有關市場營銷策劃模板五篇

市場營銷策劃 篇1

前言

隨著中國市場經濟的進一步發展和中國加入WTO後市場的擴大，以及網路營銷的發展，使得飾品的發展空間很大。但是，一個新的行業的出現，一方面蘊含著很大的發展潛力，同樣也存在著很多問題。由於飾品行業一直以來的經營狀況都比較零散，行業的競爭日趨激烈，而飾品店缺少規範化操縱，往往沒有足夠的規模，同時，個體經營的小飾品實店的成本較高，造成飾品行業整體抗風險性很低

一、產品特性分析

1、產品概述

飾品是用來裝飾的物品，一般用途為裝點居室、美化公共環境、裝點汽車、美化個人儀表。故飾品可分為以下幾類：居家飾品、服飾飾品、汽車飾品等。

2、發展環境

中國內地，這一行業尚處於初期發展階段。隨著社會經濟、文化的飛躍發展，人們正從溫飽型步入小康型，崇尚人性和時尚，不斷塑造個性和魅力，已成為人們的追求。

3、發展特性

從購買鉑首飾品種的選擇取向來看，市場消費存在變數。有關專家認為，今後一個時期我國黃金珠寶首飾市場的消費增長主要靠婚慶、鑽飾消費和境外來華遊客消費等三

個需求來拉動。項鍊的需求與戒指，尤其是婚戒比較，購買動力趨弱。如果商品價格上漲過快、過高，消費者很容易轉向其他首飾品種，如白金首飾或K金首飾；尤其世界黃金協會推動的K金戰役將推動K金首飾在年輕一族中與鉑首飾競爭。

4、功能

佩戴小飾品是一個人搭配衣物、彰顯個性的重要選擇，飾品也就是用來裝飾和佩戴的,有些飾品可以起到芳香，清潔，美化等等的作用,好的飾品可以讓換然一新、心曠神怡，在街上諸多的飾品精品店也越來越注重到飾品的市場，選當然在送生日禮物、朋友聚會、送男女朋友等都離不開小飾品。

5、生命週期分析

每一樣產品都該有一個生命週期，飾品作為選擇類消費品，它從工廠出來進入批發商零售商領域，再到最終消費者手中，最後被愛美的人士佩戴，直至被淘汰，這期間的過程可長可短，完全取決於消費者的喜好，因此，飾品的生命週期會隨著人們的喜好而發展至淘汰

6、產品差異分析

由於小飾品的各自差異，如買家包裝工具不同（包括實際包裝與廣告包裝）、飾品生產所用主材料、以及飾品使用壽命價等不同，使飾品有了差異與價格不同

二、市場分析

1、行業分析

飾品行業是從珠寶首飾、工藝禮品行業中分離出來，綜合形成的一個新興產業

2、市場潛力分析

飾品作為新經濟的增長點，發達國家已逐步走向成熟。各種檔次的專賣店、銷售點星羅棋佈；各種款式、各種層次的產品充分滿足了日益增長的市場需求。而在中國內地，這一行業尚處於初期發展階段。隨著社會經濟、文化的飛躍發展，人們正從溫飽型步入小康型，崇尚人性和時尚，不斷塑造個性和魅力，已成為人們的追求。

3、目標市場分析

1、巨集觀環境

中國經濟的快速發展，國內市場環境穩定，加入WTO後為飾品行業的發展創造了更為廣闊的市場空間，飾品行業市場日趨成熟，我國飾品行業正面臨著全面的產業升級。

2、微觀環境

飾品行業屬於低端行業，技術含量要求不高，相對於其他行業，它的成本少，收益較快。

3、消費者分析

飾品行業是一個彰顯時尚、個性的行業，小巧，精緻，產品偏向於女性，以15—25歲女性為主要的消費者。

市場營銷策劃 篇2

一、活動背景：

任何一個企業無論實力如何雄厚，也不能滿足整個市場的需求，隨著市場競爭的日益殘酷性，市場推廣在當今企業有著舉足輕重的地位。如何把自有的產品推向市場，爭取市場已經是每個企業迫在眉捷的問題。今天的企業處於資訊時代，網際網路、聲訊媒體、印刷媒體，戶外展示等傳播著巨量的商業資訊。一個完整的市場推廣策劃方案可以大大提高企業面對市場強大的競爭。

二、活動內容

1、活動形式：以班級為單位參與活動，每班派出兩名代表參加

2、活動物件：大一、大二市場營銷專業學生

3、由各班派出兩個小組參與活動

4、每組上交一份產品市場推廣策劃方案（列印稿）

5、每組按照抽籤的順序上臺闡述策劃方案()

6、最終由專業教師對各組策劃方案進行評比

三、活動流程：

1、主持人宣佈比賽開始

2、各代表隊按抽籤順序輪流展示各自的營銷方案

3、現場活動（一）朗誦

4、現場活動（二）趣味問答

5、評委進行評比

6、主持人公佈比賽結果

7、頒獎

8、結束辭

四、評分標準：

1、現場闡述（60%）

a、選手語言表達能力

b、選手氣質形象著裝

2、策劃方案（40%）

a、方案內容(包括方案的可實施性以及具有的市場前景)

b、方案創新

五、活動意義：

隨著市場競爭的重要性，如何讓我們的學生正確面對市場的競爭、如何適應市場的變化、如何爭取做一個有遠見的企業工作者，我們特舉辦此次活動。讓市場就在我們身邊，競爭就在我們眼前，更好的讓我們的營銷專業的學生體驗真實的社會。

市場營銷策劃 篇3

第一步：市場狀況分析

一、行業概況

目前，印表機已成為辦公自動化的主要裝置，其附屬產品——列印耗材也日益走入it舞臺的中心地帶。隨著彩色噴墨印表機日益盛行，特別是數碼照片印表機方興未艾的今天，印表機耗材也受到了消費者的廣泛關注。目前因為各種因素，相容耗材快速發展起來，而原裝耗材為了繼續保持自己的競爭優勢，仍然從各個方面大力打擊相容產品，作為相容耗材廠商來講，真的可以從耗材市場中分得一杯羹嗎？

1、產品規模日益擴大，相容耗材市場空間加大 從20xx年以來，中國資訊產業的發展速度比同期gdp增長值大3倍多，其增長率高達27％，而作為一個巨大的市場，中國的網際網路使用者和連機數量均持續快速發展，目前位居世界前列。中國國內旺盛的內需，強烈地刺激了印表機的市場，其銷量增長率達14％，其中銷售噴墨印表機佔整個印表機總銷量的63．9％，超過了200萬臺。由於家用噴墨印表機購置量猛增，再加上聯想等大公司買電腦預置(捆綁)噴墨機，銷量比相關部門預測的量還高一些，到20xx年底之前，我國噴墨印表機保有量將達850萬臺左右，今年的發展將更為迅速，這也就為噴墨耗材本地化提供了巨大的市場空間。

2、相關法規出臺，原裝相容耗材競爭更為激烈 20xx年12月17日，歐盟出臺了一項新的法規，旨在禁止印表機廠商強迫消費者購買它們自己品牌的列印墨盒。差不多同一時間，國內的耗材廠商們雲集北京，舉行了一個內部會議。與會人士透露，我國《回收利用電子垃圾（草案）》有望明年出臺，其中將明確製造商責任。這對於耗材市場來說，無疑是個非常重要的訊號，從某種程度上給給多年舉步維艱的通用耗材廠商帶來絕好機遇，但是原裝耗材在意識到這種情況之後，一直在渠道以及服務上壓制著相容耗材，因此兩者之爭將表現得更加激烈。

二、發展趨勢

質量持續提高 在影響列印質量的要素中，耗材的作用最大，列印質量的好壞70%取決於耗材質量。就目前國內市場的實際情況來看，相容品牌耗材質量並不盡如人意，在今後相當一段時期內廠商仍會將提高產品質量作為首要任務。

2. 環保耗材必然會成為主流產品 1994年美國已把墨盒的再生利用寫入環保法中，目前鐳射再生耗材佔整個市場銷量的70%，相容噴墨耗材市場份額也達到30%。“迴圈再造、廢棄減少、節省開銷、利於環保”已是國際上的潮流，也應成為中國列印耗材市場的發展方向。

3. 打假力度繼續加大 目前國內耗材市場上假冒耗材的擴散非常嚴重，在很大程度上危害到廠商的信譽和使用者的利益，未來幾年政府、廠家及使用者三方將會攜手繼續加大耗材打假力度。

第二步：競爭情況分析

在耗材的競爭上，表現最明顯的自然是原裝耗材和相容耗材的競爭，目前以hp為首的原裝耗材首先從渠道以及服務方面推出了“3000家耗材放心店”計劃，宣佈未來3年內惠普要將耗材放心店擴充套件到3000家。經銷商只要加盟惠普耗材放心店，惠普將提供一系列的支援，包括廣告宣傳和推薦、市場推廣活動、培訓及產品資料，此外連同統一店面設計、統一展示牌、統一服裝等等全部免費提供。但是，天下沒有免費的午餐，惠普嚴格要求經銷商禁止在店內擺放或銷售假貨、水貨和通用耗材，經銷商可以銷售其他品牌的原裝耗材。這不但說明了原裝耗材為了對付相容耗材而進行暫時的聯合，也使相容耗材在出路上首先將遭遇原裝耗材的堵截。 另外一方面，雖然相容耗材目前也和原裝耗材一樣組成了集團以對抗原裝耗材，如在北京comdex展會上便有一個由幾十家相容耗材廠商組成的展團，但是既然是同行業產品，那麼其中的競爭就不可避免，因此，相容耗材面對的競爭是在大前提下聯合對抗原裝耗材，而同時又必須在相容耗材中加大力度，以獲取更高的市場佔有率。 原裝耗材：墨盒排在前幾位的分別是：epson、hp、canon和lexmark等硒鼓排在前幾位的分別為：hp、epson、canon和聯想等 相容耗材：天威、格之格、麥普、耐力、活彩、全能等

第三步：消費者行為心理分析

1、 使用者購買的關注因素 一般使用者購買列印耗材時關注的因素主要是價格、列印質量和品牌，三者的購買影響對消費者來說，購買決策率大約均為32.5%，而其它因素只佔大約2.5%。

2、很多使用者仍然關心耗材的質量和服務 原裝印表機在銷售過程中都會有很明確的一條規定，就是若使用了非原裝耗材而導致印表機的任何問題，廠方均不予保修，而另外原裝耗材的生產廠商往往具有良好的服務體系，同時，由於市場的混亂，很多相容耗材往往被使用者當成假冒偽劣產品，所以一般使用者仍然很關注質量和服務的問題，並不能完全接受相容耗材。

3、相容耗材的價格優勢使用者接受程度仍然不高 雖然通用耗材廠商依靠成本上的絕對優勢，能夠給渠道商留出可觀的利潤空間，但是從系統的toc總體運營成本來看，高可靠性和高列印質量可以降低勞動力成本和其它成本，使用灌裝墨盒時列印質量低、不具備可靠性且產出率低，這些差別使勞動力成本上升，很容易抵消掉與原裝墨盒的價格差別。考慮了勞動力成本後，原裝墨盒有更高的價值。相容耗材和灌裝耗材表面上的低價格不僅不能為使用者節約列印成本，而且會因損害易損部件、引發印表機故障等帶來巨大的附加成本。如果長期使用相容耗材、灌裝耗材而不是原裝耗材，這種“細水長流菇在不經意間掏空使用者的腰包。在這點上，原裝耗材也以此作為成本點打擊相容耗材，也導致了即使在最有優勢的節約成本方面，使用者的接受程度也不高。

第四步：品牌產品定位 品牌（brand）是一個綜合、複雜的概念，是商標、名稱、包裝、價格、歷史、聲譽、符號、廣告風格的無形總和。

美國市場營銷協會（ama）曾為品牌做出這樣的定義：品牌是一個名稱、名詞、標誌、符號、或者設計或是它們的組合，其目的是識別某個銷售者或某個群體銷售者的產品或勞務，並使之同競爭對手的產品或勞務相區別開來。 相容耗材的發展一直是在摸索中前進的，由於市場發展不成熟導致的混亂狀態使相容耗材一方面面對著原裝耗材的傾軋，另外在假冒偽劣產品的衝擊下，相容耗材真正能夠做出品牌的只是少數，而原裝耗材卻在廠家的其他it產品的帶動下在出現的同時本身已經帶上了一種家族的貴族氣質，所以在建立品牌的路上就比相容耗材少走了很多路，而且在建設上也少了很多廣告以及推廣方面的成本，近來，由於市場容量的增長，相容耗材在一直的摸索過程中也初步找到了自己的品牌之路，以g&g為首的相容耗材從請明星代言等角度開創了相容耗材品牌先河，同時以成本優勢在渠道利益分配上也以先進的理念獲得了三甲的市場佔有率，相容耗材的品牌建設以及有了一個可以遵循的模式，同時也表明了相容耗材也必須建立自己的真正品牌才能在激烈的競爭中真正找到市場的突破口。

品牌思考(針對相容耗材之間的競爭，怎樣才能建立自己的個性品牌？) 品牌核心價值是品牌追求的終極目標，如何讓一個品牌的核心價值在消費者心中刻下深深的烙印呢？只有在堅持品牌核心價值特點的基礎上，始終不渝地堅持下去，才能真正塑造一個品牌。 1． 排他性：品牌的核心價值必須是獨一無二的，具有可識別的明顯特徵，並且與競爭品牌形成鮮明區別。

2． 承諾性：我們的核心價值對消費者必須對消費者有所承諾，誰擁有了好食客誰就擁有了年輕的心態，擁有了好時刻，而在食用的過程就是一個體驗時尚的過程，是一個和別人或者是自己和自己分享好時刻的過程。

3． 執行性：品牌的核心價值應該和企業的核心競爭力和企業的長遠目標相一致，只有這樣，才能夠堅持核心價值。要體現年輕心態，時尚情懷，除了在整個ci系統中必須始終貫徹之外，在整個營銷傳播過程中也應該始終地堅持，而年輕心態，時尚情懷的表現形式和執行力度是比較有操作性的，也比較容易引起消費者的認知。

4． 感召力：品牌應該具有感召力，引起消費者的共鳴。從情感因素來說，年輕的心態是每個人都想保持的，對於成人特別對於生理上已經比較老的人來說，年輕的心態能夠引起他們內心最深處的共鳴，而時尚同樣也是對青年人的一個最大的誘惑。

5． 相容性：品牌核心價值在相容性上體現在兩方面：一是空間的相容。品牌的核心價值應包容企業的所有產品，並且為企業日後跨行業發展留下充分的空間。二是時間的相容。企業一經確認核心價值，就應該始終堅持，才能使品牌屹立不倒。

第五步：進行前期策略檢討和市場試行，發現問題 在品牌進入新市場的時候，除了要經過前期的深入調查和周密思考之外，還必須要真正地在市場的歷練下考驗營銷策略和上市計劃，只有能夠在真正的市場中接受住考驗的策略才是對企業有用的策略，才能夠在以後的持續執行中獲得成功和發展。而在市場檢討的時候，要善於從總結中得到提高！因為任何一個策略都不可能考慮到全方位的問題，在市場試行過程中，要善於將前段一階段的工作進行總結和反省，才能明確自己最終的營銷目標，才能知道一步應該怎樣記避免

一、前期策略檢討和市場試行，發現問題所在

1) 是否找到成功上市的正確方法？

2) 克服問題的能力或可能性

3) 是否允許制定新的營銷策略？

4) 是否明確知道各產品所處的市場地位？

5）決策層是否存在效率問題？

二、根據深入的有目的性的市場調查，總結修改

1) 市場調查的目的和方法：針對品牌形象、通路進行調查（當然也必須針對當地使用者對相容耗材的心態進行深入調查），調查中文案調查和問卷調查並行，選擇有代表性的區域和消費群體以及通路人群（經銷商、分銷商）進行調查，並採用提問法和觀察法，廣泛收集一手資料。

2) 資料錄入和分析：根據消費群體層次以及通路人群層次進行抽樣，在確保資料準確的前提下，減少工作量和時間。

3) 研究修改策略和方案：通過資料分析，找出前期策略和方案中的問題，並及時進行修改。（待續）

市場營銷策劃 篇4

鄭州海源營銷策劃有限公司 憑藉10年為企業成功營銷策劃的實戰經驗，在中國首先實現了為中小企業低成本，無風險營銷策劃的公司理念。我們所有的營銷策劃工作都能達到或超過中國一流水準，以及為企業創造相當於營銷策劃費用10-100倍的經濟效益，是海源營銷策劃公司永遠不變的鄭重承諾。

整合營銷策劃---產品線規劃

1、品類架構：產品線完整的平面架構圖，包括產品的品類、品牌以及品牌下面的每一個單品。

2、產品定位：產品所要佔據的，區別於主要競品的，有競爭力的市場位置，是各產品規劃的重要環節。

3、目標市場：產品重點進入的市場領域，並且在這一領域最大限度滿足目標消費者的需求，與競品爭奪消費資源。

4、價格定位：產品價格在市場中的位置，包括所有產品價格在各自市場所處位置及各單品的具體定價。

5、產品訴求：產品訴求就是產品能給消費者帶來的利益點或賣點，一般可以分為感性訴求和理性訴求兩種。

6、廣告口號：廣告口號，即廣告語。就是把產品利益點中最能觸動消費需求的部分用形象生動的語言表達出來，增加產品的吸引力和消費者的記憶度。

7、產品形態：企業各類產品分別適合目標消費者使用的相應形態。產品形態確定的主要依據首先是方便消費者使用，其次是競爭需要。

8、產品包裝：產品外在形象的重要組成部分，主要指產品包裝的文字、圖案、色調、形狀等要與產品的定位、訴求協調一致，在終端貨架上要有足夠的'視覺衝擊力。

三、整合營銷策劃---渠道規劃

1、渠道模式：企業建立銷售通路的方式。如：是採用代理制、分層經銷形式還是專賣店形式，以及各種渠道模式設定中間商的層級與方法。

2、通路長度和寬度：通路長度是指銷售渠道重心上延和下沉的空間。從直轄市到鄉，企業涉入哪些層級。通路寬度是指在同一層級的渠道，企業銷售終端類別的多少。

3、經銷商的選擇：根據渠道模式和通路長、寬度的設定，確定經銷商的數量和選擇標準。

4、銷售政策：是指企業與各級經銷商的合作方式。如企業對經銷商在前期鋪貨、運輸、終端維護、宣傳、扣點、返利、結算等方面的相關政策。

四、整合營銷策劃---廣告規劃

1、廣告創意：廣告的表現方式。用畫面、文字、音樂等來表現品牌和產品的特點。

2、廣告語：廣告語就是把品牌、產品中最能觸動消費需求的部分用生動的語言表達出來。

3、廣告預算：預計某個時期總共需要投入的廣告費用。

4、投放媒體：廣告發布的媒介。

5、投放區域：確定在哪些區域投放廣告，以及各區域市場的投放量。

6、投放組合：主要是指投放媒體類別和投放市場區域的組合。

7、效果評估：對廣告創意、投放組合和廣告效果的綜合評價。

五、整合營銷策劃---終端與促銷規劃

1、終端選擇：選擇產品進入終端的類別、數量及方法。

2、終端陳列：產品在貨架上（普通貨架、堆頭、端架）的陳列標準，如陳列位置、面積、形狀和數量等。

3、終端導購：安排專門的銷售人員在終端為顧客介紹產品的賣點和食用方法，吸引消費者購買。

4、終端理貨：對終端貨架上被消費者在購買過程中挑亂的產品按陳列標準進行梳理，對快售完的產品及時安排補貨等。

5、終端展示：除了產品基本陳列外，還需要一些宣傳品如POP、圍裙、橫眉、展示牌等來共同營造良好的賣場氛圍。

6、終端促銷：廠家或經銷商針對消費者就某些或單個產品進行的特殊銷售促進活動，如打折、降價、賣贈、有獎銷售等。

六、整合營銷策劃---銷售體系規劃

1、銷售體系架構：是企業自身的銷售組織結構。如在區域市場是建立分公司還是辦事處；各大區、省區及以下各級銷售組織的劃分、規模等。

2、各級銷售組織的職能：各級銷售組織的人員構成、作用、銷售任務及其它相應的各項職能。

3、銷售隊伍的培訓：企業對各級銷售組織的各類人員分別進行相關營銷知識與技能培訓的內容與方式。

4、銷售組織與經銷商的關係：明確各級銷售組織與經銷商的職能劃分，形成企業銷售隊伍與各級經銷商優勢互補的合作關係。

第三部分：整合營銷策劃---品牌與市場傳播策劃體系

品牌與市場傳播策劃體系分成四個版塊：TVC創意與製作、平面廣告的設計與製作、其它相關物料的設計與製作和媒體投放策略與評估。

一、整合營銷策劃---TVC創意與製作

1、市場細分；

2、目標市場；

3、品牌定位；

4、廣告訴求物件；

5、廣告訴求點；

6、廣告訴求方式；

7、廣告氣質；

8、廣告語；

9、廣告畫面；

10、廣告音效；

11、TVC創意與製作。

二、整合營銷策劃---平面廣告創意與製作

1、產品包裝；

2、報紙廣告；

3、雜誌廣告；

4、燈箱廣告；

5、車身廣告；

6、其它平面廣告的設計與製作。

三、整合營銷策劃---相關物料的設計與製作

1、宣傳單頁；

2、宣傳海報；

3、POP；

4、展臺、展板設計；

5、終端展示；

6、促銷品；

7、網上宣傳；

8、其它相關物料的設計與製作。

四、整合營銷策劃---媒體投放策略與評估

1、媒體投放策略；

2、媒體類別；

3、媒體時段、版面；

4、媒體投放費用；

5、媒體投放效果評估。

以上品牌整合營銷策劃體系，市場整合營銷策劃體系和品牌與市場傳播策劃體系是鄭州海源營銷策劃二十年食品企業營銷策劃實戰經驗的總結，三大部分共同構成食品企業專業的整合營銷策劃體系。當然再好的整合營銷策劃體系也是理論策劃工具，需要通過無數次營銷實戰的檢驗才能達到運用自如的程度。

市場營銷永遠是動態的。整合營銷策劃有系統的策劃工具，但從另一個側面看，營銷又是無定式的，食品企業應根據自己實際情況靈活應用。願中國食品企業在整合營銷策劃體系的指導下，今後的市場整合營銷規劃會變的更加準確。

市場營銷策劃 篇5

　摘要：本文通過分析，指出我國商品房市場營銷策劃的幾種問題所在，有針對性地提出建議，具體分析了營銷策劃模式，最後提出自己的見解。

關鍵詞：商品房 市場營銷策劃 模式

1 我國商品房營銷策劃現狀存在問題。

1.1 忽視全程營銷，過分注重企業收益

在我國房地產市場上，很多房地產專案的品質不高，房地產公司只注重經濟效益，粗製濫造，偷工減料，不能保證房子建築質量，房屋設計不合理，尤其後續服務不到位，房地產開發商欺騙客戶等行為嚴重損毀了自己的信譽。最主要的是開發

商蓋完房子再找客戶，不考慮廣大消費者的實際需要，從不做充分的市場調查和完善的售後服務，把房子賣完掙了錢了事。

1.2 熱衷於炒作概念，忽略客戶真正需求

隨著房地產市場的發展，地理位置差的地塊和郊區的地塊開始熱起來，“概念炒作”、“包裝地產”開始出現，炒作地產是一種很嚴重的投機心態，只是追求表面熱鬧，知名度有一定提高，無益於提高內在素質，將會引發不少營銷後遺症，成為行業公害。事實上，客戶看重的不是炒作得是不是熱鬧，而是著重房屋質量好、產品物超所值、合同信譽好、物業管理到位。

1.3 過度依靠大量廣告，效果較差並且營銷成本高

由於房地產市場競爭的很激烈，很多開發商熱衷於密集廣告，通過短期鋪天蓋地的宣傳達到快速賣房，為此投入大量廣告資金。但是，廣告宣傳不是決定性因素，專案本身質量、環境、交通、設計等因素才是客戶決定購買與否的主要因素。

　2 商品房營銷策劃的對策

2.1 加強市場調研，洞察客戶實際需求

通過專業市場調查，研究分析出客戶群的真正需求，體現房地產專案每一個附加的功能，如：①專案自然環境，在專案中重視搞綠化，這樣就形成了綠色專案、宜居生活區的概念；②教育，通過與有名的國小、國中、高中等教育機構合作，把人們關心對子女教育的興趣變成購買動力；③專案整體視覺效果，即對整體形象的設計，專案銷售過程中注重對整體形象的宣傳、推廣，但“為環境而環境”可能會造成建築與維護費用很高，就失去了實際的作用；④專案中居住地水資源問題，有水才能適合居住，才能更好引起客戶購買慾望；⑤樓宇管理數字化，在物業管理各個方面使用計算機智慧數字化管理，提高效率和管理水平；⑥建築設計風格，用建築設計藝術吸引客戶的興趣，並以世界其它經典建築設計風格進行模仿和比較，突出自己的特點；⑦聚會娛樂場所，如果用聚會娛樂場所的大小、層次、功能提高客戶購買慾望，但之後的運營的高額費用可能成為開發商的一個負擔；⑧物業管理公司的選擇，委託一家有名的物業管理公司管理，或提高物業管理各項服務的層次標準，增加服務專案，以此促進銷售；⑨城市四周邊緣，即以城市四周自然環境優美、空氣新鮮等形成專案特色，但是，對住宅專案而言，居住環境配套性的缺失往往成為硬傷。隨著客戶理性程度的增加以及購房目的的轉移，還是要求實實在在、紮紮實實的做好樓盤本身的開發。

一個成功的開發商，要重視客戶的喜好和需求，根據客戶的需求進行鍼對性的、滿足性的開發，這是一個根本性的問題。如何才是一個好專案呢？要在以下幾個方面做好：專案配套設施；地理位置；整體環境；佈局合理、戶型設計；專案物業管理。

2.2 明確目標市場

房地產開發商在開發之前進行專案前期調查，然後通過科學分析，確定專案的目標市場，定位目標客戶群，把握目標客戶群體特點，結合營銷策略，提出開發基本思路，協助訂立符合市場需求和投資回報的開發方案，專案規劃理念，最後形成專案定位。具體包括：專案整體市場定位；目標客戶人群定位；專案開發整體規劃建議（專案交通道路規劃建議、戶型佈局設計建議、建築整體風格建議、建築外立面設計建議、專案園林景觀規劃建議、社群配套設施建議、樓宇智慧配套建議、房屋裝修標準建議、使用裝飾材料建議、專案物業管理建議）。

首先：確定專案本身特色。包括對樓盤的整體設計和專案宜居環境的確立，在設計上突出表現樓盤的整體特色形象。在專案宜居環境上要體現出樓盤如何位置優越，交通便利，生活配套設施齊全等。

其次：調查目標客戶群並藉助科學方法進行分析。掌握同一城市裡同一時期內各樓盤的開發情況，根據不同專案的不同開發理念，地理位置，銷售價格等確立影響自己樓盤銷售的對手，建立全方位跟蹤調查對手的檔案系統，及時掌握競爭對手的銷售手段和銷售情況等，進行分析，根據自己樓盤特點，不斷地調整完善並最終確立自己的營銷戰術方案。

2.3 創立名牌，培養忠誠客戶群

房地產市場發展到今天，開發商應認真考慮如何為自己的專案乃至企業建立自己的品牌形象，並藉助品牌影響提高產品附加價值、增大市場競爭力，爭取獲得更多的市場份額，促使客戶成為自己品牌的忠實客戶。通過對地產專案的整體包裝，以合適的形象營銷向客戶傳達良好的企業品牌形象。企業形象設計內容：專案周邊環境包裝、建築施工及專案小區內部環境包裝、物業管理包裝、營銷部包裝、廣告策劃以及企業形象包裝等。通過形象設計及包裝，打造良好的企業聲譽、過硬的建築工程質量、完善的專案物業管理形象，從而確立一流的市場專案形象、做好名牌塑造的堅實基礎。在使客戶滿意、保證客戶利益的前提下通過正當的經營活動得到合理利潤。

　3 全程營銷策劃理論

“全程策劃理論”概念就是以專案市場營銷為主線，以“滿足客戶需求，提供有效供給”為目的，將專案市場調查、專案市場分析、專案整體設計、專案規劃佈局、專案建築設計、建築工程控制、營銷推廣、售後服務有機地結合起來，進行“全過程”策劃。潘彤先生以房地產全程營銷策劃理論為指導，總結出自己的STP模式。潘彤先生認為買房客戶有三個特點：需求多樣；需求多變；需求可引導。針對這些特點，STP模式分為市場調查分類、確定提供什么樣的產品及市場定位三個步驟，來體現客戶的未來期望、客戶現實生活中的需要、同行房地產公司的競爭情況。在整個房地產操盤過程中，一開始就引入營銷思想，考慮到以後如何售房，然後制訂出開發全程營銷策劃方案。

4 營銷策劃模式要不斷創新

房地產營銷是一門新興的學科，既與傳統營銷有一脈相承之處，又有自己的時代特點，必須有針對性地進行創新，必須考慮充滿時代消費色彩的購房因素（生態環境、教育醫療環境、投資炒作因素等），推出適合時代潮流的新的房地產營銷方式，才能在房地產大市場中站穩腳跟，穩定快速發展。

以下因素對創新營銷模式有很大影響。第一，房地產企業開發前各項調查工作。這是關係到專案成敗的關鍵一步。需要對國內外巨集觀經濟情況與政府有關政策變化、房地產有關法律法規以及國家的整體金融環境、國家和地方政府住房制度的改革動向等等做詳細調查並藉助科學方法進行分析。第二，突出產品策略為所有營銷活動重心。由於房地產商品的特殊性，商品必須要適合客戶的興趣，合理選擇建築材料，專案後期物業管理要好，讓業主沒有後顧之憂。第三，分析房地產開發公司開發專案之間有什么不同，突出本專案的地產特點、品牌信譽和管理優勢，提高地產本身價值和附加價值，形成整體競爭優勢。第四，合理利用產品價格策略。房地產企業開發的地產定價一定要符合客戶的認同價位和經濟能力，定價過高和經濟承受不起都會造成有價無市，叫好不叫座的尷尬局面，同時定價還要兼顧自己的成本及利潤，賠本的買賣不能做。第五，增加銷售渠道，提高銷售量。在買方市場環境下，房地產公司應轉變觀念，由坐商變行商。

目前，全國各地的房地產經過多年發展，房地產市場已發生變化，賣方市場變成買方市場，所以，各大開發商要加強營銷策略模式的創新，才能贏得競爭。

　參考文獻：

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