銷售策劃彙總7篇

一 活動目的

大賽的宗旨在激發我校學生的創業意識，培養創業新精神， 勵學生通過對社會及市場的觀察，結合自身特點，策劃制定有一定實際價值的創業方案，並且能從比賽中培養學生與不同的群體進行溝通的能力，實踐能力，提高學生的綜合素質，增強社會經驗的積累，最終使參賽學生整體綜合素質得到鍛鍊提高。同時通過開展這一活動推進我校學生科技創新活動的開展，濃厚校園創新氛圍。

二 參賽物件

我校全體在校學生及外校在校學生。報名方式以團隊形式參加（3—6名，包括隊長一名）鼓勵跨年級、跨專業、跨學院組隊，強強聯合。

三 活動時間及地點

十月下旬，（具體時間待定），以漢口學院假山為中心的三條道路。

四 活動宗旨

培養創業意識、提高創業技能、激發創業熱情、弘揚創業精神。

五 大賽形式

以銷售商品的形式（所銷售商品不得違法，不得違反學校相關規定與條例）。

六 大賽流程

·前期準備

1. 活動宣傳

（1） 由宣傳部為本次比賽做海報、展板，負責本次活動的主體宣傳.

（2） 以微博、微信、校報、貼吧等為媒介，有力的宣傳此次活動。

（3） 發揮院系的作用，可請輔導員利用晚點名的時間進行有力的宣傳，並確定具體的參賽人員。

2. 參賽選手報名

（1）漢口學院有意向參賽學生可於上午08:30——11：30、下午14:30——17:30在行政樓114報名，截止日期為10月27號,外校學生在創業教育學院外聯部報名。

（2）為保障比賽的真實與公平，保障學生和商家雙方的利益，須持有效證件登記（如學生證，身份證等）。

3.賽前動員大會

（1）在比賽開始前由創業教育學院負責通知參賽人員舉行動員大會，進行相關解答。

（2）動員大會基本內容：①比賽的規則 ②比賽的流程 ③銷售與培訓④注意事項

·比賽安排

1．直銷比賽

在所有前期工作做好後開始正式比賽，參賽隊伍在不危害學生利益、不影響學生上課秩序的情況下進行自由銷售，銷售方式不限。

2．比賽規則

（1）參賽者要提前向主辦方講清自己團隊要銷售的產品及團隊名稱，在比賽期間不得隨意更改。

（2）比賽期間參賽人員不得出現爭執，混亂或者不文明現象，遵守公平原則。

（3）比賽團隊要配合監督人員的工作，不得向監督人員隱瞞真實情況，若比賽中主辦方臨時做出合理變動需要遵從。

（4）報名個人或團隊至少參賽3天

（5）比賽期間不得作假，不得因個人原因故意無限度降低或抬高物品的價格。

（6）在比賽期間禁止損壞現場裝置，汙染校園等行為。如有不服從管理者將做違規處理，取消比賽資格。

（7）買賣的物品要符合學生用品，易燃易爆物品不允許帶入比賽現場 。

七 獎項設定

（1） 一等獎（1個）獎金1000元 證書；

（2） 二等獎（2個）獎金500元 證書；

（3） 三等獎（3個）獎金200元 證書。

八 評分標準

（1） 創新性：銷售體系的創新（營銷戰略、營銷渠道、市場調查等）

（2） 成效性：促銷、宣傳、業績等方面成效顯著，合作性強，內部分工精細，協作關係融洽。

（3） 方向性：有明確的市場選擇，所賣產品適用於學生的需求。

（4） 根據各參賽人員的銷售能力，溝通能力，銷售產品數量及服務態度進行評分，評分只抽取一天來評分，評分的結果將作為得獎的依據。

（5） 比賽提前退出者不擁有參加評選獎項的資格。

九 經費預算

(1) 宣傳費用200（包括條幅、辦公用品、獎狀證書等費用）

(2) 現場佈置1500元（包括帳篷、拱棚、氣球、條幅及裝飾）

（3）獎金2600元 （一等獎1000元、二等獎500元、三等獎200元）。

十 活動負責單位

企劃部：負責大賽的整個策劃和登計大賽的報名情況。

祕書課程部：對各院系的通知，整理好參賽人員的名單以及列印評分標準。

外聯部：負責東湖學院、長江工商學院等學院的宣傳與聯絡，校內校外拉贊助。

宣傳部：負責校內的宣傳（展板、海報）和聯絡校報、攝影、博雅等部門，收集大賽過程的圖片、視屏。

實踐部：在大賽現場的佈置（包括電源的擺放，搬桌子、椅子、拱棚、氣球）及活動結束後的處理工作。

寶龍食品有限公司營銷策劃可行性報告書

（提綱）

主題：以優質的產品，創造健康生活，享受快樂品味人生

營銷主題解釋：

1，以公司多種天然，優質，健康以及功能性的食用油產品作為載體，為使用者提供以“健康品味生活”為理念的服務模式，改變使用者的食用油觀念，以使用者享受因為健康帶來的快樂人生為理念。

2，營銷主題的理念三層次： 以產品作為優質天然產品為物質層次，享受健康生活為精神層次，享受快樂高品味人生為文化層次。

核心競爭力：銷售以產品為載體的健康服務

策劃人：姜松林

時間：

地點：吉林省長春

目錄

1， 背景

1，1：國際環境

1，2：國內環境

1，3：吉林省環境

2， 產品定位

2.1 產品的功能定位

2.2 產品的優勢

2.3 產品附加值

2.3 產品的供應量

3， 市場潛力預測

3.1 市場潛力的預測原則選擇

3.2 市場潛力方法

3.3市場潛力的計算依據和確認

4， 目標客戶定位

4.0消費者心理研究

4.1，高階客戶

2.2，中高階白領階層

2.3，孕嬰客戶

2.4，其他待發展客戶

5， 市場細分

4.1 市場調研

4.2 細分市場的劃分

4.3細分市場的確立和選擇

6， 渠道定位

5.1，渠道的確立

5.2 渠道的實現和運作分析

7， 價格定位

6.1，價格定位原則

6.2，價格定位及折扣

8， 促銷方案分析

7.1 廣告宣傳

7.2 促銷方案

7.3 網路建設和推廣

7.4 包裝

9， 服務

售前服務

售中服務

售後服務

10， 物流及倉儲分析

8.1，物流配送方式選擇

8.2，物流的運作成分分析

8.3，倉儲的建設和存貨量計算

11， 盈虧平衡分析

9.1 盈虧平衡模組建設

9.2 盈虧平衡分析

9.3 結論

12， SWOT分析

10.1 優勢分析

10.2 劣勢分析

10.3 機會分析

10.4 風險分析

10.5 結論

11，其他

第一章 背景

1，我國食用油背景

食用油作為日常生活飲食方面的佔有不可或缺的位置，隨著我國經濟的發展，在生活日益豐富的今天，食用油的油品一改過去大豆油、菜籽油、動物油脂等簡單模式，逐漸被大量的概念性油品所代替，比如調和油、DHA、亞油酸、淄醇等。並且在國產品牌不斷壯大的同時，國外的品牌，高階油品也不斷的出現，比如橄欖油，亞麻籽油，葡萄籽油，紅花籽油，黑加侖油、茶油等等。這些產品豐富了廣大使用者的食用油生活的同時，競爭也日益激烈。

1.1我國的食用油現狀

國家糧油資訊中心的資料顯示，我國目前每年的食用油消費量達2540萬噸，人均消費量20千克，專家指出，隨著人們消費觀念的轉變，保健型食用植物油越來越受到消費者的歡迎，採用物理冷壓榨、物理提純的方式生產的純茶油產品，正好順應這一市場需求。

在我國直轄市和部分省會城市中金龍魚、魯花和福臨門三大品牌佔據明顯的優勢，但在一些地級市、縣級市，甚至是部分省會城市，食用油市場的競爭狀況卻呈現巨大的差異和變數。

20xx年開始中國5L及以下小包裝食用油的市場總量為500-600萬噸 市場容量超過400億元，而且預計每年會以20%的比率快速增長。20xx年我國小包裝食用油的市場規模為500億元左右；20xx年我國小包裝食用油的市場需求量超過600億元。食用油市場容量大，增長速度快，而且中國地域廣闊，這不僅對食用油的強勢品牌是機遇，而且對眾多的中小食用油企業來說，同樣存在快速做大市場規模的巨大商機。

資料來自國家糧油資訊中心

隨著中國經濟的發展，及人們生活水平的提高，中國植物油年度消費量呈逐年增長的態勢，近五年發展趨於平穩。

資料來自國家糧油資訊中心，可以看到小包裝油品的需求量在每年增加。 各種油品市場佔有率比例

基礎油種——調和油、大豆油、菜籽油佔據市場近85%的份額，調和油和大豆油廣泛分佈與全國各個地區，菜籽油主要集中在長江流域及西南、西北地區；

花生油市場佔據8.6%的份額，主要集中在山東、廣東、北京、河北、廣西等部分地區；

高階油種雖然近幾年發展迅速，但在僅佔總體市場6%左右的份額，主要集中在華南、華東等經濟發達地區，以及中心城市。

2，吉林省食用油背景 2.1，吉林省的綜合狀況

吉林省作為目前我家發展過程中是一個相對欠發達地區，截至20xx年

吉林省在全國的位置主要體現為三個大約2%：面積18.74萬平方公里，佔全國的1.95%；人口2750.4萬人[2]，佔全國的2.04%；20xx年末GDP達到11937.82億元，佔全國的2.31%。其中城鎮人口1460.73萬人，佔全省常住人口的53.3%。全省人口出生率為6.69‰，死亡率為4.74‰，全年人口自然增長率為1.95‰。

吉林省城鎮人口的恩格爾指數是33.3%，農村恩格爾指數為35.13%，基爾係數為0.398.

城鎮可支配人均消費收入為10914，農村可支配人均消費收入為5266元。 20xx年我國區城鎮居民家庭基本情況

策劃說明

隨著人民生活水平日益提高，人們更加註重飲食的營養和保健，餐飲文化越來越普及。中國成為了世界上葡萄酒消費增長最快的市場。10年來，世界葡萄酒傳統消費國的消費量基本維持原有水平，唯獨中國市場異軍突起，葡萄酒銷量不斷攀升。這讓全球葡萄酒廠商趨之若鶩。曾有法國報刊用“令人瞠目結舌”來形容中國葡萄酒市場近年來的需求增長速度。英國ISWR/DGR研究機構的最新調研資料顯示，20xx年，全球葡萄酒的消費總量為2.38825億hl（百升）。其中，中國葡萄酒的消費量將達558萬hl。20xx年，中國是全球最活躍的葡萄酒市場，葡萄酒消費量將增長近36%；同期，全球葡萄酒消費總量的增長幅度僅為9.15%。同時，最近三年，高檔葡萄酒的銷量年均增長50%，酒莊酒的銷量年均增長則超過了100%。世界葡萄酒行業最負盛名的《葡萄酒報告》預測：20xx年中國葡萄酒消費結構中：高、中、低檔酒的比例分別為50%、40%、10%。高階市場的利潤率往往高達30%－50%。

一． 市場分析

行業分析

我國是一個以白酒消費為主的國家，葡萄酒的生產和消費一直處在很低的水平。1995年以前我國葡萄酒的產品大都是甜型葡萄酒，產品葡萄汁含量低，通過近幾年調整產品結構，已形成以全汁葡萄酒為主的產品結構，其中幹型、半乾型葡萄酒已佔總量50一60％。在幹型酒中，乾紅葡萄酒約佔80％，乾白葡萄酒約佔20％，高檔次產品品種日益豐富，除已有國際公認的高檔單品種葡萄酒外，高檔起泡葡萄酒、年份酒、產地命名酒也相繼出現。葡萄酒消費市場在中國的培養經歷了很長的時間，1995年以後的葡萄酒熱可以是一個真正的開始。目前的消費群體主要是高收入階層和年輕人，消費區域集中在廣東、上海、北京等沿海地區和大中城市。與白酒、啤酒等其它酒種比較，葡萄酒的市場佔有率有一定提高，在消費者中的普及率還不是很高。

市場份額

在重要的葡萄酒消費市場華南地區，進口紅酒中法國紅酒市場綜合佔有率之和超過34％。其中波爾多地區的紅酒市場綜合佔有率均名列第一。法國高檔葡萄酒越來越佔據了更多的進口份額。統計顯示，20xx年經廣東口岸進口葡萄酒仍以法國產的高檔葡萄酒為主，進口量達到633.1萬升，迅猛增長1.7倍，已佔經廣東口岸進口葡萄酒數量的45.9%，比20xx提升了9.8個百分點

SWOT分析

品牌在市場上的優勢：a品牌知名度高 b拉高堡酒莊是法國八大酒莊之一，口碑很好。c是以著名葡萄產區—法國波爾多地區的精品葡萄為原料釀成的優質乾紅葡萄酒。 d含有多種維生素、13種微量元素和28種氨基酸，其中有8種氨基酸是人體不能合成的 。

品牌在市場上的劣勢： 產品產量有限，價格較高。

品牌在市場上的機會：品牌知名度高，消費群不斷壯大，市場佔有率持良性發展,前景廣闊。

品牌在市場上的威脅：行業內歐洲、北美、非洲及澳洲幾大知名品牌的競爭和中國本土品牌的崛起。

核心競爭能力

歷史悠久、世界知名度高、文化深厚、無汙染、無公害、安全、衛生、健康、營養的綠色食品。

消費者分析

消費群主要是高收入階層和年輕人，消費區域集中在廣東、上海、北京等沿海地區和大中城市。據調查報告顯示，購買葡萄酒的動機，自己喜歡喝的佔34。29%、為健康的佔領22。86%、因社交需要的15。71%、收藏跟其它各佔10%、只有因時尚購買是7。14%；

1、 購買動機：大部分消費者以“自己喜歡喝”為首位需求，其次就是“為健康”接下來就是收藏跟時尚購買。

2、 購買方式：消費者消費紅酒最多終端是餐廳、酒樓和夜場，這些地方以直接消費為主。其次大型商場、量販也是紅酒的一個重要銷售視窗，這些地方的消費行為主要是送禮和自己儲藏，銷售量相對較小，價格對其選擇的影響不大；

3、 飲用方式：消費者一般在宴會，派對，休閒時刻，家庭就餐時進行飲用。平時偶爾也會獨自品嚐。

4、 品酒觀念： 消費者對乾白的消費還處於跟風階段，真正會“品”酒的人還不多，對乾白的認識在於“調節氣氛，有情調”，對酒質不講究，對低劣品質的酒認識不多。

消費環境分析

l、中國經過改革開放30年的發展，給我們提供了良好的經營環境。消費者的人均收入不斷提高，消費能力越來越強。

2、中國人越來越注重餐飲文化，酒早已成為桌上之物。

3、進口紅酒在我國市場雖來勢洶洶，但市場仍有很大空缺。

4、消費者越來越注重生活品味，越來越多的瞭解知名紅酒的文化，培養了很多紅酒的忠實Fans。

競爭對手分析

1、拉高堡葡萄酒的主要競爭對手是世界八大酒莊

A、 產品質量較好

B、 品牌知名度較高

C、 收藏價值高，在世界各國都有很多的忠實收藏家

2、八大酒莊酒存在的一些缺陷：

A、 產量少，基本都是在3萬箱左右。

B、價格高，每瓶價格都在數千元以上。

二、營銷策略

品牌競爭策略

拉高堡酒莊位於法國梅多克地區吉倫特河左岸生艾斯提夫北部，面積達55公頃，屬於法國中級酒莊，每年產量大達到300000瓶。20xx年集錦獎，20xx年中央農業部金獎。葡萄採摘時間通常略晚，經過精心分類篩選、輕微壓榨，置於24小時完全溫控的不鏽鋼瓶中進行20-30天的初步發酵，使葡萄果皮上的各類物質充分釋放，滲入到酒體中。之後酒汁用橡木桶儲存於酒莊一個古老的半地下式酒窖中陳釀，經過21個月的時間待酒體成熟以後進行裝瓶。其深沉的酒體富含平衡的單寧酸度，給人帶來愉悅的感受。入口飽滿景緻、香味馥郁，留有像

木桶陳釀的香味給人以無限遐想。拉高堡紅酒是波爾多梅多克地區能夠將現代釀酒科技與傳統陳釀方法有益結合的典型代表。

廣告策略

銷售渠道策略

1、在—線的大型商場超市，量販特設產品展示與終端服務禮儀小姐，實行產品優點解說和品牌說服，注重產品文化的培養。

2、促銷活動，在系列產品推廣期間，我們將產品和消費者接觸的地點首先鎖定在酒樓、餐廳、夜場，展開試飲活動，讓消費者直接感受到產品的口感和品質。同時，由導購人員對消費者進行紅酒知識的普及和灌輸。

公共關係促銷策略

舉辦產品品嚐會暨高收入階層和年輕人會員晚會，廣泛邀請一些政府部門、主管部門領導，商業銷售的負責人，品酒專家、社會名流、消費者代表，新聞媒介單位參加。

內容：邀請上述人員參加產品的品嚐，廣泛地徵求社會各界的意見和建議，包括產品口感、酒度、價格、包裝、宣傳、銷售等環節。在品嚐會之後輔以聯歡晚會，以避免單調。

地點：可選擇有一定檔次的賓館酒店或各地知名酒窖

作用：花少量的錢財既可廣泛徵求社會各界對產品的看法，避免產品與市場發生較大程度的偏差，同時又廣泛宣傳產品，塑造良好的公關形象。

廣告促銷策略

1、廣告定位

A、市場定位

以廣東地區為華南地區第一站，廣州作為主要推廣城市，深圳、汕頭、惠州、湛江為輔，向整個珠三角地區輻射，產品推廣活動的開展以廣東為重點。

B、商品定位

具有較高收藏價值、價效比最高的高檔紅酒，真正無汙染、無公害、安全、衛生、健康、營養的綠色食品。

C、品牌定位

新一代健康、營養的法國名莊紅酒

2、廣告目標

廣告目標是突出該紅酒的優點和產品形象，使之根植於消費者心中，從而達到擴大影響，實現促銷目的與營銷的目的

3、廣告物件

A、目標市場細分

通過調查和綜合分析認定，該系列產品目標市場定在廣州市場，再佔領深圳、汕頭、惠州、湛江市場並輻射珠三角地區。同時尋求國內市場。主要是華南地區、華東地區，華北地區。

B、產品目標消費群確定為：高收入階層和年輕人，年齡在22—50歲之間。

4、廣告媒體策略

該紅酒處於銷售額穩步增長階段，產品潛在市場大，購買慾強，應注意運用各種組合媒介造成較大的廣告聲勢，給人強烈的印象，在較短時間內向消費者傳遞較為密集的資訊量。同時，應採取集中性的廣告宣傳策略，側重宣傳產品效能、優點、特點；廣告宣傳物件重點在啟發那些最先購買的使用者，廣告媒介也應選擇

與這些消費者關係最大的媒介方式，有重點地、組合協調地使用以下媒介和方法：

1、 報紙廣告

A、 投放地域：先在主要推廣城市廣州開始，網路主要報紙媒體，待產品有更大盈利再向全國各大報紙媒體鋪開。

B、 投放位置：日報的經濟版、市場資訊版；商業報刊的市場行情版

C、 創作簡述：表現出無汙染、無公害、安全、衛生、健康、營養的綠色食品，採用綠色環境和體魄健康的人為視覺元素，描述產品的優點和好處。

2、 雜誌廣告（同上）

3、 電視廣告

A、時間：黃金時間的前後十分鐘內及經濟新聞、經濟專欄的前後刊播。 B、創意簡述：從產品的消費者定位出發，在電視鏡頭中突出製造商業活動、競爭的氣氛和忙碌的生活，並利用現代人對健康和養顏的執著及對綠色食品的喜好心理，表達健康生活，營養人生的意境。

4、 產品說明書廣告

（1）使用場合與物件： a．附在產品包裝內給消費者； b．郵寄給一些大的商業專業公司和超級商場、量販。即針對批發、零售商。 （2）要求印刷設計精美，內容包括產品優點、效能、、徵訂單。 （3）POP廣告：使用在終端銷售現場，使消費者易發現，重視該產品。場部 a、使用方式：免費贈送給大型超市、量販、酒樓及食市 b、要求：印製精美，圖案、色彩鮮明醒目。

一、促銷時間

1月1日-2月1日

二、促銷地點：

中茶網各連鎖機構

三、促銷目的

1、提高中茶網各連鎖機構的銷售量，推廣義元牌富硒茶

2、擴大中茶網的影響力

四、促銷活動內容

1）、廣告語

喜喜慶元旦健健康康來補硒

2）、主題

喝義元牌富硒茶健康補硒慶元旦------中茶網引導健康消費

3）、媒體促銷宣傳

在中茶網上滾動播出元旦促銷資訊

字幕內容：健康補硒慶元旦-----義元牌富硒綠茶展銷活動正在全球配送中心、連鎖店進行

4）、產品促銷內容

?促銷活動規則

1、買二袋富硒茶送一盒七葉參

2、買三袋富硒茶送一盒苦丁茶

3、凡購茶者贈送優惠卡，下次購茶憑卡優惠！

4、單位、團體購買可享受更大優惠

?促銷工具

1、布幅廣告一幅（主題）

2、展板一塊

3、優惠卡

4、印有“硒”元素的宣傳冊子

?促銷人員

中茶網各連鎖機構人員

?促銷活動執行

1、落實促銷活動規則

2、向光顧店子的消費者發放“硒”資料冊子，宣傳義元牌富硒綠茶系列，重點推銷促銷主題產品-----富硒茶

3、向消費者說明並解釋中茶網元旦及春節促銷活動，緊緊圍繞“富硒茶”這一主題

中國店網—中國最專業、最全面的開店創業網

?促銷活動店面佈置

1、按規定陳列好產品

2、將促銷主題產品“富硒茶”放在醒目的位置

3、將寫有促銷主題產品“富硒茶”的展板放在顯眼的位置，便於消費者更好了解富硒茶

4、布幅廣告懸掛店面正門，突出促銷主題

5、促銷人員服裝整齊、儀容端莊，以飽滿的精神投入促銷工作

一、總則

為規範置業顧問接待流程，提高置業顧問接待能力，促使成交，特制定本制度。 二、考核目的

1、在公司造就一支業務精幹的、高素質的、高境界的、具有高度凝聚力和團隊精神的人才隊伍，並形成以考核為核心導向的人才管理機制。

2、及時、公正地對置業顧問過去一段時間的工作績效進行評估，肯定成績，發現問題，為下一階段工作的績效改進做好準備。

3、為置業顧問的職業發展計劃的制定薪酬待遇以及相關的教育培訓提供人事資訊與決策依據。 4、將業務考核轉化為一種管理過程，在公司形成一個置業顧問與公司雙向溝通的平臺，以增進管理效率。 三、考核原則

1、以公司對置業顧問的業績指標和相關的管理指標，以及員工實際工作中的客觀事實為基本依據； 2、以置業顧問考核制度規定的內容、程式和方法為操作準則； 3、以全面、客觀、公正、公開、規範為核心考核理念。 四、適用物件

本制度適用物件主要為銷售部置

業顧問。 五、考核週期及方式

六、考核內容 筆試（40分）

1、房地產基礎知識（10分） 2、專案基礎知識（10分） 3、銷售政策及口徑（5分） 4、客戶疑點論述（15分） 情景模擬（60分）詳見附件 1、商務禮節（10分） 2、專案介紹（15分） 3、銷售技巧（20分） 4、預算及定單填寫（15分） 七、考核評價

考核結果按置業顧問考核總分，劃分為 “A”、“B”、“C”、“ D” 、“E”五等級，並作如下界定：

八、考核程式 考核的一般操作程式：

1、筆試：銷售經理出試題，置業顧問作答，領導批閱給予評分 2、情景模擬：由公司領導及銷售部經理、策劃部人員等現場進行評分。

一、“大型樓盤”的出現有其必然性

準確地說，“大型樓盤”的出現是房地產業發展的一種必然，從以下幾點便可窺一斑：一是最初房地產開發商在進行開發地塊選址時，往往注重於“地段”，而良好的地段往往可利用空間有限，所以只能利用可能的空間做文章，於是便出現了幾千平方米的樓盤。隨著中心區域地塊越來越少，加之借鑑國外房地產業發展規律，很多開發商便把目光轉向近郊區或城市副中心地帶，這就給開發商提供了極為廣闊的開發空間，為“大型樓盤”的出現在土地資源上提供了可能；二是經過市場競爭的優勝劣汰和政府主管部門對開發商的清理整頓，使一些缺乏資金能力、技術力量、人力資源和經營資質的中小開發商走上了不歸路，房地產開發行業得到了淨化，那些經營能力強的大型房地產企業擁有了更大的發展空間，為房地產開發商開發“大型樓盤”提供了市場環境保障；其三房地產開發商在開發過程中逐漸成熟起來，尤其那些頗具經營規模和經營能力的房地產開發企業，他們發現“大型樓盤”具有很多優點，確切地說是利大於弊，操業經驗為“大型樓盤”出現提供了思想上和運作上的保障，於是“大型樓盤”應運而生。“大型樓盤”在北京、上海、廣州等地已經屢見不鮮，北京玫瑰園、廣州碧桂園、祈福新村等諸多樓盤在操作、運營、銷售上都取得了巨大成功。

二、“大型樓盤”的劣勢與優勢同在

優秀的營銷策略應該立足於對樓盤產品、市場競爭和環境的全面客觀分析，並根據分析結果提出具有針對性和可操作性的應對方案，對於“大型樓盤”也是一樣。儘管它的出現符合地產業的發展規律，但其仍然具有難於克服的缺點。科學的營銷策略應是揚長避短，或者化“短”為“長”，因此有必要對“大型樓盤”進行全面而客觀的分析：

1、“大型樓盤”的優勢：

（1）易於形成規模優勢，乃至產生規模效應，形成規模效益；

（2）有利於提升地氣，形成區位優勢，提升板塊價值；

（3）易於集中企業資金、技術、管理及人才優勢和整合各種社會資源，集中力量做好一件事情；

（4）有利於營造企業品牌和物業品牌，利用品牌效應促進和推動地產銷售；

（5）易於因地制宜地營造主題、景觀、配套設施等專案，增加地產的附加價值，具有較大的自由度和發揮空間；

（6）通過集中統一管理，有利於降低成本和開發、維護及管理費用。

2、“大型樓盤”的劣勢

（1）受制於專案規模，專案在選址時可能缺乏地利。缺乏地利有兩種情況，一是專案所在地塊相對偏遠，尚未開發或只在進行初步開發，二是板塊內強勢競爭對手林立，介入由於難於營造樓盤獨特的賣點而缺乏競爭優勢，從狹義的角度上來講這也是缺乏地利的一種表現；

（2）地產專案難於定位，尤其目標客戶群定位更是難於定位，容易走進泛定位的誤區；

（3）銷售價格難於把握，尤其首期開盤價格；

（4）銷售節奏難於控制，主要是開發節奏和銷售節奏不好銜接；

（5）銷售週期長，導致資金回收週期長，影響經濟效益並增加投資風險，難於形成旺盛人氣；

（6）若出現危機，局面難於控制；

（7）物業管理半徑太大而不容易規劃、設計和實施，同時商業配套任務繁重；

（8）資金難於籌措，尤其是在國家不斷推出新的信貸政策和消費者日益理性的情況下。

三、“大型樓盤”的市場戰略與營銷策略

“大型樓盤”營銷是開發商能否快速收回投資並獲利的關鍵環節，所以必須針對“大型樓盤”的特點和市場環境採取獨特的市場戰略、營銷理念和營銷策略，以儘可能縮短“大型樓盤”的銷售週期，提高資金週轉速度和地產銷售率。適宜“大型樓盤”採取的市場戰略和營銷策略如下：

1、市場戰略

進行房地產市場營銷，戰略規劃一定要先行。“大型樓盤”由於投資開發的規模較大，往往要分期來完成，一般至少要二期、三期，甚至要超過十期。基於這個現實，很多“大型樓盤”都採取了“組團開發、滾動發展”的房地產開發戰略。儘管如此，還需要對房地產進行戰略規劃，包括對地產產品（設計、施工、建築材料、環境、配套等）、文化（社群主題、建築文化等）、服務（銷售服務、物業服務等）和市場（市場定位、市場等）進行規劃。更重要的是對市場的應變能力和調整能力，即根據市場變化不斷修訂和調整市場戰略規劃，使戰略規劃更具現實性、超前性和示範性。

（1）品牌營銷戰略。品牌是營銷的靈魂和主線，更是“大型樓盤”成功營銷的利器。品牌企業和品牌物業的優勢體現在良好的口碑，以及良好的知名度、信任度和美譽度，通過傳播（大眾傳播、社會傳播和媒介傳播）來激發房地產買家的購買慾望，進而產生購買行為。品牌就應該這樣，前期促進後期銷售，後期帶動前期升值。所以品牌戰略對“大型樓盤”營銷具有至關重要的意義，要使品牌成為一條主線貫穿於開發、銷售與管理的各環節之中；

（2）差異化戰略。房地產業正趨於成熟，樓盤產品同質化已成為一個現實擺在開發商面前，於是開發商或代理商採取了賦予地產以不同概念、主題等措施營造賣點，以形成競爭優勢。應該肯定，這種運作思路是正確的。地產硬體上優勢已漸漸隱去，所以要在軟體上做文章，即形成一種文化差異，這就需要地產同產業、科技、文化的對接與融合，以形成自己的競爭優勢；

（3）技術領先戰略。綠色、科技、人文已經成為房地產開發的三大要素，科技就是生產力，就是銷售力，通過新材料、新產品和新技術提高樓盤科技含量而獲得競爭優勢已為廣大開發商所重視，在採用技術時很重視技術的超前性和領先性。“大型樓盤”開發週期長，在一期時就要注意採用領先技術，否則在後期開發中前期將明顯缺乏優勢。廣州保利花園大量採用新技術、新材料，住宅造價比普通住宅高10％左右，但住宅各項效能和樓盤形象也會同時提高，其銷售價格也要比普通住宅高15％左右，儘管價格比同類物業偏高，但一期泌泉居2個月即售出9成，回籠資金2億元，不能不說是個奇蹟；

（4）合作戰略。房地產業具有上下游關係單位較多的特點，在這裡強調合作也是理所當然的。合作主要是指與城市建設、規劃、土地、工商、設計單位、施工單位、規劃單位、景觀設計單位、媒體和全程策劃、銷售代理公司等機構或部門合作，通過與這些單位建立良好的合作關係，可以獲得良好的開發軟環境、優秀的樓盤產品、周密的策劃和中介代理服務，為開展知識營銷奠定基礎；

（5）資訊化戰略。房地產業與資訊工作密切相關，房地產業最終將要過渡為服務產業，而非開發。“大型樓盤”更需要資訊，包括行業的、市場的、消費者的相關資訊，所以一定要把資訊工作拿到一個戰略的高度來看待，加強資訊化建設，建立資訊收集、加工、整理、分析、吸收和消化的平臺，以增強對樓盤的最終定位能力、設計能力、建設能力、銷售能力、管理能力和服務能力，而這些能力將服務於市場。

2、營銷策略

營銷策略是戰術，是產品銷售戰役的打法，正確地制定並執行策略是成功營銷的關鍵，以下策略可供“大型樓盤”參考：

（1）定製營銷策略。市場需要房地產企業在營銷過程中把工作做得越來越細，“大型樓盤”有必要建立客戶資訊資料庫，開展“一對一”營銷，為房地產買家提供個性化的個人服務，包括為買家“量身定做”，對於拓展市場大有益處。

（2）機動營銷策略。機動即根據情況靈活多變，包括銷售模式、通路、價格、付款方式等靈活運用操作。銷售模式是指以租代售、租售結合、網上銷售、展銷等方式靈活運用，以及延長內部認購、包裝等手段；通路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤（包括滯銷樓盤）進入二三級市場流通等方式；價格是指優惠價、震撼價、裝修價等能滿足不同消費需求的價格形式；付款則包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、建築期付款、延期付款等方式的靈活運用和組合。機動靈活對於“大型樓盤”來說具有非常的意義，“船”大也要爭取好“掉頭”。

（3）借力借勢策略。借力借勢關鍵要正確理解“力”和“勢”，“力”為外力，“勢”為優勢、機會，都是來自於企業外部的資源，借力借勢就是要整合外部資源。外力可能表現為專業公司、行業主管部門、媒介、專家、同行業和消費者，優勢和機會則可能表現為區位優勢、節假日、重大活動等方面，要善於發現機會和藉助外部力量，開展事件行銷，以促進和推動營銷工作的深入開展。保利花園在國慶節期間舉辦“國寶迴歸，國慶廣州特展”活動，可謂應時應景，颳起了一股“保利”旋風，產生了“保利—保國—利民—保利花園—品牌、品質保證”的巨大社會效應，提升了品牌形象。在此之後又開展了“軍x營銷”，也與“保國利民”緊緊相扣。無可爭辯，保利花園的營銷笄者是事件行銷的高手；

（4）知識營銷策略。知識營銷是以知識普及為前導，以知識推動市場營銷的新思想，很多地產開發商都接受了這種營銷理念。通過開展普及住房知識、產業政策、住宅裝飾裝修、貸款方法和程式以及如何辦理交易手續、交納稅費等知識常識的普及，在增加房地產買家知識的同時，也增強房地產買家對開發商的認同，進而產生購買決策乃至發生購買行為。對於“大型樓盤”營銷這場“持久戰”，完全有必要建立一塊知識陣地，成為溝通開發商和買家的工具，乃至成為溝通開發商和業主的工具，進而形成一種文化而不斷提升地產的附加值；

（5）創新營銷策略。“大型樓盤”營銷需要營銷創新，否則每期都採取相同的策略對消費者來說恐怕會“不痛不癢”，不會產生感覺，更難於產生購買行為。營銷創新的前提是理念創新，動力是技術創新，關鍵是管理創新，靈魂是文化創新。在我國地產業興起的“退房革命”、“回租回購”等營銷措施都屬於創新，在營銷過程中起到了非凡的作用。當然，創新要在國家政策允許範圍之內，“零首付”被封殺就是因為其與國家利益背道而馳。

無論採取何種市場戰略和營銷策略，在“大型樓盤”營銷過程都要保持一個基調。這個基調就是“大氣”，襯托和突出“大型樓盤”的規模優勢，包括樓盤在建築設計、環境規劃、建設施工、景觀設計、功能配套、促銷宣傳、氣氛營造等諸多方面都要突出這個基調。當年廣州碧桂園50萬平方米同時施工同時銷售是一囊“大氣”，祈福新村營造了相當於30個香港政府大球場面積的祈福湖也是一種“大氣”……通過“大氣”形成一種“勢氣”，威懾競爭對手和吸引房地產買家的眼球，進而提升“人氣”，為樓盤脫疑而出並旺銷奠定堅實的基礎。

影響房地產營銷策略的有關因素分析

怎樣儘快把房屋賣出去，是令開發商頭痛的事情，所以房地產營銷策略被越來越多地重視起來。房地產營銷策略的制定是一項複雜的工作，涉及面廣、難度大，怎樣才能制定出好的營銷策略，是值得我們深入研究的重要課題。

消費市場比較突出的三個特點

一是消費者市場房產需求的多層次性。在同一商品市場上，不同消費者群體由於社會地位，收入水平和文化素養的差異，其需求也會表現出多層次性的特點。例如有人需要一室一廳，有人需要二室一廳、三室一廳甚至豪華別墅。

二是消費者市場對房屋需求多變性，消費者人數眾多，差異性很大，由於各種因素的影響，對房屋就會有多種多樣的需求，隨著生產的發展，消費水平的提高，消費者需求在總量、結構和層次上也將不斷髮展，日益多樣化。這要求制定營銷策略時根據自身條件準確地選擇目標市場。

三是消費者市場對房屋需求的可誘導性，消費者需求的產生，有些是本能的，生而有之的，但有時是與外界的刺激誘導有關的，經濟政策的變動，社會交際的啟示，廣告宣傳的誘導等等，都會使消費者的需求發生變化，潛在的需求可以變為現實的需求，微弱的慾望可以變成強烈的購買慾望。消費者需求的這一特徵，要求市場營銷策略的制定者不僅要適應和滿足消費者的需求，而且應該通過各種促銷途徑影響和引導消費。

影響消費者行為的三個主要因素

一是心理因素，除了由需要引起動機這一最重要因素外，還有知覺、學習和態度三個因素，知覺是指消費者感官直接接觸刺激物所獲得的直觀的、形象化的反映，屬於感性認識。任何消費者購買商品，都要根據自己的感官感覺到的印象，來決定是否購買，所以對樓盤的包裝、宣傳是非常重要的；學習是消費者在購買和使用商品的實踐中，逐步獲得和積累經驗，並根據經驗調整購買行為的過程，房屋作為一種耐用且兼有投資的特殊商品雖不等同於一般商品，但開發商開發創意、佈局以及房屋質量的.好壞，都是購買者學習的物件，消費者評價的優、劣對開發商的形象和信譽也有著非常大的影響，所以開發商應樹立品牌觀念，注重房屋質量，讓消費者產生有利於己的態度。

二是經濟因素，概括地說，影響消費者購買行為主要是經濟因素和商品價格、消費者收入、商品效用、房屋的價格等。

三是社會文化因素，每個消費者都是社會的一員，他的行為不可避免地要受到社會各方面因素的影響和制約，消費者的購買行為受到社會階層、文化和亞文化、相關群體、家庭等社會因素的影響。

制定營銷策略的五個條件

在把握住營銷環境，掌握了房地產消費者市場及影響消費者的因素的基礎上，根據商品（房屋）本身的特點、制定出房地產的營銷策略。房地產是一種特殊的商品，從房地產專案自身的商品特點和營銷的角度來看，可操作的有五點：

１、位置條件：房地產產品的位置條件其實是多重因素所構成的結構條件，包括不同位置區域的不同人文條件、交通條件、市政條件以及周邊建築條件、氣候等。在制定營銷策略時不同的位置條件，營銷切入點的選擇不同：人文條件越成熟的位置，其營銷切入點與原始條件的差異性越大，反之則越小；交通條件越是發達的樓盤，其對於營銷在交通方面所必需的商品特性和營銷切入點就越少；市政條件越完善的地段，房地產商品特性和營銷切入點的挖掘和選擇形成就越要奇特，反之則必須全面；在周邊建築條件方面，周邊建築條件對自身樓盤影響越大，房地產商品特性和營銷切入點的挖掘和選擇就越要直接，避重就輕會適得其反。

２、建築條件：沒有兩個建築會是完全一樣的，因此在建築本身尋找賣點應該是可以的，但是應將營銷切入點放在建築單體的設計“限制”方面，而不應該過深地切入到建築的使用及功能方面，因為無論是建築設計師還是營銷高手，對於建築使用和功能方面的設計是“永遠超不過客戶”的，客房是直接使用者，客戶更是“上帝”

３、建造條件：建造條件包括了工程施工、建築配套等方面，這些在營銷推廣切入點方面，過去一般都選擇不多，大多數集中在工程進度和配套設施方面。建造條件方面的營銷切入點選擇，更多地選擇在“建造技術的層次體現、建築技術的標準發展”方面較為合適。目前，客戶對房屋質量的投訴越來越多，撇開一些不法開發商不談，僅站在營銷策略的角度來看，如果樓盤的營銷能夠將其建造條件有效地傳達給客戶，就是其有部分不足的方面，客戶不僅不會投訴，還可能是一個很好的營銷切入點和商品特性表現。

４、使用條件：“良好的物業管理”是許多開發商的營銷切入點，這只是作用條件作為營銷切入點的一個方面，僅僅是房屋建成後的使用條件，還應該重視建築本身提供的“先天服務條件”。如房屋的車位、綠地等。拿車位來說，小區停車位有多少個對客戶來說並不重要，而車位與房屋的設計比例卻關係到客戶以後買車還有沒有車位停車。物業管理費是多少，客戶能否承擔，客戶自己能算出，但物業管理所提供的內容對客戶居住水平的提高是否等值，客戶卻無從算起。所以，在“使用條件”方面，營銷切入點的第一個選擇就是設計，管理意圖全面公開；營銷切入點的第二個方面就是設計，管理意圖的“成本核算”，不能只是訴說對客戶的“全面呵護”卻不講這樣的呵護值多少錢。

５、商品附加條件：開發商自身企業品牌的知名度，能夠塑造這個房地產品牌的知名度，這是房地產商品附加條件之一；給一個房地產引進一個全新概念或營造文化氛圍，也是房地產商品的附加條件之一。在當今競爭越來越激烈，資訊交流越來越快，開發商模仿能力越來越強，房地產的附加條件就愈顯重要。作為不動產的特殊性，完整的房地產商品不會只是一套房子那麼簡單，一個商品一旦開始它的使用過程，品牌就進入了再塑造品牌意識。在商品附加值的營銷應用中，一般來說商品附加值都是後天的，但是這個後天的商品附加值是可以預支的。因此，後天商品附加條件在營銷切入點的選擇上是可以“預支”可能會更直接、更明確，也更有利於消費者預先選擇。

綜上所述，房地產營銷策略的制定應根據營銷環境、消費者市場特點、影響消費者行為的因素、結合實際房地產的自身條件因素綜合考慮，才能在瞬息萬變的市場中把握方向，使自己的營銷策略完善，可操作，有效益。

手機已經成為人們必備的用品，也成為通訊市場最大的競爭力。那麼如何促銷自己的手機品牌呢？接下來我們看看一些手機促銷方案和活動。

手機促銷手段直接影響著手機促銷活動的好壞，影響著人們對於手機促銷活動的注意程度，因此，如何選擇合適的手機促銷手段成了手機促銷活動前商家們最重要的一件事性。

1、降價也是最常見的一種促銷方式，也是體現促銷力度大小的一個衡量標準，可以有效吸引顧客的注意力，提高消費動力。降價是消費者覺得最實在的讓利方式。但一定要掌握降價的頻率和幅度，否則，一方面會縮短產品的利潤期，另一方面，降價幅度過大也會讓消費者感覺“不踏實”，購買了的消費者會心痛，回來尋 “價差”，持幣代購的消費者則認為“降這麼多，肯定還會再降”的觀念，對購買產生疑慮。

2、送贈品或者抽獎。在購買產品時贈送物品和購買產品時可以參加廠家舉辦的抽獎活動，贏取獎品。

3、特價機就是在將部分產品價格降到很低，以低於成本價或者稍高於成本價出售，起到吸引顧客，帶旺人氣的作用。特價機都是限量限時的，這是特價機和降價這兩種促銷方式的區別所在。特價機的主要作用有三個：一是帶旺人氣，二是幫助清理庫存，三是幫助經銷商完成銷售量和銷售額。()特價機是利潤很低的銷售，有時甚至是賠本的買賣，因此要合理運用，否則會造成價格的混亂，影響整體的銷售。有些經銷商為了擾亂競品市場，就選擇先進一批競爭品牌的暢銷產品，然後以特價銷售，打亂對手的市場價格，乘虛而入。

4、展示是舉辦產品的展示活動，促進銷售的一種方式。展示要充分配合促銷活動主題，要有新意，要對市場做出科學的預測。同時，展示涉及的面比較廣，要事先聯絡好售場，做好準備工作，否則會造成物資的浪費，使促銷效果大打折扣。

5、人員促銷。利用促銷人員的能動性進行人員促銷，用高提成提高促銷人員的積極性。

當然促銷的活動還有很多種，只要用心去做，一定會做好，如果你想了解更多的手機促銷方案，不妨在一品威客網發任務讓更多的人幫助自己尋找最適合自己的產品的推廣方案。