[優選]銷售策劃7篇

銷售策劃 篇1

一.市場環境分析

（1）營銷環境的種類

市場營銷環境是指影響企業營銷活動的所有外部因素。公司的營銷環境是指在營銷活動之外，能夠影響營銷部門建立並保持與目標顧客良好關係的能力的各種因素和力量。營銷環境既能夠提供機遇，也能造成威脅。成功的公司都知道持續不斷的觀察並適應變化著的環境是非常重要的。 識別環境的重要變化主要由公司的營銷部門負責。與公司其他部門不同，營銷部門必須能夠跟蹤發展的趨勢、尋找市場機會。儘管公司所有的管理者都應該瞭解外部環境，但營銷部門有兩個專長。他們有科學的辦法——市場情報和市場調研——來收集關於營銷環境的資訊，而且他們在顧客和競爭環境上也花費更多的時間。在對市場做了系統的調查後，營銷部門能夠將其戰略加以改進，以適應市場新的挑戰和機遇。

我們可以簡單把其分為微觀環境和巨集觀環境二大類。微觀環境指與企業緊密相聯，直接影響企業營銷能力的各種參與者，包括企業本身、市場營銷渠道企業、顧客、競爭者以及社會公眾。巨集觀環境則是指影響營銷環境的一系列巨大的社會力量，主要是人口、經濟、政治法律、科學技術、社會文化及自然生態等因素。

微觀環境直接影響與制約企業的營銷活動，多半與企業具有或多或少的經濟聯絡，也稱直接營銷環境，又稱作業環境。巨集觀環境一般以微觀環境為媒介去影響和制約企業的營銷活動，在特定場合，也可直接影響企業的營銷活動。巨集觀環境被稱作間接營銷環境。

所有的營銷活動都有可能涉及到微觀環境和巨集觀環境。在這裡需要注意的幾點是：1、不同營銷活動所面臨的主要營銷環境是不同的，有的可能主要的競爭對手，而有的可能主要是技術原因，等等。2、對同一個企業或同一種水平而言，在不同的時期所面臨的主要環境也有可能是不同的，或者說是會變化的。如山西假酒案被曝光後，山西省內白酒生產企業面臨的最主要營銷環境就是社會對山西整個白酒行業的不信任危機。在這種信任危機的籠罩下，即使質量很好的白酒生產企業，他的產品也很難銷售出去。20xx年有人在網上散佈“香蕉有毒”的謠言，

使得香蕉嚴重滯銷，香蕉生產企業普遍嚴重虧損。這種整個行業的聲譽危機就是行業內企業面臨的最大營銷環境。這種行業信任危機不改變，所有行業內企業將根本無法生存。改變這種環境就成為企業營銷成功的最主要因素。“溫州鞋”從“假冒偽劣”的市場形象轉為“名優商品”的市場形象，使幾乎所有的`溫州製鞋企業深刻體會到營銷環境的厲害。

因此，企業作為國民經濟的細胞，它的生存和發展與其所面臨的內外環境休慼相關。內外環境是一把“雙韌的劍”，一方面為企業的發展帶來了機遇，另一方面也為企業的發展帶來風險與威脅。外部巨集觀環境是企業不可抗力的不可控因素，分析研究它，才能捕捉到環境變動帶來的營銷機會，也才能避免環境變動造成的危機和威脅；微觀環境是直接影響制約企業營銷活動的力量，分析研究它，才能協調企業的相關利益群體，促進企業營銷目標的實現。企業必須根據環境的實際與發展趨勢，相應制定並不斷調整營銷策略，自覺地利用市場機會，

防範可能出現的威脅，揚長避短，才能確保在競爭中立於不敗之地。

（2）營銷環境的特徵

1.客觀性

環境作為營銷部門外在的不以營銷者意志為轉移的因素，對企業營銷活動的影響具有強制性和不可控性的特點。一般說來，營銷部門無法擺脫和控制營銷環境，特別是巨集觀環境，企業難以按自身的要求和意願隨意改變它。如企業不能改變人口因素、政治法律因素、社會文化因素等。但企業可以主動適應環境的變化和要求，制定並不斷調整市場營銷策略。事物發展與環境變化的關係，適者生存，不適者淘汰，就企業與環境的關係而言，也完全適用。有的企業善於適應環境就能生存和發展，有的企業不能適應環境的變化，就難免被淘汰。

2.差異性

不同的國家或地區之間，巨集觀環境存在著廣泛的差異，不同的企業，微觀環境也千差萬別。正因為營銷環境的差異，企業為適應不同的環境及其變化，必須採用各有特點和針對性的營銷策略。環境的差異性也表現為同一環境的變化對不同企業的影響不同。例如，中國加入世界貿易組織，意味著大多數中國企業進入國際市場，進行“國際性較量”，而這一經濟環境的變化，對不同行業所造成的衝擊並不相同。有的直接受到很大影響，有的受影響程度並不是很明顯。

3.多變性

市場營銷環境是一個動態系統。構成營銷環境的諸因素都受眾多因素的影響，每一環境因素都隨著社會經濟的發展而不斷變化。

銷售策劃 篇2

一、活動時間：

二、活動地點：

六樓會議室

三、活動物件：

機關隊4人（機關部門各部門推薦或自願報名）；

營業部及各支行隊各推選4人蔘加。

四、比賽專案：

單指點鈔、多指點鈔、票幣計算、小鍵盤錄入

五、比賽規則：

點鈔比賽：單指單張在規定範圍10分鐘內以12把為及格線，多指多張在規定範圍10分鐘內以16把為及格線。（每把正確得4分，錯一把扣6分，其中未墩齊扣1分，把條未紮緊扣1分，蓋章不清晰扣一分）。

票幣計算：在規定範圍10分鐘內以算對10題為及格線，大小寫全對得10分，大寫正確得4分，小寫正確得4分，其中分別未標明分節符、小數點、人民幣符號的均扣1分。

小鍵盤錄入：在規定範圍10分鐘內以算對7題為及格，計算正確得10分，其中分別未標明分節符、小數點均扣1分。

六、開設獎項：

按各項比賽綜合成績評出：團體獎一名，獎勵500元；各項比賽評出個人：

一等獎1名，獎勵300元；

二等獎1名，獎勵200元；

三等獎1名，獎勵100元。

藉此活動，要求營業部各網點在4月15日至5月4日期間開展為期20天的櫃面業務技能大練兵活動，全面調動會計櫃員苦練技能、提升業務技能水平的.工作熱情，在全行掀起技能練兵活動的熱潮。一是加強技能訓練，全面提高櫃面業務處理效率。要求全體櫃員勤學苦練，並在推動全員普練的基礎上，對於業務技能相對較弱的人員，制定階段性目標，利用班前班後時間，加練補練，爭取取得顯著進步。二是加強監測，動態評價，全面提高訓練效果。要求營業部及部室行長、會計主管建立訓練臺賬，並在櫃員之間開展競賽，每日對櫃員點鈔、票幣計算、小鍵盤錄入等三項技能進行測試或互測，記錄成績。特別是對於今年新入行櫃員，要重點督導，加強訓練，確保在活動期間技能水平有較大幅度的提高。三是組織每週抽測，加強檢查監督。分行將每週抽測各機構技能較弱的櫃員，檢查營業網點訓練效果，定期通報測試結果。分行將針對抽測中發現的問題，提出指導性意見，切實有效地提高櫃麵人員整體業務技能水平。

營業部及部室將力爭通過技能大練兵活動，推動各營業網點櫃面業務技能水平再上新臺階。

銷售策劃 篇3

主辦：生物科學與工程學院

承辦：生物科學與工程學院學生會宣傳部

生物科學與工程學院 迎 新 花 卉 展 策 劃書

一、活動目的:

新生入學都是學生從一個熟悉的環境來到一個陌生的環境，為了給新生留下一個積極樂觀、充滿活力的大學印象，我院將在新生入學之際報道的時候舉辦迎新花卉展，既可以充實大學生校園活動，又可以讓新生體驗大學的美好。

二、活動主題:

迎新生花卉展。

三、活動時間:

20xx年新生報到時持續一週

四、展出地點:

新生報到地點

五、主辦單位

主辦單位：生物科學與工程學院

承辦單位：生物科學與工程學院宣傳部

六、展出內容：

以“迎新”為主題，展出一些色彩鮮明給人以舒適感的小型花卉產品，品種各個班級定

七、獎項設定及獎勵辦法

評獎方式：投票。投票方式：給投票的新生和新生的家長沒人一個票紙，選出自己認為好的班級的.號碼，根據票的多少評出獲獎班級。

獎 項：

一等獎：一名 300元

二等獎：一名 200元

三等獎：一名 100元

優秀獎：三名各50元

八、活動流程：

1、20xx年6月份給各班班長開會，內容是花卉展的意義，及給各班一定的經費，買種子或者買花。每班出30盆花。

2、20xx年8月28日檢查各班花的情況

3、製作宣傳海報兩張，貼於15#6樓，和1樓大廳

4、條幅製作，掛於15#樓前

5、新生報到的早晨7:00，學生會各部門派出幹事，搬30張大桌子和30張單人桌於新生報到點，並且擺好。

6、當天8:00，各班級將本班級的30盆花搬到新生報到處，並且在本班級的區域將花擺放整齊。

7、由宣傳部人員值班，檢視選票情況。

8、晚上由人員看管花卉，付勞務費。

九、經費預算：

海報 2張40元

條幅 2條180元

每個班級經費 100元|每班 *20個班級 = 2000元

獎金：750元

水 2件50元

勞務費 +餐費 1000元

總計3320元

銷售策劃 篇4

在實際營銷工作中除前期策劃定位工作外，專案銷售中、後期的跟蹤、調整、優化工作尤其重要。同時，必須切實加強對一線銷售人員的不斷培訓和再培訓管理，促使銷售團隊領悟策劃精髓及銷售策略，確保專案策劃和銷售工作的`統一。

虎狼之師是如何建立的？和鋼鐵是怎樣煉成的一個道理！

打造和提高一線銷售體系的戰鬥力已經成為近期集團以及專案營銷工作的核心重點！ 自力更生，豐衣足食！

一次大規模的整編、整風、操練、比武的大練兵即將拉開帷幕。

一、基礎類培訓和考核

1、《集團企業文化介紹》

2、《集團規章制度課程》

3、《營銷中心工作流程和行為規範》

4、《基礎工程知識》

5、《財務和按揭課程》

6、《合同與政策法規課程》

7、《銷售技巧課程》

8、《化妝與儀態課程》

9、《電話接聽課程》

10、《建立高績效團隊》

培訓形式：講解、角色演練、小組討論、遊戲互動、個案分析

考核形式：筆試、口試

二、專案類培訓和考核

1、《專案總體介紹》

2、《專案園林設計介紹》

3、《樓盤結構與戶型介紹》

4、《沙盤與樣板房介紹》

5、《銷售流程課程》

6、《入住流程與物管課程》

7、《市場狀況與競爭對手分析》

8、《客戶管理技巧與客戶分析》

9、《銷售表格填寫規範》

培訓形式：實地講解、周邊樓盤實地踩盤總結與分享、個案分析

考核形式：一對一的實地考核（口試）、筆試

三、素質類培訓和考核

1、《禮儀與氣質修煉》

2、《自我心理調節》

3、《顧客心理學簡介》

4、《風水學介紹》

考核形式：筆試、口試

四、管理類培訓和考核

1、《管理概念課程》

2、《團隊性格分析與組合》

3、《溝通與激勵技巧》

4、《會議技巧》

5、《有效授權》

培訓形式：遊戲感悟、分析練習和實操練習

考核形式：筆試、實操考核

五、實地培訓和考核

1、《實地訓練》

2、《開盤及展銷會演練》

3、《實施踩盤計劃》

考核形式：根據實習和演練成績作為考核分數

以上培訓及考核執行計劃由營銷中心牽頭，行政部、人力資源部、設計中心、物管公司、法律事務部等單位和部門配合，部分內容培訓可邀請外單位專家支援。培訓工作未盡之處，及時增補。

銷售策劃 篇5

本商行成立目的：推進xx品牌建設，拉動配套裝置銷售，維修，管理，促進本公司和配套廠家共同健康的發展，實現銷售和品牌建設雙贏。更好的服務與紙箱包裝公司，和紙箱機械公司，為有志的,德才兼備，銷售人員，提供提供更好的發展空間和機遇。

部門成立方案；以入股的方式，安排工作人員兩名，配置辦公室一間，一名為文祕人員，詳細記錄本部門裝置銷售地址，電話，時間，以便定期回訪，定期服務，便於管理，便於形成歷史記錄。為公司的長遠發展提供資料，和根據。入股額以小額為好，等額入股，如果能參與一線銷售的，和無股份其他員工一樣拿提成，如不能參與一線銷售的，年底分紅，股東參與重大事宜的`決策，銷售服務部的規章制度由股東們開會決定並形成制度。建議以兩萬元為基礎股。本銷售部除中高檔印刷機本公司生產外，其他裝置配件，均有本部門，定點在固定廠家定期購入。供應廠家必須安本銷售部要求生產，否則定為偽約。入股年分紅以存款利息為基本點，按年度總結為憑據分紅。

銷售部初期成立經王總批准，辦事處有倉庫和簡易辦公裝置為基本條件，通過廣告，和售後服務推廣市場。以小投資穩發展為基礎。

每個辦事處有除錯工一名，經理一名，要求；都具備國中以上學歷，都會開車，品德端莊，有愛心有熱情。對所有員工進行定時培訓，定期學習，定期公司開會。年終拿提成，平時定額工資。

隨著xx品牌受到社會各界的，信任，支援和認可，必將拉動xx印刷機和其他全國各地配套裝置的銷售，真正的成為，包裝機械生產廠家，和使用廠家的共同發展。

總之，本部以規章制度管理員工，為社會行內的發展提供動力，愛心取之於社會用之於社會。希望大家相信與我與公司。共創行業輝煌。本部門的成立一切制度的制定都要，謀求xx公司和市場銷售的雙贏。

銷售策劃 篇6

策劃說明

隨著人民生活水平日益提高，人們更加註重飲食的營養和保健，餐飲文化越來越普及。中國成為了世界上葡萄酒消費增長最快的市場。10年來，世界葡萄酒傳統消費國的消費量基本維持原有水平，唯獨中國市場異軍突起，葡萄酒銷量不斷攀升。這讓全球葡萄酒廠商趨之若鶩。曾有法國報刊用“令人瞠目結舌”來形容中國葡萄酒市場近年來的需求增長速度。英國ISWR/DGR研究機構的最新調研資料顯示，20xx年，全球葡萄酒的消費總量為2.38825億hl（百升）。其中，中國葡萄酒的消費量將達558萬hl。20xx年，中國是全球最活躍的葡萄酒市場，葡萄酒消費量將增長近36%；同期，全球葡萄酒消費總量的增長幅度僅為9.15%。同時，最近三年，高檔葡萄酒的銷量年均增長50%，酒莊酒的銷量年均增長則超過了100%。世界葡萄酒行業最負盛名的《葡萄酒報告》預測：20xx年中國葡萄酒消費結構中：高、中、低檔酒的比例分別為50%、40%、10%。高階市場的利潤率往往高達30%－50%。

一． 市場分析

行業分析

我國是一個以白酒消費為主的國家，葡萄酒的生產和消費一直處在很低的水平。1995年以前我國葡萄酒的產品大都是甜型葡萄酒，產品葡萄汁含量低，通過近幾年調整產品結構，已形成以全汁葡萄酒為主的產品結構，其中幹型、半乾型葡萄酒已佔總量50一60％。在幹型酒中，乾紅葡萄酒約佔80％，乾白葡萄酒約佔20％，高檔次產品品種日益豐富，除已有國際公認的高檔單品種葡萄酒外，高檔起泡葡萄酒、年份酒、產地命名酒也相繼出現。葡萄酒消費市場在中國的培養經歷了很長的時間，1995年以後的葡萄酒熱可以是一個真正的開始。目前的消費群體主要是高收入階層和年輕人，消費區域集中在廣東、上海、北京等沿海地區和大中城市。與白酒、啤酒等其它酒種比較，葡萄酒的市場佔有率有一定提高，在消費者中的普及率還不是很高。

市場份額

在重要的葡萄酒消費市場華南地區，進口紅酒中法國紅酒市場綜合佔有率之和超過34％。其中波爾多地區的紅酒市場綜合佔有率均名列第一。法國高檔葡萄酒越來越佔據了更多的進口份額。統計顯示，20xx年經廣東口岸進口葡萄酒仍以法國產的高檔葡萄酒為主，進口量達到633.1萬升，迅猛增長1.7倍，已佔經廣東口岸進口葡萄酒數量的45.9%，比20xx提升了9.8個百分點

SWOT分析

品牌在市場上的優勢：a品牌知名度高 b拉高堡酒莊是法國八大酒莊之一，口碑很好。c是以著名葡萄產區—法國波爾多地區的精品葡萄為原料釀成的優質乾紅葡萄酒。 d含有多種維生素、13種微量元素和28種氨基酸，其中有8種氨基酸是人體不能合成的 。

品牌在市場上的劣勢： 產品產量有限，價格較高。

品牌在市場上的機會：品牌知名度高，消費群不斷壯大，市場佔有率持良性發展,前景廣闊。

品牌在市場上的威脅：行業內歐洲、北美、非洲及澳洲幾大知名品牌的競爭和中國本土品牌的崛起。

核心競爭能力

歷史悠久、世界知名度高、文化深厚、無汙染、無公害、安全、衛生、健康、營養的綠色食品。

消費者分析

消費群主要是高收入階層和年輕人，消費區域集中在廣東、上海、北京等沿海地區和大中城市。據調查報告顯示，購買葡萄酒的動機，自己喜歡喝的佔34。29%、為健康的佔領22。86%、因社交需要的15。71%、收藏跟其它各佔10%、只有因時尚購買是7。14%；

1、 購買動機：大部分消費者以“自己喜歡喝”為首位需求，其次就是“為健康”接下來就是收藏跟時尚購買。

2、 購買方式：消費者消費紅酒最多終端是餐廳、酒樓和夜場，這些地方以直接消費為主。其次大型商場、量販也是紅酒的一個重要銷售視窗，這些地方的消費行為主要是送禮和自己儲藏，銷售量相對較小，價格對其選擇的影響不大；

3、 飲用方式：消費者一般在宴會，派對，休閒時刻，家庭就餐時進行飲用。平時偶爾也會獨自品嚐。

4、 品酒觀念： 消費者對乾白的消費還處於跟風階段，真正會“品”酒的人還不多，對乾白的認識在於“調節氣氛，有情調”，對酒質不講究，對低劣品質的酒認識不多。

消費環境分析

l、中國經過改革開放30年的發展，給我們提供了良好的經營環境。消費者的人均收入不斷提高，消費能力越來越強。

2、中國人越來越注重餐飲文化，酒早已成為桌上之物。

3、進口紅酒在我國市場雖來勢洶洶，但市場仍有很大空缺。

4、消費者越來越注重生活品味，越來越多的瞭解知名紅酒的文化，培養了很多紅酒的忠實Fans。

競爭對手分析

1、拉高堡葡萄酒的主要競爭對手是世界八大酒莊

A、 產品質量較好

B、 品牌知名度較高

C、 收藏價值高，在世界各國都有很多的忠實收藏家

2、八大酒莊酒存在的一些缺陷：

A、 產量少，基本都是在3萬箱左右。

B、價格高，每瓶價格都在數千元以上。

二、營銷策略

品牌競爭策略

拉高堡酒莊位於法國梅多克地區吉倫特河左岸生艾斯提夫北部，面積達55公頃，屬於法國中級酒莊，每年產量大達到300000瓶。20xx年集錦獎，20xx年中央農業部金獎。葡萄採摘時間通常略晚，經過精心分類篩選、輕微壓榨，置於24小時完全溫控的不鏽鋼瓶中進行20-30天的初步發酵，使葡萄果皮上的各類物質充分釋放，滲入到酒體中。之後酒汁用橡木桶儲存於酒莊一個古老的半地下式酒窖中陳釀，經過21個月的.時間待酒體成熟以後進行裝瓶。其深沉的酒體富含平衡的單寧酸度，給人帶來愉悅的感受。入口飽滿景緻、香味馥郁，留有像

木桶陳釀的香味給人以無限遐想。拉高堡紅酒是波爾多梅多克地區能夠將現代釀酒科技與傳統陳釀方法有益結合的典型代表。

廣告策略

銷售渠道策略

1、在—線的大型商場超市，量販特設產品展示與終端服務禮儀小姐，實行產品優點解說和品牌說服，注重產品文化的培養。

2、促銷活動，在系列產品推廣期間，我們將產品和消費者接觸的地點首先鎖定在酒樓、餐廳、夜場，展開試飲活動，讓消費者直接感受到產品的口感和品質。同時，由導購人員對消費者進行紅酒知識的普及和灌輸。

公共關係促銷策略

舉辦產品品嚐會暨高收入階層和年輕人會員晚會，廣泛邀請一些政府部門、主管部門領導，商業銷售的負責人，品酒專家、社會名流、消費者代表，新聞媒介單位參加。

內容：邀請上述人員參加產品的品嚐，廣泛地徵求社會各界的意見和建議，包括產品口感、酒度、價格、包裝、宣傳、銷售等環節。在品嚐會之後輔以聯歡晚會，以避免單調。

地點：可選擇有一定檔次的賓館酒店或各地知名酒窖

作用：花少量的錢財既可廣泛徵求社會各界對產品的看法，避免產品與市場發生較大程度的偏差，同時又廣泛宣傳產品，塑造良好的公關形象。

廣告促銷策略

1、廣告定位

A、市場定位

以廣東地區為華南地區第一站，廣州作為主要推廣城市，深圳、汕頭、惠州、湛江為輔，向整個珠三角地區輻射，產品推廣活動的開展以廣東為重點。

B、商品定位

具有較高收藏價值、價效比最高的高檔紅酒，真正無汙染、無公害、安全、衛生、健康、營養的綠色食品。

C、品牌定位

新一代健康、營養的法國名莊紅酒

2、廣告目標

廣告目標是突出該紅酒的優點和產品形象，使之根植於消費者心中，從而達到擴大影響，實現促銷目的與營銷的目的

3、廣告物件

A、目標市場細分

通過調查和綜合分析認定，該系列產品目標市場定在廣州市場，再佔領深圳、汕頭、惠州、湛江市場並輻射珠三角地區。同時尋求國內市場。主要是華南地區、華東地區，華北地區。

B、產品目標消費群確定為：高收入階層和年輕人，年齡在22—50歲之間。

4、廣告媒體策略

該紅酒處於銷售額穩步增長階段，產品潛在市場大，購買慾強，應注意運用各種組合媒介造成較大的廣告聲勢，給人強烈的印象，在較短時間內向消費者傳遞較為密集的資訊量。同時，應採取集中性的廣告宣傳策略，側重宣傳產品效能、優點、特點；廣告宣傳物件重點在啟發那些最先購買的使用者，廣告媒介也應選擇

與這些消費者關係最大的媒介方式，有重點地、組合協調地使用以下媒介和方法：

1、 報紙廣告

A、 投放地域：先在主要推廣城市廣州開始，網路主要報紙媒體，待產品有更大盈利再向全國各大報紙媒體鋪開。

B、 投放位置：日報的經濟版、市場資訊版；商業報刊的市場行情版

C、 創作簡述：表現出無汙染、無公害、安全、衛生、健康、營養的綠色食品，採用綠色環境和體魄健康的人為視覺元素，描述產品的優點和好處。

2、 雜誌廣告（同上）

3、 電視廣告

A、時間：黃金時間的前後十分鐘內及經濟新聞、經濟專欄的前後刊播。 B、創意簡述：從產品的消費者定位出發，在電視鏡頭中突出製造商業活動、競爭的氣氛和忙碌的生活，並利用現代人對健康和養顏的執著及對綠色食品的喜好心理，表達健康生活，營養人生的意境。

4、 產品說明書廣告

（1）使用場合與物件： a．附在產品包裝內給消費者； b．郵寄給一些大的商業專業公司和超級商場、量販。即針對批發、零售商。 （2）要求印刷設計精美，內容包括產品優點、效能、、徵訂單。 （3）POP廣告：使用在終端銷售現場，使消費者易發現，重視該產品。場部 a、使用方式：免費贈送給大型超市、量販、酒樓及食市 b、要求：印製精美，圖案、色彩鮮明醒目。

銷售策劃 篇7

第一部分 專案分析

一、專案優勢分析

1.位置優越、交通便利

專案位於沙灣東華大道，地處沙灣鎮商住新區，旺中帶靜，距市橋僅10分鐘車程，公共汽車直達小區，交通極其便利。

2.周邊配套、設施完善

專案毗鄰各式商鋪、食肆、戲院、銀行……相關配套設施一應俱全，休閒、購物無所不便。

3.環境優美、綠化率高

專案區內住宅與綠化環境設計比例協調，適合當今住宅市場的新潮流，區內綠意盎然，住宅小區均採用港式設計，獨有首層私家花園，附設大型地下車庫，帶給住客優美的居住環境及清新的空氣。

二、 目劣勢分析

1.市場競爭激烈

鎮內聚合了荷景花園、雅荷居等眾多大型樓盤，上述樓盤無論在規模、位置、價格上都各有優勢，而目標顧客有趨向性，從而分薄了部分客源，令各個專案之間的競爭日趨激烈。

2.由於社會趨勢，分工更加明細，各專業知識得以更充分的發揮。

經我公司人員現場調查，瞭解到貴公司現在根本沒有專業的售樓人員，更無銷售工作的統籌，在樓盤銷上已打上8成折扣。

第二部分 專案推廣

一、專案市場定位

本專案地處沙灣商住中心，周邊生活設施齊全，商場、食肆、銀行、市場等應有盡有，根據沙灣一帶市場情況以及專案自身規模，建議專案檔次定位於中檔，但包裝策劃成較高檔次，利用周邊完善的生活設施加上自身優美的綠化及小區環境，附加新穎先進的智慧化社群管理系統，營造一個獨具品位，充滿時代氣息的二十一世紀都市新住宅小區。

二、專案形象定位

1. 附加先進的智慧化社群管理系統

專案倡導的二十一世紀家居生活注重個性的發揮，“以人為本”的思想貫空其中，圍繞人為中心可以大方面進行發揮，一是將現代智慧化資訊引入家居生活，讓人在說笑間完成各種生活工作事務，又可“秀才不出門，精通天下事”，同時將現代建築和大自然的綠化環境融為一體，令人舒適愜意，悠然自得。

為此需具備以下幾方面素質：

a.高度社會化

二十一世紀是一個社會分工更深入、更廣泛、更細微的世紀。假如說二十世紀的社會分工主要體現在人類的勞動方面的話，二十一世紀的社會分工則更多的滲透至人類生活的各個方面。人們逐漸感覺到以往必須躬親的“家務活”變得越來越不必要，“購買服務”越來越成為新的時尚;與此同時，人們有可能，也必須將更多的精力投入到各自專注的領域，否則其就可能遭到被淘汰的危險。這個趨勢對家居生活的影響主要體現在兩方面：一是小區物業管理將會越來越普遍，服務也更加全面與完善;二是家政服務的日趨盛行，家庭內的清潔、護理及廚藝等“家務”由各種專業公司的服務來替代。

b.高度資訊化

二十一世紀是資訊世紀。資訊不僅成為社會生產的重要資源，決定人們事業的成功與否，而且資訊特長的應用也成為人們日常生活的一部分。資訊化對家居模式的影響一方面體現在樓宇的硬體設施上，大量的電子裝置被裝配進家居，樓盤“智慧化”將是大勢所趨;另一方面，資訊消費成為時尚，資訊服務極大地豐富著人們的生活內容。

2.追求和諧與自然

也許是對現代都市喧囂、繁忙、緊張化的一種逆動，追求和諧與自然已經成為一種時尚，未來的二十一世紀這種趨勢將會更加明顯。體現在小區環境方面，人們將越來越追求建築風格與綠化、小區環境的配合，越來越追求與綠色自然的貼近和迴歸。典雅風格的七層複式，草地、熱帶樹木、庭臺，和諧的社群文化，融洽的.人與人之間的關係，將使翠怡軒成為都市中的綠洲，紅塵中的樂土。

3.旺中帶靜，舒適愜意

翠怡軒位處番禺市橋旁邊，周邊生活配套齊全，飲食、娛樂、商場、市場、銀行配套齊全。小區稍離主幹道，無車馬喧囂，真正居家寶地。

4.賣點分析：

a.主賣點

·位處商業中心，旺中帶靜

·綠化環境，獨立私家花園

b.輔賣點

·智慧化家居管理系統

·和諧、人性化的社群文化

三、專案目標客戶定位

根據專案周邊樓盤目標消費的調查分析，結合專案的地段、環境、規劃、建築風格及目前物件消費心理的分析，建議本專案的目標客戶群定位於中檔收入人士，具體分為：

1. 工薪階層中的白領一族

此類買家多為工薪階層中收入較豐的白領一族，且以青年買家居多，其較喜歡新潮時尚的居住生活環境，購房主要用作自住。

2. 外來高收入人士

此類買家多在番禺工作或從商多年，有穩定的收入，渴望購房安家落戶番禺，本專案對這類外來市民而言存在最大魅力。

3. 部分港澳人士

四、專案價格建議

針對目前樓市競爭激烈、周邊樓盤競相降價的情況，初步建議本專案在淡市中以吸引人的價格和付款方式作為促銷的最直接手段。建議專案銷售價格以“低開高走”的形式陸續出現，即首次公開發售以“超低價”吸引買家，促成發展商的資金迅速回攏，幫助完善專案配套及資金滾動，然後視市場反映，在不同階段適當加價，並在後期高價位階段予以優惠，從面營造樓盤的搶購熱潮。

第三部分 品牌形象及廣告傳播初步策略

一、品牌策略概述

翠怡軒要取得良好的銷售業績，就必須建立獨特的品牌形象，從專案現有狀況，建築設計專案推廣策劃出發，品牌策略的思路是形象同中求異，獨特鮮明的賣點，個性化的小區文化。

二、廣告訴求策略

1. 理性訴求

a.位處沙灣最成熟的生活社群

b.智慧化家居管理，帶來完美生活境界

c.價格、收費恰到好處

2. 形象訴求

a.草木亭臺，綠地假山，私家花園

b.尊貴典雅的建築設計

3.情感訴求

a.翠怡軒天人合一

b.融洽的人際關係

c.和諧的小區文化

三、廣告風格

自信、自豪而不自負，

優美、優雅而不矯飾，

既具有時代感，又充滿人情味

……

四、廣告受眾定位

翠怡軒廣告的目標受眾，是既追求都市的繁華舒適，又懂得享受寧靜和諧，既追求卓越的生活品質，又富有人情味的，收入較高的番禺生活、工作的本地及外來人士。

五、小區現場包裝

小區優美的綠化環境和有宣傳效力的現場包裝是促進銷售的重要手段。

1. 售樓部

建議售樓部的建築風格、用料以及色調等，與整個專案相一致，給買家一種真實、直接的感受。

2.樣板房

建造兩房兩廳、三房兩廳兩個樣板房，配置傢俬、電器、擺設、廚具等，使買家對樓盤有更具體、生動的瞭解。

3.指示牌

建議在樓盤附近的中華大道處設立一塊樓盤指示牌，既具交通指引作用，又反映樓盤的地段優勢及其他賣點。

4.圍牆

建議建造小區圍牆，既可標示樓盤，又可反映樓盤的形象與賣點，給予公眾良好的第一印象，增加樓盤的內涵，在圍牆上書寫專案名稱、推廣賣點，繪畫宣傳圖案，重要區段加以燈光照明，晝夜宣傳，提升樓盤檔次。

5.彩旗、橫幅、豎幅、弔旗的製作佈置，既可營造熱烈的銷售氣氛，又可宣傳樓盤。

六、銷及公關活動配合

促銷方面可採取多重摺扣，買樓送契稅，送管理費，抽獎送傢俬，送裝修等常用形式。

公關方

面可舉辦翠怡軒兒童書畫大賽，番禺環城長跑等類似吸引公眾注意力的活動。

在樓盤公開發售前及銷售高峰期，配以系列的軟性宣傳文章，營造立體式的銷售宣傳效果。