房地產專案可行性研究分析
可行性研究，是指在建設專案投資決策前對有關建設方案、技術方案或生產經營方案進行的技術經濟論證。論證的依據是調研報告。下面是小編為你帶來的房地產專案可行性研究分析 ，歡迎閱讀。
【摘 要】投資之前做好專案的可行性研究分析是必不可少的過程。文章針對房地產行業近年來勢如破竹的發展，論述了房地產專案可行性研究分析的主要內容，指出了目前關於房地產專案可行性研究分析存在的問題，並提出相關改進措施。
【關鍵詞】可行性研究分析;主要內容;現狀問題;改進措施
可行性研究最早於20世紀30年代初出現在美國，在開發田納西河流域開始將其列入開發程式，使其成為工程專案規劃的重要階段。改革開放以後，我國為了加強專案投資決策分析，引進了專案可行性研究技術。1983年，國家計委頒發了《關於建設專案進行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設的程式。
房地產專案的可行性研究分析是專案前期的必要準備工作，在專案投資之前，從經濟、技術直到社會各種環境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個工程專案在技術上是否先進、實用和可靠，在經濟上是否合理，在財務上是否盈利，為投資決策提供科學的依據。
一、房地產專案可行性研究分析的主要內容
自1993年取消分房制度以後，我國房地產行業迅猛發展起來。房地產專案的可行性研究分析作為專案決策的基本內容和主要工作方法，已經逐步形成了比較規範和穩定的內容和程式。
不同於一般建設專案先投資後生產的特點，房地產專案投資開發的過程也是專案生產的過程。一般建設專案的建設期和經營期都是截然分開的，先有固定資產投資和流動資金投資，後有生產經營活動。而房地產專案的開發銷售，存在預售模式，使得專案建設期、經營期和銷售期交錯在一起，這就要求房地產專案的可行性研究分析具有其特殊性。
房地產專案的可行性研究分析在一般建設專案的基礎上，著重強調市場分析、專案選址及定位、經營方式以及租售價格的確認、經濟財務的可行分析。另外，在我國可持續發展觀的影響下，專案的環境評價以及節能效應等越來越受到重視。
(1)市場分析、專案選址及定位
房地產專案的市場分析、專案選址、專案定位是對專案的市場需求及供給的分析。通過大量的市場調研、統計分析方法進行市場分析可以獲得目前房地產市場上的'走勢和需求，針對市場分析進行專案選址及定位所確定的專案產品供給能夠滿足市場需求，並且能夠為之後的銷售工作打好基礎。因此，做好市場分析、專案選址及定位是專案可行性研究分析的基礎。
(2)經營方式以及租售價格
經營方式以及租售價格的確認是專案收益的重要組成部分。房地產專案採用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經營方式，關係到整個專案未來現金流量。通過了解周邊樓盤資訊，選取近似樓盤作為專案租售價格的參考專案，採取市場分析法等恰當的計量經濟分析方法獲得合理有效的租售價格。在此基礎上進行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價值。
(3)經濟財務的可行性
經濟財務上的可行性包含兩方面的內容，一是經濟可行性分析，二是財務可行性分析。經濟可行性是指專案整體能夠對國民經濟產生的積極影響，一定程度上能夠推動國民經濟的發展;財務可行性是指專案本身的經濟效益，從專案的總投資和收入出發，分析能夠為房地產企業帶來經濟利益。進行經濟財務可行性分析，客觀的評價專案可行與否是確定投資該房地產專案的關鍵。
(4)環境評價以及節能效益
在專案全壽命週期管理和可持續建設觀念的影響下，房地產專案可行性研究分析越來越注重擬建專案對環境的影響以及可以採取的節能措施。環境評價是從專案的綠化工程、景觀工程對周邊環境以及居民生活的提供的舒適度來進行評價。節能效益是從專案本身的建築結構出發，分析專案是否符合可持續原則，是否具有迴圈經濟效應。
只有對上述部分進行客觀的評價分析，得出的可行性研究報告結論才是符合專案本身的，才能客觀公正的為開發商提供投資決策的資料基礎。但縱觀目前房地產專案的可行性研究分析，由於實際操作的複雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。
二、房地產專案可行性研究分析的現狀問題及相關改進措施
(1)開發商可行性研究分析意識不強
大多數開發商對可行性研究分析不重視，開發商的目標是獲取利潤，對於可行性研究分析，通常是專案已經立項之後，由於相關部門報批備案需要，或是由於專案融資時，銀行等金融機構的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
為了解決這一問題，首先必須讓開發商明確，可行性研究分析不僅僅是向當地政府、規劃部門和環境保護部門申請有關建設許可檔案的依據，更是開發商在今後競爭日益激烈的房地產市場上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經濟損失的有效措施。對開發商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使專案的許多重大經濟技術原則和基礎資料得到落實，使開發商的決策建立在科學而不是經驗或感覺的基礎上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強對專案審批程式的嚴格控制，堅持先有可行性研究分析，再立項。
(2)可行性研究依據不充分
開發商或是委託的相關代理方在進行可行性研究分析時，主要依據專案的設計方案說明並結合國家、地方政府出臺的相關估價檔案，對專案的經濟財務效益進行評價。但是在確認租售收入方面，通常採用的資訊量不夠，資料更新不及時，並且選用分析方法不恰當，導致專案租售收入不能客觀反映對專案預售情況的預測，從而影響專案現金流量的預測，使得可行性研究分析結果不合實際。
為此，組織建立專門的資料庫可以有效解決資料收集困難這一關鍵問題，使得房地產的可行性研究分析不再成為 “無稽之談”。
(3)可行性研究分析深度不夠
就目前房地產專案可行性研究分析來看，涉及的範圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發商有意識要對環境以及節能效益方面進行評價分析，但在其出具的可行性研究報告中，這一部分論點不鮮明，論據不充分，論述不詳細，並且定性描述佔絕大部分，缺乏詳細有效的定量分析。
針對這一現象，政府相關部門制定有關的制度標準，以規範這一部分的研究分析。培養專業型人才，建立專業的可行性研究分析機構，保證可行性研究分析專業化，更加詳細深入。
三、結語
總之，房地產專案可行性研究分析是專案投資決策前的必要步驟，內容上應該較為全面的涵蓋專案的各個方面，在此基礎上，著重注意市場分析、專案選址及定位、銷售方式以及租售價格、經濟財務可行性分析等方面。
我國房地產專案可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關的各個角度著手，政府部門加強其監督引導作用，規範可行性研究分析;開發商認真貫徹實行相關政策規範，重視可行性研究分析對擬建專案投資分析的價值;相關可行性研究分析報告編制機構，重視專業人才的培養，提高可行性研究報告的深度和質量。各個部門通力合作，使可行性研究工作發揮其應有的作用。
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