移民美國選投資專案的方法
美國移民生活小常識
1. 當物品上寫著的Two for three dollars時，購買一個的價格不會很貴，買一個就是一塊半。在快餐店就不能單買一個，例如 Arby 的2 Sub for 4 dollars的促銷活動。
2. Buy one get on free 這是美國常見的一種促銷手法，小至日常用品，大至汽車都有buy one get one free 的優惠。但由於是買一送一，所以拿兩個跟拿一個的價錢是一樣的。
3. Never buying beers without your pictured ID in hand 美國的法律規定，達到法定年齡時，才能購買酒精類的產品，而且賣家都會檢視買者的 picture ID。此外，有些地方是可以賣 Liquor，個別州規定星期日不得賣酒。
4. Bring your I.D to the bar and when you write a check 一般跳舞的酒吧都有年齡的限制，有些規定是 18 歲，有些要 21 歲。
5. 幾乎所有的營業場所晚上六點都會關門。
移民美國如何選投資專案
美國EB-5 投資移民專案種類繁多，目前光是在中國大陸市場上推廣的專案就要超過100 多個，其中絕大部分的都是房產開發類的專案，約佔所有EB-5 專案的85%以上。美國EB-5 類的投資移民的特點是，美國政府只制定美國投資移民的相關法律，並且通過美國移民局(USCIS)審理所有的移民申請個案，但所有的投資專案本身都是單純的商業運作行為，美國政府沒有也不可能參與到EB-5專案的投資運作裡面去，市場上所謂的政府專案只是一種市場宣傳的包裝手法而已。所以每一個投資者在選擇EB-5 投資專案的過程中，都需要用商業投資的眼光和角度去分析專案本身，才能夠做出正確的投資判斷。
Harborside 市政中心專案也是一個房地產開發類的美國EB-5 投資專案，既然是房地產類的專案，我們就運用分析一個房產開發專案應有的一些要素去審視Harborside 市政中心專案。
(一) 地理位置及當地房價：
Harborside 專案位於美國佛羅里達州棕櫚灘Jupiter 市中心，美國國家一號高速公路200 號(No.200 US Highway One, Jupiter, FL)，專案正好位於佛州最重要的兩條高速公路Indiantown Road 和US Highway One 的交接處。周圍就是Jupiter 市的商業中心區和豪宅區，專案毗鄰大西洋水道，離海邊也只有兩公里的距離。
棕櫚灘位於美國佛羅里達州東南部，是美國四大富人區之一，美國東南沿海的重要旅遊勝地和全國最豪華的冬季避寒遊覽點。許多富商和名流慕名前來休假，因此棕櫚灘又被人們稱之為美國的裡維埃拉。為了保持旅遊職能和防止環境汙染，城區實行嚴格的區劃方案，不發展製造業。 這裡每年流動著全球四分之一的財富，在過去10 年中，注入棕櫚灘的資金超過美國其他為超級鉅富而設的居住度假勝地;這裡沒有人瘋狂的工作;這有有的是潔白的細沙灘、一幢幢個性極強的私人別墅;這裡的人各個神清氣爽;這裡的生活是大多數人望塵莫及的。這就是全球財富人群的聚集地??棕櫚灘。由於棕櫚灘是美國的富豪聚居區，導致當地的房價非常的昂貴，當地一般的物業價格都在100 萬美元以上。
詳細由此可見，投資到像棕櫚灘這樣的富人區的房地產專案，將可獲得更大的安全保障。
(二) 資金到位情況
Harborside 專案的總投資為1.44 億美元，資金由三部分組成，其中開發商投資3300 萬，當地市政府撥款3091 萬，EB-5 融資8000 萬。開發商投資的3300萬包含了專案所在位置土地的取得和前期工程的投入，這部分的投入已經完成，土地所有權證明清楚顯示專案開發商已經取得了該專案土地的所有權，並且目前該土地並沒有被抵押給任何第三方。第二部分是當地政府的撥款，這裡並不是指Harborside 專案是政府的專案，而是由於Harborside 專案中的部分建築將用作當地的消防局、警察局、公共圖書館等市政用途，所以市政府撥款負責這部分市政府公用設施的投資，而三份政府的官方檔案也確認了這部分資金已經全部到位。
所以，Harborside 專案唯一剩下的資金缺口只是EB-5 融資的部分，由於Harborside專案在2011 年底已經推出市場，目前認購的投資者已經達到140 名，其中70多人已經獲得了美國移民局I-526 申請的批准，他們這部分的資金已經注入專案方，而其他的投資的I-526 申請也陸續獲得批准，由此可見，EB-5 融資部分8000萬的資金到位將沒有問題，EB-5 專案融資預計將在今年年底完成。
(三) 開發商和建築方實力
Harborside 專案的開發商是Allied Capital and Development of South Florida 公司，這個公司的老闆是Mr. Nicholas Mastroianni II 先生，他是佛羅里達棕櫚灘地區一個主要的房地產開發商，和地方政府有著良好的關係。在過去的10 年中，棕櫚灘Jupiter 地區新的市中心開發河濱走廊(River Walk)專案就是由他負責的。
而目前除了Harborside 專案以外，Allied 公司同時也在佛羅里達州當地同時進行著多個大型地產專案的開發，包括高爾夫勝地度假村(Mizner Park Resort)、親水高爾夫別墅(Water Pointe)等，公司的經驗和實力勿容置疑。
Harborside 專案的建築方Moss 公司是全美100 大建築商和佛羅里達州第七大建築商，承建了包括邁阿密棒球中心、邁阿密大學新研究中心等一大批特大型建築專案，具有雄厚的實力，在行業中享有非常良好的聲譽。
(四) 工程保險安排
在房地產開發專案中，很多投資者會擔心工程可能會因為各種不可抗力的意外事件而爛尾，最後導致投資者的移民申請和本金返還產生風險。因此，Harborside 專案方向美國NCI保險公司購買了鉅額的工程完工保險，以確保Harborside 專案的工程能夠順利完工，一旦工程因為天災、意外等不可抗力的因素導致工程延誤或損失，保險公司將會負責賠付，以確保Harborside 專案能夠在預定的工期內順利完成。
(五) 抵押擔保
由於很多EB-5 的專案是通過由投資者成立有限合夥事業( LimitedPartnership，即一種特殊的公司組織架構)，再把資金用借貸的方式借予美國的公司用作投資具體專案的方式操作。在以上這種借貸模式之下，客戶資金的安全完全取決於這些貸款/借貸(即一般性商業信貸)行為中，有沒有抵押擔保物?如果有抵押擔保那抵押擔保物又是什麼?
在Harborside 專案中，160 個EB-5 投資人共同組成Harborside Funding LimitedPartnership(即Harborside 專案融資有限合夥事業)，讓後把資金通過借貸的方式借予Allied 公司開發Harborside 專案。本次的借貸過程中，Allied 公司將會提供專案所在約12 英畝的土地，以及未來建成以後土地上所有的建築物和專案建成以後的所有權益給EB-5 投資人的有限合夥事業作為無條件抵押擔保。而且由於Harborside 專案沒有銀行的資金參與其中，所以EB-5 的投資者可以享有第一順位的無條件抵押擔保權。享有第一順位的抵押擔保權對於EB-5 投資者的資金返還的安全性非常重要，因為根據美國的法律，一旦商業貸款發生違約或公司破產清盤，抵押品或資產在進行拍賣後，首先用於償還拖欠僱員和政府的款項，然後再按抵押擔保權的順位進行賠付。在這種情況下，享有第一順位的抵押擔保權才能夠保障債權人能夠取回大部分借款，而第二、第三順位的債權人基本上可能血本無歸。由此可見，在Harborside 專案中，所有EB-5 投資者都可以享有土地和房產這些優質資產作為第一順位的無條件抵押擔保，對於5 年以後本金的返還就更多了一重保障。
(六) 第三方抵押擔保評估
既然Harborside 專案提供了土地、房產及所有專案的權益作為第一順位的抵押擔保，那這些抵押擔保物的價值就和EB-5 投資者的資金安全緊密相連，抵押擔保物的價值越大，投資者的安全越有保障。Harborside 專案中的抵押擔保物，經由美國最大的房地產評估機構Callaway & Price Inc.作出評估並出具的第三方評估報告，報告中顯示Harborside 專案的抵押擔保物估值1.7 億美元。
由此可見，Harborside 專案估價達1.7 億美元的土地、房產和權益，用於擔保8000 萬美元的EB-5 貸款，抵押擔保物價值高出貸款一倍多，其安全餘度超過110%，可以讓投資者對資金的安全性更加放心。
(七) 商業租戶的確認
Harborside 專案的主體建築部分由5 幢大樓組成，而其中面積最大的2 幢將建成一家四星級標準的擁有180 間客房的Westin(國內一般翻譯為威斯丁)酒店，這家酒店將是Harborside 專案的主要租戶，為Harborside 專案未來提供穩定的租金收益。目前，Harborside 專案發展商已經與Westin 酒店的母公司Starwood 集團(即全球最大的豪華酒店管理集團喜達屋集團)達成並簽署協議，喜達屋集團將在Harborside 專案完工後進駐，經營及管理Jupiter 地區唯一的一家Westin 品牌酒店，將為棕櫚灘及周邊地區每年高達上千萬的遊客和商務旅客提供一流的住宿餐飲及會議服務。左圖這份就是Harborside 專案方和Starwood 集團簽署的合作協議，該協議的簽署，確保了Harborside 專案落成以後超過一半的樓面面積都已經出租成功，能夠為專案帶來長期和穩定的收益，並且為所有EB-5 的投資者創造大量的就業機會滿足移民法律的要求，保障客戶在兩年以後I-829 條件解除的申請能夠順利獲得批准。
(八) 再融資安排
在5 年的投資週期屆滿時，每一位EB-5 投資者最關心的問題就是本金返還的問題，Harborside 專案在現階段已經就EB-5 融資到期時的還款作出了安排。
Harborside 專案發展商和美國紐約最大的房地產融資集團Ackman-Ziff 就專案完工以後的再融資簽署了協議，Ackman-Ziff 集團同意在Harborside 專案完工後，按年利息7%至9%貸款合共1 億美元給Allied 公司用於償還EB-5 投資者8000 萬美元的融資。再融資安排的落實，確保了Harborside 專案在建成以後，發展商可以取得足夠的現金，在5 年到期時償還所有EB-5 投資者的投資本金，使本金的返還獲得更大的安全保障。左圖就是Harborside 專案發展商於Ackman-Ziff 集團簽署的關於專案完工後再融資安排的協議。
另外，Harborside 專案除了投資風險和安全性這些必須考慮的商業投資因素外，更重要的是作為一個EB-5 的'投資移民專案，投資者更需要考慮到以下這些在移民申請辦理過程中不可忽視的要素，確保自己的移民申請能夠順利的獲得美國聯邦移民局的審批通過。
(一) 區域中心的批准和TEA 的證明文書
Harborside 專案所在的Florida Regional Center(佛羅里達區域中心)在2010年9 月14 日正式獲得美國聯邦移民局USCIS 的批准，成為美國移民局認可的區域中心。並且Harborside 專案也獲得佛羅里達州政府部門所發出的TEA(目標就業區域)的證明書，確保所有EB-5 投資者都可享受50 萬美元投資要求的優惠措施。
(二) 間接就業機會的計算
由於Harborside 專案是區域中心的EB-5 投資移民專案，其就業機會的創造需要通過使用經濟模型(Econometric Model)的推導，計算出創造間接就業機會的數量。Harborside 專案邀請了美國著名的經濟學家、布朗大學經濟學教授ael K. Evans 撰寫了Harborside 專案的經濟影響及就業創造報告書，使用美國移民局認可的RIMS-II(Regional Input Modeling System)經濟模型計算出Harborside 專案一共可以為棕櫚灘當地創造出2409 個直接加間接的新增就業機會，滿足了Harborside 專案總共160 名EB-5 投資者需要1600 個就業機會的要求，每個投資移民申請人可以分配到15.06 個就業機會，遠遠超過美國移民局的要求。
(三) 專案過往申請者的審批情況
EB-5 投資移民申請的I-526 申請的材料檔案主要分為兩大部分，第一部分是專案檔案，包括有Offering Memorandum、Limited Partnership Agreement、BusinessProposal、Economic Report 等，第二部分是申請人50 萬美元投資資金合法來源的說明檔案。目前Harborside 專案總共招募160 個EB-5 投資者，其中已經認購及打款約140 名投資者，而這140 名投資者中已經有70 多人獲得了美國移民局I-526 的批准，並且專案每天都有新的申請獲得批准。在同一個EB-5 專案中，所有申請人的專案檔案都是一樣的，70 多人已經獲得批准的情況意味著美國移民局Harborside 專案的專案檔案完全滿意，並且已經批准了這個專案的所有的專案檔案部分，只要申請人的個人資金來源說明檔案沒有問題，所有Harborside 專案的投資者都將順利的獲得美國移民的批准。在目前I-526 申請成功率只有69%的今天，Harborside 專案目前可以獲得100%的通過率，實屬不易。對於現在選擇Harborside 專案的投資者，意味著移民的風險已經非常低，遞交I-526 申請後，由於專案檔案已經獲得批准只需稽核資金來原始檔，申請等待的週期將會壓縮到2-3 個月，大大加快投資者的申請時間。
(四) 監管賬戶的放款安排
目前市面上很多的EB-5 專案都聲稱自己專案會開立所謂的監管賬戶(EscrowAccount)，保障投資者的資金安全，但是實際上目前有接近一半的專案實際上開立的並不是真實的監管賬戶，這些專案的監管協議只是要求把客戶的資金凍結到I-797 通知發出，也就是客戶的檔案遞交美國移民局後銀行收到檔案號信就將資金解凍，資金就進入到專案方的賬戶。這樣的情況意味著一旦客戶的I-526 申請被拒，資金已經不在監管賬戶中，退款的承諾將得不到保障。
而Harborside 專案的監管賬戶設立在美國最大的銀行CITI Bank(花旗銀行)，監管條款清楚顯示所有EB-5 申請人的投資本金50 萬美元都會凍結在監管賬戶中，直至申請人的I-526 批准後，資金才從監管賬戶中解凍劃撥到專案方。這樣的銀行監管安排，讓Harborside 專案投資者的資金獲得更安全保障。
綜上所述，Harborside 專案具有很多獨特的優勢，不但讓投資者的移民申請能夠順利獲批，而且本金安全也更有保障。
