確認，並首次在非金融資產計量中引入公允價值，因此具有十分重要的意義。

一、單獨列示投資性房地產

新準則中規範的投資性房地產，是指能夠單獨計量和出售的，企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。它包括已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用權，以及已出租的建築物。因此，一般開發企業用於銷售的房地產，以及為生產商品、提供勞務或經營管理而持有的建築物或土地使用權，不屬於投資性房地產，應分別在存貨、固定資產和無形資產中進行核算。

長期以來，我國並未針對投資性房地產單獨制定相關準則，而是將其分散在“存貨”、“固定資產”和“無形資產” 等其他相關的會計準則中加以處理。然而，隨著經濟的發展和投資觀念的改變, 投資性房地產已成為一項經營性活動, 而不是傳統意義上的固定資產：一方面，投資性房地產經過數年以後，其市場價值不僅可能高於賬面淨值，而且還經常高出其賬面原值的數倍，甚至數十倍；另一方面，由於房地產的價值對市場的依賴程度很高，使得對房地產的投資往往具有高收益和高風險並存的特點。在這種情況下，將投資性房地產作為存貨、一般性固定資產或無形資產無法在會計上真實反映其價值，導致投資性房地產市場價值與賬面價值相背離。新準則將投資性房地產從一般性固定資產和無形資產中分離，更加清晰地反映了企業持有房地產的構成情況和盈利能力，提高了會計資訊的相關性，符合我國經濟發展的現狀。

二、公允價值在投資性房地產中的具體運用

採用公允價值作為計量屬性是新會計準則的一大亮點。公允價值計量模式，是指以市場價值，即熟悉情況的當事人在公平交易中自願據以進行資產交換或債務清償的金額。公允價值在投資性房地產中的運用主要涉及以下幾個方面：

1.投資性房地產後續計量

新準則規定，投資性房地產後續計量，通常應當採用成本模式，存在確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以採用公允價值模式。但是，同一企業只能採用一種模式對所有投資性房地產進行後續計量，不得同時採用兩種計量模式。

採用成本模式的，會計處理方法同原有的準則要求基本一致，即將有關資產的賬面價值作為投資性房地產的入賬價值，投資性房地產比照固定資產和無形資產準則計提折舊或攤銷，並在期末進行減值測試，計提相應的`減值準備，期末按賬面價值在資產負債表中反映，只需單賬戶反映資產的實際成本即可。

而在公允價值模式下，投資性房地產應按照首次執行日的公允價值作為入賬價值，公允價值與原資產賬面價值之間的差額調整期初留存收益。在後續支出的確認與計量上，如果後續支出使可能流入企業的未來經濟利益超過了原先的估計，應計入投資性房地產的賬面價值，否則應計入當期損益。日常核算過程中對投資性房地產不計提折舊或攤銷，資產負債表日也不需要對投資性房地產進行減值測試，其折舊、減值或土地使用權攤銷價值直接反映在公允價值變動中，並通過“公允價值變動損益”對企業利潤產生影響。企業應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

舉例說明：某企業於20x7年5月1日起將新開發完成的一棟寫字樓租賃給甲公司使用，租賃期為五年。寫字樓造價3000萬元，20x7年5月1日的公允價值為3200萬元，則在公允價值模式下，應確定該項投資性房地產的入賬價值為3200萬元（其中成本3000萬元，公允價值變動200萬元）。假如當期期末該項資產的公允價值上升為3500萬元，則應補調其賬面價值300萬元，並將該差額記入“公允價值變動損益”。

2.後續計量模式變更

為保證會計資訊的可比性，企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式時，由於兩種模式下投資性房地產的入賬價值不同，因而公允價值與原賬面價值之間產生了差額，這個差額不直接計入損益，而是作為會計政策變更處理，調整期初留存收益(未分配利潤)。而已採用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

3.投資性房地產與其他資產的轉換

企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，並且滿足條件的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產。

在成本模式下，應將房地產轉換前的賬面價值作為轉換後的入賬價值。採用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小於原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大於原賬面價值的，其差額計入所有者權益。

三、公允價值計量對投資性房地產的影響

與國際財務報告準則相比，我國新會計準則對公允價值計量的應用十分謹慎。企業採用公允價值對投資性房地產進行計量，主要有以下幾個方面的影響：

1.對企業資產結構的影響

新會計準則將“投資性房地產”在資產負債表上單獨列示，使原先分別在“存貨”、“固定資產”、“無形資產”中核算和列報的投資性房地產，統一列入“投資性房地產”中核算，這一變化將影響企業的資產結構，尤其是有大量投資性房地產在存貨中核算的企業，由於執行新會計準則後全部轉入“投資性房地產”中核算，將使企業的流動資產（存貨）減少，流動比率降低。

2.對所有者權益的影響

企業在對投資性房地產由成本模式計量轉為公允價值模式計量的首年，將採取追溯調整的方式調整年初所有者權益。而在目前房地產價格普遍高於歷史成本的情況下，這會導致企業上年度的資本公積有較大幅度的提升，所有者權益大大增加。

而且，企業將自用房地產或存貨轉換為投資性房地產時，如果轉換日的公允價值大於原賬面價值，其差額計入資本公積，也將增加企業的所有者權益。

3.對企業利潤的影響

公允價值模式下，企業在資產負債表日對投資性房地產的資產價值進行重估，如果投資性房地產升值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，企業當年的利潤就會增加；又由於公允價值模式下投資性房地產不需要計提折舊和攤銷，從而可以減少費用的支出，也會增加當年的利潤。而我國目前房地產價格剛好處於持續上漲階段，因此採用公允價值模式，可以提高這些房地產企業的盈利水平，使企業淨利潤有所提升。

4.對稅負的影響

由於現行稅法仍將投資性房地產作為一般固定資產或無形資產對待，因此在成本計量模式下，新會計準則和稅法的處理基本一致，而在公允價值模式下二者存在明顯差異：會計上年末按投資性房地產的公允價值調整其賬面價值，差額計入損益，不再計提折舊或攤銷；而稅法按實際成本確定投資性房地產的賬面價值，不確認公允價值變化產生的所得，待處理時一併計算確定應計入應納稅所得額的金額，這樣就可能產生遞延所得稅資產或遞延所得稅負債。

綜上所述，此次新準則中對投資性房地產的相關規定，尤其是公允價值的引入，意義十分重大，對房地產行業將產生一定的影響。但是，目前公允價值的確定仍是一個難點，未來還應加強對投資性房地產價值評估的研究，只有把握好公允價值在投資性房地產中的應用，才能進行正確的會計核算，提升企業的投資價值。