銷售策劃6篇

一、 活動時間

20xx年8月15日—20xx年10月31日

二、 銷售目標

銷售xxx系列酒1000箱;

三、 促銷政策

四、 營銷方式

xxx酒專場小型品鑑會

五、 營銷用酒支援

1、所有事先提報省公司備案並告知xxx公司的xxx酒小型品鑑會，xxx公司均按以下標準提供營銷用酒支援;

2、原則上要求，單場小品會，xxx酒銷量達到30箱以上;

3、單場具體用酒支援標準：

(1)訂貨會現場品鑑酒：xxx;

(2)訂貨會宴請現場飲用酒：xxx;

(3)訂貨會現場紀念品：xxx;

六、 獎勵政策

(一)單箱銷售獎勵——針對單場訂貨會

1、 xxx系列酒單場訂貨會銷量達30箱及以上，按40元/箱的標準給予獎勵。

2、 xxx系列酒單場訂貨會銷量達50箱及以上，按50元/箱的標準給予獎勵。

3、 xxx系列酒單場訂貨會銷量達80箱及以上，按60元/箱的標準給予獎勵。

4、 所有銷售獎勵，直接兌現到小品會的發起單位;

(二)分公司銷售獎勵

實際銷售量按照活動期間海信系統中所錄入的銷售總量為準;

(三)省公司進貨獎勵

活動期間，按照貴州省公司進貨量，給予搭贈獎勵如下：

進貨300箱以上，60箱搭贈1箱;

進貨500箱以上，50箱搭贈1箱;

進貨800箱以上，40箱搭贈1箱;

七、 銷售資料統計

單場小品會銷售資料，按照小品會前10天到小品會後20天以內(共計1個月)的海信系統錄入的銷售數量為統計標準;地市公司銷售獎勵資料統計，以活動期間海信系統錄入的銷售資料為統計標準。

一、市場分析。

年度銷售計劃制定的依據，便是過去一年市場形勢及市場現狀的分析，採用的工具是目前企業經常使用的SWOT分析法，即企業的優劣勢分析以及競爭威脅和存在的機會，通過SWOT分析，從中瞭解市場競爭的格局及態勢，並結合企業的缺陷和機會，整合和優化資源配置，使其利用最大化。

比如，通過市場分析，清晰地知道市場現狀和未來趨勢：產品(檔次)向上走，渠道向下移(通路精耕和深度分銷)，寡頭競爭初露端倪，營銷組合策略將成為下一輪競爭的熱點等等。

二、營銷思路。

營銷思路是根據市場分析而做出的指導全年銷售計劃的"精神"綱領，是營銷工作的方向和"靈魂",也是銷售部需要經常灌輸 和貫徹的營銷操作理念。針對這一點，制定具體的營銷思路，其中涵蓋了如下幾方面的內容：

1、樹立全員營銷觀念，真正體現"營銷生活化，生活營銷化".

2、實施深度分銷，樹立決戰在終端的思想，有計劃、有重點地指導經銷商直接運作末端市場。

3、綜合利用產品、價格、通路、促銷、 傳播、服務等營銷組合策略，形成強大的營銷合力。

4、在市場操作層面，體現"兩高一差",即要堅持"運作差異化，高價位、高促銷"的原則，揚長避短，體現獨有的操作特色等等。營銷思路的確定，充分結合了企業的實際，不僅翔實、有可操作性，而且還與時俱進，體現了創新的營銷精神，因此，在以往的年度銷 售計劃中，都曾發揮了很好的指引效果。

三、銷售目標。

銷售目標是一切營銷工作的出發點和落腳點，因此，科學、合理的銷售目標制定也是年度銷售計劃的最重要和最核心的部分。 那麼，李經理是如何制定銷售目標的呢?

1、根據上一年度的銷售數額，按照一定增長比例，比如20%或30%,確定當前年度的銷售數量。

2、銷售目標不僅體現在具體的每一個月度，而且還責任到人，量化到人，並細分到具體市場。

3、權衡銷售目標與利潤目標的關係，做一個經營型的營銷人才， 具體表現就是合理產品結構，將產品銷售目標具體細分到各層次產品。比如，根據企業產品ABC分類，將產品結構比例定位在A(高價、形象利潤產 品)：B(平價、微利上量產品)：C(低價：戰略性炮灰產品)=2:3:1,從而更好地控制產品銷量和利潤的關係。銷售目標的確認，使其銷售目標的跟蹤有了基礎，從而有利於銷售目標的順利達成。

四、營銷策略。

營銷策略是營銷戰略的戰術分解，是順利實現企業銷售目標的有力保障。根據行業運作形勢，結合市場運做經驗，

制定如下的營銷策略：

1、產品策略，堅持差異化，走特色發展之路，產品進入市場，要充分體現叢集特點，發揮產品核心競爭力， 形成一個強大的產品組合戰鬥群，避免單兵作戰。

2、價格策略，高質、高價，產品價格向行業標兵看齊，同時，強調產品運輸半徑，以600公里為限，實行"一套價格體系，兩種返利模式",即價格相同，但返利標準根據距離遠近不同而有所不同的定價策略。

3、通路策略，創新性地提出分品項、分渠道運作思想，除精耕細作，做好傳統通路外，集中物力、財力、人力、運力等企業資源，大力度地開拓學校、社群、網咖、團購等一些特殊通路，實施全方位、立體式的突破。

4、促銷 策略，在"高價位、高促銷"的基礎上，開創性地提出了"連環促銷"的營銷理念，它具有如下幾個特徵：

一、促銷體現"聯動",牽一髮而動全身，其目的是大力度地牽制經銷商，充分利用其資金、網路等一切可以利用的資源，有效擠壓競爭對手。

二、連環的促銷方式至少兩個以上，比如銷售累積獎和箱內設獎同時出現，以充分吸引分銷商和終端消費者的眼球。

三、促銷品的選擇原則求新、求奇、求異，即要與競品不同，通過富有吸引力的促銷品，實現市場"動銷",以及促銷啟用通路、通路啟用促銷之目的。

5、服務策略，細節決定成敗，在"人無我有，人有我優，人優我新，人新我轉"的思路下，在服務細節上狠下工夫。提出了"5S" 溫情服務承諾，並建立起"貼身式"、"保姆式"的服務觀念，在售前、售中、售後服務上，務求熱情、真誠、一站式等等。通過營銷策略的制定，李經理胸有成竹，也為其目標的順利實現做了一個良好的開端。 五、團隊管理。 在這個模組，主要鎖定兩個方面的內容：

1、人員規劃，即根據年度銷售計劃，合理人員配置，制定人員招聘和培養計劃，比如，20xx年銷售目標5 個億，公司本部的營銷員隊伍要達到200人，這些人要在什麼時間內到位，落實責任人是誰等等，都有一個具體的規劃明細。

2、團隊管理，明確提出打造"鐵鷹"團隊的口號，並根據這個目標，採取瞭如下幾項措施：一、健全和完善規章制度，從企業的"典章"、條例這些"母法 ",到營銷管理制度這些"子法",都進行了修訂和補充。比如，制定《營銷人員日常行為規範及管理規定》、《營銷人員"三個一"日監控制度》、《營銷人員市場作業流程》、《營銷員管理手冊》等等。二、加強文化培訓，提升團隊整體素質和戰鬥力。比如，制定全年的培訓計劃，培訓分為企業內訓和外訓兩種，內訓又分為潛能激發、技能提升、操作實務等。外訓則是選派優秀的營銷人員到一些大企業或大專院校、培訓機構接受培訓等等。

3、嚴格獎懲，建立良好的激勵考核機制。通過定期晉升、破格提拔、鼓勵競爭上崗、評選營銷標兵等形式，激發營銷人員的內在活力。旨在通過這一系列的團隊整合，目地是強化團隊合力，真正打造一支凝聚力、向心力、戰鬥力、爆發力、威懾力較強的"鐵血團隊". 六、費用預算。銷售計劃的最後一項，就是銷售費用的預算。即在銷售目標達成後，企業投入費用的產出比。

比如，銷售目標5個億，其中，工資費用：500萬，差旅費用：300萬，管理費用：100萬，培訓、招待以及其他雜費等費用100萬，合計1000萬元，費用佔比2%,通過費用預算，可以合理地進行費用控制和調配，使企業的資源"好鋼用在刀刃上",以求企業的資金利用率達到最大化，從而不偏離市場發展軌道。 做年度銷售計劃時，充分利用表格這套工具，比如，銷售目標的分解、人員規劃、培訓綱目、費用預算等等，都通過表格的形式予以體現，不僅一目瞭然，而且還具有對比性、參照性，使以上內容更加直觀和易於理解。

一、策劃背景

奶茶具有以下特點1、口感新鮮、味美、現做現賣，多種原料組合，對消費者有吸引力。

2、口味不斷推陳出新，變化多，形成諸多系列，能滿足消費者多種選擇。

3、店鋪投資少、風險低、見效快。

4、價格便宜，飲用方便。

因此，奶茶迅速在市場上走紅，但是隨著奶茶店的逐漸增多，其行業競爭力逐漸增大，在這個行業上做好，也顯得越發的困難。所以，在各方面做到精緻也就成了改善銷售情況的前提與關鍵！

二、背景分析

面對以上情況，以皇家奶茶為例項進行各方面的分析。

分析如下：

（一）皇家奶茶基本情況介紹

地理位置：山東科技大學美食街西側路南

營業面積：4平方米

營業時間：8：30-22：00

工作人員：2名，相貌端正，有較豐富的工作經驗，熟練的操作水平，一名男性，一名女性。

專用裝置：飲水機兩臺，奶茶封口機一臺，珍珠粉及各類佐料齊全，裝置較完善。

產品種類：原味、巧克力味、哈蜜瓜味、咖啡、草莓味、芒果味等。另售蓮子粥，但銷量較少。

價 格：奶茶小杯2元/杯，大杯3元/杯。

性質定位：目前屬小型固定奶茶供應商，依託山東科技大學最高消費區域的黃金地段，人流及消費群較為密集，當前對奶茶的消費趨勢不斷上升，市場前景良好。

（二）面積市場狀況

1、總體市場概況：山東科技大學學校現有各類在校學生4萬多人。

2、固定消費群：通過我們調查發現，學生喜歡喝奶茶的約佔總數的44%，一般的為總數的34%，而不喜歡的只有總數的16%。可見珍珠奶茶消費量是具有較高潛力的。

3、具體情況介紹：山東科技大學食品商業區域主要集中於美食街及各超市，特別是美食街，競爭較為激烈。

4、面臨的競爭對手：第一站奶茶店、第二站奶茶店、炫彩酷冰坊、旺客等。

三、策劃目的及意義

推廣避風塘品牌，樹立產品形象。推動奶茶業的發展，提升美食街的購物熱情。提高其在全國的知名度，強化品牌知名度。 同時 豐富人們的業餘文化生活，提高人民的物質及精神文化生活。

四、物品準備

（一）銷售方面（情侶杯，紀念品，贈零食，機器的更新，送貨上門服務，開門時間）

1.若干製作精美的瓷杯，作為紀念品。

2.若干小禮品：如芭比娃娃、手鍊等，作為贈品。

3.散零食：如瓜子、糖果等，作為贈品。

4.（1）在機器（如冰箱、封口機等）使用時間過長後，一定不能吝嗇，應該考慮更換機器，以提高生產與銷售的質量和效率。

（2）可配置兩套裝置，以服務不同的專案（詳情見策劃內容）。

5.送貨上門服務：自行車一輛、載物箱一個、銷售專用座機（手機）一個等、僱員（鐘點工）2~4名。

6.準備若干隨意貼。

（二）宣傳方面(牌示.宣傳單，聯合。廣告.人，音樂吸引)

1.鮮亮個性的主牌示一個和外懸式閃燈副牌示一個。

2.小的立式宣傳牌（多個）。

3.製作簡單個性的宣傳單/卡（可與優惠活動結合）若干。

4.去一些廣告宣傳公司登報，宣傳啟示。

5.能打進學生內部的精明幹事若干。

6.小音響一個、mp3一個、插排一個。

（三）裝修方面（牆壁，天花板，與飯店商量新的店面的內建。考慮到天氣。附照片）

1.牆壁貼紙若干張。

2.天花板貼磚若干塊。

3.外接避雨具一個。

五、策劃內容

（一）銷售方面

1. 大學是眾多學生情侶的溫床，調查表明，女性在眾多飲料中更偏愛奶茶，因而更會吸引不少男同志的購買，以表關懷。而且介於皇家奶茶只有積分卡一種優惠模式，經我們國龍匯內部商議，大家一致認為應該設定“情侶杯”優惠活動形式。即：情侶來店購買奶茶（2杯），發放特殊積分卡，積分達到20分時便可拿來領取精美瓷杯一個，屆時我們將會在瓷杯上加印情侶的照片，作為紀念品，以示愛人間愛意綿綿，愛情天長地久。

3.若在雨天消費者想購買奶茶的話，則總會對消費者自己或店鋪造成不適。因此店鋪需要在視窗外安裝一個避雨的類似屋簷的器具。

六、物資支出費用統計

（九、參考資料

十、備註

小小奶茶店既可在炎炎酷夏給顧客們降溫消暑，又可在寒冬臘月給顧客們暖腸溫肚。它的出現不僅給同學們帶來了美味的奶茶，也給同學們提供了一個交流的平臺，將成為校園文化重要的一份子。

十一、致謝

國龍匯感謝所有的隊員及給予過國龍匯幫助的個人和團體。謝謝你們，沒有你們的合作與幫助，國龍匯是不能單獨完成任務的！謝謝大家！

市場背景：有市場才會有買賣。每年都有大量的新生報到，而且變動都不會太大，去年我校新生8000左右，今年不會低於7000，對棉被，蚊帳，插座、臉盆、水桶等生活必需品有著很大的需求，並且，我們並不只著眼於本校。所以今年的市場也會很廣闊的，雖然後勤集團和其他組織佔取了一部分市場，但是剩餘的也相當可觀我們只要做成其中的500到600人的生意，利潤都很大了，何況還不止。

物件：主要是大一新生。

貨物種類：棉被、被套、床單、蚊帳、涼蓆、風扇、插座、水桶、臉盆、衣架等。

目的：在賺取生活費的同時，為新生服務，還能體驗一次社會實踐!更重要的是鍛鍊自身的溝通(在進貨期間與供貨商價格周旋、推銷商品時的措詞等)、組織的能力，磨礪吃苦耐勞(推銷中的來回奔波和運貨都是很辛苦的)的意志，為將來創造自己的事業打下堅實的基礎!

規模：資金較“龐大”(相對於同行)，規模大的優勢：1.信譽度高(同樣的貨，一個多，一個少，賣前者的更有安全感還是後者?);2.更具競爭力(在推銷時可以適當優惠);3.在與供貨商討價還價時更具分量。

具體實行計劃：

貨源

漢正街有著豐厚的物資，而且物美價廉，但我們絕對要堅守質量的底線，這樣我們不僅能心安理得，而且能獲得信任從而更能開啟銷路!所以質量是我們尋找貨源的一個重要指標之一;其次預支貨款的50%，餘下的售後支付，並且未售完的可全額退貨，為我們解除虧本的後顧之憂;再是價格合理，以獲取更大利潤!為達到以上三個目的，對尋貨源人員有如下要求：

1.能鑑別產品的質量，特別是棉被(長時間才能顯現，但我們堅決不進次貨)，其餘的.都得警惕，在實地考察期間就要求檢驗貨物，並且在發貨的時候複查一遍，不怕麻煩儘量做到每樣貨都完好無缺，以減少退貨換貨的麻煩。貨的款式能多樣化，以滿足不同人的需求;

2.帶好筆和筆記本，在貨比三家的同時，記錄每樣商品的進價和建議零售價，及各供貨商提出的優惠條件，以便商討和作出選擇。能圍繞以上三大目的與儘量多的商家周旋，以取得我們利益的最大化(如進貨退貨的運輸等問題可以以我們的進貨量大為砝碼進行商議)。

3.在最後選定供貨商時，最好能簽訂具有一定法定效益的協議，取得一定法律保障。

4.最好有做這方面生意的熟人，所以要得充分利用好人際資源。

銷售(本校)

這是關係到我們此次計劃的成敗。首先我們面臨兩大難題：

第一若在校內銷售，必會遭到後勤人員的管制(我們與其有利益衝突，倒是學校對此睜隻眼閉隻眼)，因而校內我們採取將貨屯在宿舍樓下(北苑可屯在我們學院的宣傳室或者學校宣傳室，南苑在想辦法，具體事宜由有相關關係的同學處理)，上門推銷，然後送貨上門。但其他個人或團隊也會以這種方式來與我們競爭，而且其中又不乏詐騙，所以，如何取得新生的信任是我們推銷的關鍵。

銷售方案：推銷人員需佩戴身份證尤其是學生證(一個學校的可拉近距離，特別是一個學院一個專業的更具親切感)，適當的熱情不宜過度(大多數的騙子給人印象都是過於熱情)，態度誠懇，所謂“出師有名”此次計劃也得有口號，大意是宣揚勤工儉學，自力更生什麼的(具體措詞再商議)，在學生中，大多對靠自身賺錢生活有著嚮往，所以我們的口號和行為與他們產生了共鳴，能調動他們對我們的支援熱情，以此取得信任和銷路。無論推銷成功與否都留下電話號，以便他們需要時聯絡我們。到時可觀風，在適當的時機，我們還可在校內其他地方設攤。

第二校門口銷售，又有城管的光顧，但，時維九月，溫度較高，城管不會頻繁光顧，所以適合打“遊擊”。

銷售方案：由於面對城管的來襲，便於躲避，故校外宜“輕裝上陣”(賣攜帶較便宜較輕的貨，如水桶，衣架等)。見勢不妙就可化整為零，溜之大吉。(申明，此行為絕非違法)。

除以上針對兩大問題提出的銷售策略外，我們還可利用強大的人際脈絡，進行宣傳：接待新生的輔導員，特別是我們學院的儘量爭取他們的幫助(過分的向新生宣傳會引起他們的反感，也會讓輔導員很難做，只需點到即止，留下聯絡方式，或者派一批人到接待處，捷

(校外)我們不能只把眼光僅限於本校市場，我們的鄰居中醫學院有著不比本校小的市場;而且該校校內銷售條件要寬鬆得多，不用受後勤和學校的管制，更利於我們放開手腳去做。因此，條件允許，計劃順利的話，那兒很可能成為我們的主戰場。

我們可利用在中醫現有的資源(曾有過聯誼的護理班而且與某些同學還有密切的聯絡)，既可邀請他們的加入，也可他們出力我們出資，一起分紅，具體事項再與負責人商議另立策劃)

賬目管理與結算

施行策劃期間，選出2至3人做賬(暫稱為會計)，從始至終的每項收入(主要是銷售款)支出(所有成員花的公費和勞力)都得記錄在案，並且每個成員無論在哪方面有支出都需索要收據(非正規的字據也可)，並及時向會計報告。結算時按股分紅，即“紅利=純利潤(總的銷售額—包括勞工費運費等在內所有支出)*個人投資額/總的投資額”雖然都不希望虧本，但虧本責任承擔也按以上公式計算。

在分紅前，我們需對相關做出貢獻和幫助的人員表示感謝，應予以適當的酬勞(現金或請客)!

我們都有顆敢於去追求財富、敢於去挑戰，渴望成功的心，但我們又時常懷疑自己，此次計劃給了我們一個證明自我的機會，只要我們把力量凝結在一起，積極去應對所遇困難，踏實做好每一步，我們就能行、能成功!

銷售員通過銷售前的準備，尋找客戶，到拜訪客戶就進入了實質性的銷售階段寫銷售計劃書是必做的工作。銷售員提交銷售計劃是保證完成公司銷售任務的書面依據，也是銷售員對市場認知的一個反映。銷售員的銷售計劃要以公司的銷售策略為指導，以公司的銷售任務為前提，實事求是的制定計劃，不可太高，也不可太低，要循序漸進提高自己的業績。

銷售計劃書是每一個銷售員工作的依據，大公司的銷售員寫銷售計劃書是必做的工作。當然有很多小公司對銷售員不計劃，不培訓，不指導，只追求銷售量。可想而知，大多數銷售員都難以完成銷售任務，公司所制定的銷售任務也變成了空中樓閣，根本只是個擺設或者一紙空文。那麼，作為一個銷售員該怎樣對待銷售計劃呢？我認為要成為一個優秀的銷售員，無論你是在什麼樣的公司，無論你面對什麼樣的老闆，精心的制定銷售計劃是你做好銷售任務的根本。那麼你如何寫銷售計劃書呢？

銷售計劃的架構

1.銷售計劃是各項計劃的基礎?銷售計劃中必須包括整個詳盡的商品銷售量及銷售金額才算完整。除了公司的經營方針和經營目標需要詳細的商品銷售計劃外，其他如未來發展計劃、利益計劃、損益計劃、資產負債計劃等的計劃與實行，無一不需要以銷售計劃為基礎

2.銷售計劃的內容?簡明的銷售計劃的內容至少應包含下述幾點：?

(1)商品計劃(製作什麼產品?)?

(2)渠道計劃(透過何種渠道?)?

(3)成本計劃(用多少錢?)?

(4)銷售單位組織計劃(誰來銷售?)?

(5)銷售總額計劃(銷售到哪裡?比重如何?)?

(6)促銷計劃(如何銷售?)?很容易可看出，第5項的銷售總額計劃是最主要的，銷售計劃的內容大致可涵蓋在其中，銷售總額計劃經常是銷售計劃的精x所在，也是銷售計劃的中心課題。

銷售計劃書包括以下幾個方面：

1.市場分析。也就是根據瞭解到的市場情況，對產品的賣點，消費群體，銷量等進行定位。

2.銷售方式。就是找出適合自己產品銷售的模式和方法。

3.客戶管理。就是對一開發的客戶如何進行服務和怎樣促使他們提高銷售或購買；對潛在客戶怎樣進行跟進。我覺得這一點是非常重要的，應在計劃中佔主要篇幅。

4.銷量任務。就是定出合理的銷售任務，銷售的主要目的就是要提高銷售任務。只有努力的利用各種方法完成既定的任務，才是計劃作用所在。完成了，要總結出好的方法和模式，完不成，也要總結，還存在的問題和困難。

5.考核時間。銷售計劃可分為年度銷售計劃，季度銷售計劃，月銷售計劃。考核的時間也不一樣。

6.總結。就是對上一個時間段銷售計劃進行評判。以上六個方面是計劃必須具備的。當然，計劃也不是一成不變的，要根據市場的情況進行調整。

寫銷售計劃是讓我們的銷售工作有的放矢，有指導性和規範性，也是自己考查銷售工作的一杆標尺，堅持不懈的做下去，你會發現你的銷售技能在提高，你的銷售任務在提高，更重要的是你的銷售管理能力在提高。能從銷售員做到銷售經理或者是老闆位置上的人，95%都是有銷售計劃的人，更是會制定銷售計劃的人。所以說對於想要獲得成功的銷售員來說銷售計劃書的必須寫堅持寫的。

豪苑小區將定於20xx年5月20日開工，小區專案各項手續已準備齊全，現將銷售策劃定製如下：

一、銷售客觀準備

銷售客觀準備從以下方面體現

(一)銷售部的確定

銷售部擬定在小區主路段，距離小區大約二百米以內設定，銷售部面積，大約在50-60平方米左右，內設佈置應簡潔大方，但必須突出和詳盡的展示小區整體的、區域性的規劃和設計理念。

(二)銷售團隊的建立

銷售團隊成員必須經過銷售培訓，通過銷售培訓讓團隊成員熟知房地產相關內容，並能詳盡瞭解小區的整體規劃和企業意圖，使銷售人員在策略的指導下深刻的理解專案。理解專案的層面不僅僅是對專案的全面瞭解，更是對專案的優勢的深刻理解。只有深刻的理解專案，才會對豪苑小區有很強的自信心，銷售培訓同時要對銷售團隊的銷售組織的理解，崗位職責的理解，銷售流程的理解等，這些會更好的加強銷售流程的完成和對銷售氛圍的營造。

二、產品價格的策略

(一)價格是消費者最為敏感的話題，也是小區專案投資利潤能否實現的關鍵所在。此次小區專案的價格應定位“低開高走”模式，這裡所說的低是指略低於本市其他房產公司的房價定在1%-3%。

(二)當小區建設進行到第二、第三階段時，消費者對於小區已有一定的認知感與認同感時，小區房產價格可進行階段性的調整。調整的幅度應控制在1%-2%。調價後的一段時間會有短期銷售低迷，會直接影響到銷售的成績與成交量，這時可配以適當折扣，作為價格過渡期，經過一段時間的磨合取消折扣。

三、銷售渠道的建立

主要選擇直接銷售，通過小區專案的整體廣告和銷售人員的走訪陌拜等方式使消費者瞭解和認識豪苑小區，這樣可以降低銷售費用，同時有利於提高企業的工作效率和樹立良好的企業形象。也可以使公司直接瞭解消費者的需要，及時瞭解文化趨勢，縮短消費者和公司溝通的渠道。以上是指與代理商銷售的比較。

四、促銷策略

隨著購房者的理性決策意識的不斷加強，在很大程度上，讓樓盤的推廣銷售難並增加，一個樓盤銷售用週期不斷延長。而延長銷售週期就會面對更大的營銷風險，從而使企業的利潤分成受到很大的影響。選擇怎樣的促銷手段，在營銷策劃中起到了關鍵性的作用。

五、銷售的管理

銷售人員必須做到對銷售流程的嚴格遵守，並控制整個銷售環節。

1、銷售控制表。可以直觀的顯示所有樓盤的銷售進展情況，並以此制度銷售改進策略。

2、來電、來客的登記。登記來電、來客情況，完成對來電、來客的需求，意願、特徵的登記。

3、銷售登記：管理和登記銷售的情況，包括認購資料，認購合同，產權資料，付款資料。

4、換、退房管理。在銷售過程中換、退房的原因，理由以及處理辦法和結果。

5、催交欠款：處理銷售過程中的樓款催交處理。

6、成交客戶資料管理。登記已成交客戶詳細資料，方便公司營銷假人員有第一手資料，對客戶進行分析，從而最大限度提高對客戶的服務。