廣場開業前財務管理計劃範本

作為商管公司的財務部門，要運用好萬達廣場籌備期間專案公司與商管公司各業務部門全面對接的機會，為萬達廣場運營期的財務管理打好基礎。因此，商管財務部門在籌備期間，在做好籌備期一般性工作的同時，應主動將財務管理制度與管理方式滲透到業務部門的具體業務中，為運營期財務管理做準備。只有這樣，在萬達廣場開業的同時，財務部門及財務人員才能迅速轉換角色，投入運營期財務管理。

一、做準備的工作方法

結合開業後萬達廣場的實際情況，充分考慮萬達廣場各項經濟業務中財務管控的各個業務流程，找出其中的關鍵控制點，然後對關鍵控制點進行分析，總結出財務管理的控制要求。只有在財務部門明確了管控需求後，才能在與其他業務部門進行對接時主動提出明確的想法與要求。

對營運期財務管理應充分考慮萬達廣場開業後各項收費流程、支出流程、部門間票據傳遞、流程審批節點、資訊傳遞與反饋等，只有對開業後萬達廣場的各個具體業務流程進行充分分析與梳理，財務部門才能就各項具體的工作提出財務管理需求與管理目標。

充分利用業務部門與專案公司、業務部門與業務部門之間協調、溝通、對接的機會，為運營期財務管理工作提出需求。否則，開業後再著手規劃各項財務管理控制流程，一定會使開業初期財務管理混亂，出現較大的內控風險。

將運營期財務管理的需求，前期滲透到各項具體業務中，明確提出財務管理要求，主動將運營期財務控制流程與方法滲透到具體業務流程的初始形成階段。

二、做準備的要點

根據廣場的規劃，制定萬達廣場營業期的各項財務管理與財務控制流程。在萬達廣場籌備期與運營期之間，沒有嚴格意義上的時間節點，為了從籌備期平穩過渡到運營期的財務管理，必須提前制定好廣場開業後各項財務管理與財務控制流程。主要有以下工作流程與制度：收費控制流程，包括：物業費、租金、停車場收費、增值服務收費；財產管理制度，包括：辦公用品、低值易耗品、固定資產、勞保用品、工程工具、保安用品；支出管理制度，對於各項支出，集團制度已經有比較詳細的審批流程，因此建議把重心放在收費控制流程與財產管理制度的梳理上。制定出工作流程與制度後，在籌備期便通過培訓等方法貫徹到各部門，按營運期的需求嚴格執行。

具體業務要點有：

1、能源費，包括水、電、煤氣、空調費。根據萬達廣場的實際情況，在工程部與專案公司、工程部與主力店進行工作對接時，財務

部門應根據廣場的實際情況，要求工程部明確能源費的分割槽、計量、收費等，做出符合財務管理需求的規劃。在實際操作中，水、煤氣能分戶計量的區域比較明確，容易實現準確的計量與收費。重點關注的是電費與空調費，各職能區域、店與店之間容易區域重疊，為開業後準確計量與收費造成障礙。因此重點明確以下要點：

（1）明確公共區域與非公共區域能源費計量。

（2）明確商鋪與商鋪之間的能源費計量。

（3）明確公攤的計算與分攤方法。

（4）明確能源費的繳費方式。在採用IC卡預收費、抄表收費等方式中提出明確財務意見。對於IC預收款方式，要充分考慮到大客戶的能源需求量及各種緊急情況財務收款方式，而對於抄表收費方式，要充分考慮商管公司代墊資金量及應收款項的風險控制。

2、裝修及收費。此項財務準備工作，涉及到開業初裝及開業後二次重新裝修。對於這項工作，最好的介入時機是裝修手冊及裝修管理制度的.制定階段。在工程部等業務部門制定裝修手冊的同時，財務部門應主動參與，對裝修手冊中涉及財務管理的模組提出規範化管理建議，並納入裝修管理制度或裝修手冊。

（1）明確裝修進場需繳納各項費用：裝修期能源費計量方法與繳納方式；裝修管理費的標準及繳納時間、方式；裝修押金的標準及繳納時間、方式；裝修出入證及其工本費的標準及繳納時間、方式；垃圾清運費的標準及繳納時間、方式；商戶違紀罰款的標準及繳納時間、方式。

（2）明確裝修各項收費流程，保證各項費用應收盡收。此項工作控制關鍵點為裝修許可證的發放流程控制。在與各業務部門工作對接之時，財務部門對裝修許可證的發放提出明確的財務管理意見，需財務收費複核後方可發放。對於裝修費用的收取，財務部門需仔細閱讀主力店合同條款，主力店由於是招商中心直接與商家業務對接，對於裝修收費可能會有差別性的合同條款。

（3）裝修押金退還及控制流程。明確驗收流程與相關表格的傳遞，明確退還審批流程，明確扣款審批。

3、物業管理費。物業管理費是商管公司最主要的收入來源，必須在籌備期規劃好收費相關事宜：物業費標準、物業收費面積、物業管理合同、物業管理合同臺賬、收費的流程等。

4、停車場管理。參與制訂收費標準，收費系統的規劃，停車收費區域的劃分與管理，收費控制管理流程，主力店合同中相關優惠條款，停車場發票領購、核銷，與產權方分成比例等。

5、廣告收入管理。參與規劃外牆廣告點位；明確經營方式，是採用整體外包或是自營，如自營需辦理相關證件；明確分成比例；需業務部在規劃廣告位時，明確分成收入的繳納方式；明確公共區域廣告位收益權屬；明確主力店免費使用的廣告位；根據主力店合同建立臺賬備查。

6、內、外廣場公共區域經營。點位規劃，多種經營合同，按商管總部營運部檔案編號，財務部建立點位臺賬。

7、保潔支出。明確保潔區域，測算保潔費，為運營期保潔合同招標做準備。