【必備】市場營銷策劃模板集合7篇

藥物分析

論文題目：xx

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時間：20x年 6月 12 日

藥品的市場營銷策劃方案

長期以來，許多人僅僅把市場營銷理解為推銷。其實，推銷只是市場營銷多重功能中的一項，並且通常還不是最重要的一項功能。正如美國著名管理學家彼得·魯克所言：可以設想，某些推銷工作總是需要的，然而，營銷的目的就是要是推銷成為多餘，從而使產品或服務完全適合顧客需要而形成產品自我銷售。理想的營銷會產生一個已經準備來購買的顧客群體，剩下的事情就是如何便於顧客得到這些產品或服務。

隨著我國醫藥市場的快速發展，醫藥市場競爭的日益加劇以及顧客爭奪成本的日益提高，市場面臨著嚴峻的考驗。面對現在的形勢，新藥的推出，市場份額佔有競爭壓力種種，充滿了挑戰。對於新藥的出現市場營銷，我制定了以下大致幾個方面進行分析：

1、 產品功能定位，對產品進行一個準確的定位，有利於更好的制定出適合的方案。

2、 消費群定位，產品針對的大體人群是哪一類，以便更好進行營銷定位。

3、 優劣勢分析，讓顧客對比後自身更傾向這種藥品。

4、 營銷指導思想

（1） 深層推銷產品新型治療方法，宣傳與銷售緊密結合。

（2） 明確產品主打功效，始終不偏離中心。

（3） 重點於終端建設，輔以其它營銷形式

（4） 揚長避短，鄒利避害。

5、 風險點與關鍵點

（1） 風險點：

引入新藥時，市場份額佔有不是很明顯，應引導消費者以治療為主，匯入期有一個過程。男性藥品同類產品過多，競爭壓力。

（2） 關鍵點：

①以新產品、新價格、新的治療方法必有新的價值，使消費者相信，面對現在消費者立竿見影、純中喲無副作用的心態，宣傳自己的商品，深入大眾人心。

②要將產品在目標人群眾做深做透，首先在一個區域市場做透。力爭在有一個區域市場佔有較大市場份額。

③重點突破，樹立形象。除功效與其它產品產生差異外，更長，更有效的是塑造一個獨具個性的品牌形象 。故此建立一套統一風格的形象識別系統是十分必要的。

④各個環節緊密配合，在宣傳、售後、資金、人力資源相互配合。

⑤盡力滿足醫生的要求。

6、 網路營銷

（1）網路營銷優勢

①使用方便，無時空限制。

②公平的競爭環境

③高效的資訊溝通

④低廉的營銷成本

（2）網路營銷的職能：

①資訊釋出

企業將商品的特點、效能、功能、規格、技術指標、價格、售後服務等資訊經過精心組織以吸引人的方式放在網路上，顧客可以自由地根據自己的意願和需求隨時查詢。經過精心設計，比傳統媒體成本也低了很多。

②網址推廣

相對於其他功能來說，網址推廣顯得更為迫切和重要，網站所有功能的發揮都要有一定的訪問量為基礎。

③網路品牌

在網際網路上建立並推廣企業的品牌，知名企業的網下品牌可以在網上得以延伸，一般企業則可以通過網際網路快速樹立品牌形象，並提升企業整體形象。 ④銷售促進

網路營銷在很多情況下對於促進網下銷售十分有價值。

⑤銷售渠道

網上銷售是企業銷售渠道在網上的延伸，網上銷售渠道建設也不限於網站本身，還包括建立在綜合電子商務平臺上的網上商品，以及與其他電子商務網站不同形式的合作等。

⑥顧客服務

更加方便顧客反饋意見想法，顧客服務質量對於網路營銷效果具有重要影響。 ⑦顧客關係

良好的顧客關係是網路營銷取得成效的必要條件，通過網站的互動、顧客參與等方式在開展顧客服務的同時，也增進了顧客關係。

⑧網上調研

通過線上調查表或電子郵件等方式，可以完成網上市場調研，相對傳統市場調研，網上調研具有高效率、低成本的特點。

7、 促銷活動

（1） 聯合藥店或醫院做打折讓利活動

（2） 參與各類公益活動

（3） 價格優惠

①現金付款折扣②數量折扣③累積銷售額折扣④進貨品種折扣

（4） 回報與支援

①各媒體廣告②裝修陳列③贈品禮品④退貨保障⑤積分獎勵⑥長期投資回報即新品優先經銷權⑦各類培訓支援及市場指導

（5） 獎勵方式

①現金②貨抵③其它方式

藥品的推廣到後面的營銷過程也是繁瑣漫長的，需要一個過程。前期的投入非常重要，後期的推廣當然必不可少。對於醫藥代表來說，把產品推入到醫院也是一個非常不容易的過程。前面我為產品的大致營銷做了一個基本的定位，下面詳細的把藥品怎樣推入醫院的過程做了個詳細營銷方案：

（1） 開發市場

重點開發二、三級醫院（縣、市級醫院），同時普及一級醫院（鄉鎮衛生院、社群服務站、規模大的門診部），以銷售“區域獨家代理”品種為主，確保客戶家獨家銷售權和區域保護政策。有利於建立和保護良好的客戶關係。

（2） 制定銷售目標

為我們自己制定一套針對不同醫院情況的計劃表，做好充分的準備。

（3） 藥品提成

沒有利益，再好的產品也不會用你的東西。

院長：5%

藥房主任：3%

臨床醫生：15%---30%

以上提成均按藥品供貨價百分比計算（藥品具體價格，鑑定後再做進一步明細）

（4） 產品進入醫院的具體方法

在金融危機的大前提下，企業的生存變的愈發的困難了，很多中小企業甚至大企業都倒閉關門了，很多公司在苟延殘喘！飲料市場的競爭一直非常的激烈，雖然飲料市場的消費群體極大，但是競爭的企業實在是非常的多，所以我們公司必須要根據自己的實際情況，分析一下自身的條件，做出一份更好的市場影響策劃書，在市場中佔有一定的份額，實現企業的發展。

　　（一）市場狀況分析

要了解整個市場規模的大小以及敵我對比的情況，市場狀況分析必須包含下列12項內容：

（1）整個產品市場的規模。

（2）各競爭品牌的銷售量與銷售額的比較分析。

（3）各競爭品牌市場佔有率的比較分析。

（4）消費者年齡、性別、職業、學歷、收入、家庭結構之分析。

（5）各競爭品牌產品優缺點的比較分析。

（6）各競爭品牌市場區域與產品定位的比較分析。

（7）各競爭品牌廣告費用與廣告表現的比較分析。

（8）各競爭品牌促銷活動的比較分析。

（9）各競爭品牌公關活動的比較分析。

（10）各競爭品牌訂價策略的比較分析。

（11）各競爭品牌銷售渠道的比較分析。

（12）公司過去5年的損益分析。

　　（二）策劃正文

策劃書正文由6大項構成，現分別說明如下：

（1）公司的主要政策

策劃者在擬定企劃案之前，必須與公司的最高領導層就公司未來的經營方針與策略，做深入細緻的溝通，以確定公司的主要方針政策。雙方要研討下面的細節；

確定目標市場與產品定位。

銷售目標是擴大市場佔有率還是追求利潤。

制定價格政策。

確定銷售方式。

廣告表現與廣告預算。

促銷活動的重點與原則。

公關活動的重點與原則。

（2）銷售目標

所謂銷售目標，就是指公司的各種產品在一定期間內（通常為一年）必須實現的營業目標。

銷售目標量化有下列優點：

為檢驗整個營銷企劃案的成敗提供依據。

為評估工作績效目標提供依據。

為擬定下一次銷售目標提供基礎。

（3）推廣計劃

策劃者擬定推廣計劃的目的，就是要協助實現銷售目標。推廣計劃包括目標、策略、細部計劃等三大部分。

①目標

企劃書必須明確地表示，為了實現整個策劃案的銷售目標，所希望達到的推廣活動的目標。

②策略

決定推廣計劃的目標之後，接下來要擬定實現該目標的策略。推廣計劃的策略包括廣告表現策略、媒體運用策略、促銷活動策略、公關活動策略等四大項。

廣告表現策略：針對產品定位與目標消費群，決定方針表現的主題。

媒體運用策略：媒體的種類很多，包括報紙、雜誌、電視、廣播、傳單、戶外廣告等。要選擇何種媒體？各佔多少比率？廣告的視聽率與接觸率有多少？

促銷活動策略：促銷的物件，促銷活動的種種方式，以及採取各種促銷活動所希望達成的效果是什麼。

公關活動策略：公關的物件，公關活動的種種方式，以及舉辦各種公關活動所希望達到目的是什麼。

③細部計劃

詳細說明實施每一種策略所進行的細節。

廣告表現計劃：報紙與雜誌廣告稿的設計（標題、文字、圖案），電視廣告的創意指令碼、廣播稿等。

媒體運用計劃：選擇大眾化還是專業化的報紙與雜誌，還有刊登日期與版面大小等；電視與廣播廣告選擇的節目時段與次數。另外，也要考慮crp（總視聽率）與cpm（廣告資訊傳達到每千人平均之成本）

促銷活動計劃：包括商品購買陳列、展覽、示範、抽獎、贈送樣品、品嚐會、折扣等。

公關活動計劃：包括股東會、釋出公司訊息稿、公司內部刊物、員工聯誼會、愛心活動、同傳播媒體的聯絡等。

（4）市場調查計劃

市場調查在策劃案中是非常重要的內容。因為從市場調查所獲得的市場資料與情報，是擬定營銷企劃案的重要依據。此外，前述第一部分市場狀況分析中的12項資料，大都可通過市場調查獲得，由此也顯示出市場調查的重要。

然而，市場調查常被高層領導人與策劃書人員所忽視。許多企業每年投入大筆廣告費，而不注意市場調查，這種錯誤的觀念必須儘快轉變。

市場調查與推廣計劃一樣，也包含了目標，策略以及細部計劃三大項。

（5）銷售管理計劃

假如把策劃案看成是一種陸海空聯合作戰的話，銷售目標便是登陸的目的。市場調查計劃是負責提供情報，推廣計劃是海空軍掩護，而銷售管理計劃是陸軍行動了，在情報的有效支援與強大海空軍的掩護下，仍須領先陸軍的攻城掠地，才能獲得決定性的勝利。因此，銷售管理計劃的重要性不言而喻。銷售管理計劃包括銷售主管和職員、銷售計劃、推銷員的挑選與訓練、激勵推銷員、推銷員的薪酬制度（工資與獎金）等。

（6）損益預估

任何策劃案所希望實現的銷售目標，實際上就是要實現利潤，而損益預估就是要在事前預估該產品的稅前利潤。只要把該產品的預期銷售總額減去銷售成本、營銷費用（經銷費用加管理費用）、推廣費用後，即可獲得該產品的稅前利潤。

制定出一份好的策劃書並不難，難的是在執行策劃書的時候，我們的執行人能否按照策劃書的要求來做到這一切，相信我們一直以來都在努力，但是企業的生存並不是一直按照我們的努力來實現市場份額的，只有不斷的努力加成功的營銷，才能在市場競爭中取得勝利！

　（一）、總體市場分析

1、市場現狀

隨著民族風熱行，銀飾首飾自三年前興起至今仍然受年輕男女喜愛。這類飾物主要以銀、925銀為主，配以有民族特色的裝飾物成為年輕男女休閒時配襯服裝的飾物，常採用寶石、亞克力板、水晶，鋯石等材質的首飾市場佔有率較過去有所提升，體現了市場消費結構多元化、多層次的發展趨勢。

然而我國當下首飾設計大多對幾何型、流線型簡單拼湊和直接模擬的自然注意這兩種風格進行盲目模仿，形成了首飾設計中所謂“現代風格”的奇怪樣式，與到處豎立的”繞幾下”、”頂個球”的城市雕塑相呼應。這些所謂“現代風格”的設計佔有了絕大多數的國內市場，被稱為“模具首飾”，不僅制約了中國珠寶首飾設計的發展，而且對大眾審美起了錯誤的導向作用。我國珠寶首飾市場正處在一個設計落後於生產、落後於消費需求、落後於時代發展的時期，需要有豐富多樣的設計風格來滿足各種不同的要求。

2、產品優勢

基於目前我過珠寶首飾設計現狀，將青銅紋飾中的百乳雷紋融入到設計當中，設計出5款銀飾首飾（項鍊、胸針、戒指、髮簪、耳環），旨在通過傳統元素的融入，能夠滿足當今的珠寶首飾市場。此次設計作品優勢在於：取材的創新性、材質符合大眾消費水平。

3、市場機會與問題分析

1）、近年銀飾品、流行飾品異軍突起，銷售量上升。白銀市場放開後，銀製品及銀飾消費成為新熱點，用銀量急劇上升並且保證穩步增長，20xx年消費量已達5000噸左右（不含投資性需求），過剩5000噸左右，而且銀飾品市場潛力依然較大。另外，相對與貴金屬首飾來說，百乳雷紋銀飾價格便宜，銀的原材料相對貴金屬價格更是差距甚遠，為一般人所能接受。同時百乳雷紋銀飾本身主題的新穎和特殊材質的應用，加上簡約的造型，相信在銀飾品中能夠佔據一定的市場。

2）、由於銀飾品市場缺乏相應的品牌運作，加上消費者因對對銀飾品鑑別的不瞭解、不熟悉而心生忐忑，在購買百乳雷紋銀飾品時顧忌頗大、難於抉擇，導致消費者就會自覺不自覺地產生從眾心理，依照廣告或親朋好友的選擇來決定自己的選擇，就這樣漸漸地走向產品的嚴重同質化。再者有些廠家利用這點以次充好造成銀飾品市場混亂，質量隱患嚴重存在，質量上無法保障。

　（二）、消費者心理

消費者選購珠寶首飾的原因很多，不同有消費心理，決定了消費者不同的購買行為。下面就是購買珠寶首飾的消費心理：

1）、美化裝飾心理 ：這是人們購買珠寶首飾最普遍的消費心理，也是珠寶首飾所有價值中，最能讓人直接體驗到的。俗話說：”愛美之心人皆有之”。因此，色澤豔麗、造型奇特、款式新穎、美觀漂亮、秀氣細巧的珠寶首飾，是這類消費者的理想裝飾品。

2）、象徵寓意心理：珠寶不僅有美麗的色澤和光彩，同時還具有寓意深刻的內在美。很多人選購珠寶首飾，不僅喜歡它外在美，而且還要表達某種願望，或有種美好的寄託。自古以來，人們就將珠寶比作物華天寶而加以崇尚。比如，我國人民自古以來就有帶玉的習慣，以示吉祥如意。在西方一些國家，航海的水

手常帶海藍寶石，經求一路平安、順利，因為在海藍寶石的傳說中，它能戰勝邪惡，給人帶來安寧和幸福。而在阿拉伯國家，人們認為佩戴綠松石能消滅避難。這種心理，可以說是人類自古以來就有的。即使在今天，人們的這種樸素心理依然可尋。

3）、紀念心理：持有這種心理的珠寶首飾消費者，往往對人對物都有懷有深厚的感情。他們注重人與人之間的誠摯之情，進而將這種感情寄託在珠寶首飾上。他們會選擇一些符合自己的心情願望的珠寶，作為對人對物的紀念。結婚紀念首飾的流行，可以說是人們這種心理較為典型的反映。據資料統計，美國每年有1500萬新娘，接受男方的訂婚鑽戒。這不能不說是人們對”鑽石恆久遠，一顆永留傳”的最好理解。

4）、儲備心理：珠寶不僅美麗迷人，還具有很強的保值性。有的國家將一些名貴的寶石列入國家銀行儲備，充當起比黃金還要堅固的”硬通貨”。正因如此，現實生活中，也有較多的人有珠寶首飾保值心理，將珠寶首飾消費作為一項特殊的”儲蓄”。珠寶首飾小巧便攜便存，而價值又極高，是用作”儲備”的很好手段。

5）、時髦心理：講時髦趕潮流，是現代人，尤其是青年男女的普遍心理。亮麗的顏色，眾多的款式，給追求時髦的男女提供了廣闊的選擇空間。許多年青人在購買珠寶首飾時，並不十分注重寶石本身的`價值，而只追求其款式的新潮和個性色彩。

6）、社會禮儀：佩戴高雅、得體的首飾，從某種意義上講，也是對對方的尊重和友好，同時也表現了自身的素質和涵養。在一些發達國家，人們就十分注重社會交往禮儀中的首飾佩戴。

7）、身份心理：從廣泛的意義上講，人們選擇首飾本身就反映了一種個人“身份”，這種“身份”不只是直接的權力、職位的標誌形勢，而更多的是一個側面代表了一個人的內在狀況和擁有狀況。

8）、藝術心理：珠寶首飾不同於一般的裝飾品，它是一種高階藝術品，其中凝聚了設計者的心血。對於那些酷愛藝術的人來說，在選購珠寶首飾時，更注重首飾的藝術價值，強調首飾的藝術美。出於這種心理的消費者，選購珠寶首飾的最重要的標準，是首飾的造型是否獨特，款式是否新穎。

9）、感情心理：人們崇尚美，追求純真的感情，往往借物喻情，表達內心情感，珠寶曆來為人類所鍾愛，自然就表現出注重感情的珠寶心情。

10）、實用心理：在人類應用珠寶首飾的歷史上，有很長一段時間，珠寶首飾是與人們的實際應用相結合的，如髮夾、釵、髮針、手錶、領帶夾等。

11）、顯富擺闊心理：很多人佩首飾是為了顯露自己有財產、有身份、有派頭。他們在選購時，不講究製作是否精緻、款式是否新穎。對黃金首飾只求重量和成色，對於鑲寶首飾，只求寶石是否高檔，品質是否一流。

　（三）、百乳雷紋銀飾的SWOT分析

優勢(Strength)： 1）、取材的創新性：傳統元素在國際首飾大潮中發生了越來越大的變化，逐漸 由貴族化、高檔化向平民化、個性化轉變。它給現代藝術設計、現代生活的審美內容帶來了巨大的影響。構成了一種新的文化現象，即民族民間文化，它以極其獨特的形式內容滲透到高度發達的現代文明中。通過資料搜尋及市場調查，百乳雷紋在現代首飾中的應用稀少，有的也只是以其他相關的雷紋作為元素去設計，存在利基市場。2）、材質符合大眾消費水平：5款百乳雷紋首飾採用925銀及黑色亞克力板。雖然如今銀價呈上升趨勢，但與黃金、

鉑金、K金等貴金屬飾品相比，銀飾首飾成本低，價格廉，已成為大眾時尚飾品，無論是消費速度還是消費頻率都很快，已經接近快速消費品。

劣勢(Weakness)：由於是新開發的產品,沒有自己的品牌效應、產品形象及產品口碑,缺乏明確的戰略導向，組織、預算、費用等方面的靈活性不足，對市場控制力不足等。銀飾首飾市場日趨成熟，使得百乳雷紋銀飾競爭難度加強。

機會(0pportunities)：近年銀飾品、流行飾品異軍突起，銷售量上升。另外，相對與貴金屬首飾來說，百乳雷紋銀飾價格便宜，銀的原材料相對貴金屬價格更是差距甚遠，為一般人所能接受。同時百乳雷紋銀飾本身主題的新穎和特殊材質的應用，加上簡約的造型，相信在銀飾品中能夠佔據一定的市場。

威脅(Threats)：與黃金珠寶飾品相比，百乳雷紋銀飾在產品原料等方面的限制有絕對的優勢。同時，其靈活的造型在順應潮流以及促銷策略上可以競爭。與高檔銀飾(海盜船、蒂凡尼等)競爭時，應儘量避其鋒芒，加強宣傳和促銷力度，爭取在客戶認可度以及尚不能接受高價的消費群體中搶先佔有品牌優勢。與中低檔銀飾相比：此類競爭者是主要的競爭者，其憑藉低端的價格卻可以在中低端市場上給以強烈衝擊。

　（四）、產品定位

百乳雷紋銀飾將目標消費市場定位在整體年齡段在18-28之間的消費者，“80後”、“90後”人群，個性化、時尚化、多元化、敢於消費是他們的消費特徵，因此選擇的多是時尚、特別、精緻設計的首飾，但大部分的他們消費能力有限。然而百乳雷紋銀飾單價便宜，消費起來比較輕鬆，年輕一族能承受這個價格。其中，高校學生及剛畢業參加工作的白領應成為消費群體的主流。隨著高校擴招，高校在校生日益增多。與此同時，他們的消費水平也節節攀高，在追求個性以及美貌的需求上也總是走在時代的前列。與城市居民相比，他們活動範圍相對較小，主要集中在學校附近，這也為廣告根好的受眾打下基礎環節。高校學生容易接受新鮮事物，但其消費專案也相對較多，再加上仍沒有固定收入，所以其消費水平和能夠接受的日用品價格仍然偏低。但幾年後，他們就會成為該市場的主要顧客，佔有這個市場，就佔有了未來競爭優勢。也就是建立了品牌的長期性。

　（五）、營銷指導思想

市場營銷作為一種有意識的經營活動，是在一定的經營思想指導下進行的。這種思想是企業營銷的導向，是一種觀念。市場營銷指導思想的正確與否對企業經營的成敗興衰，具有決定的意義。本次百乳雷紋銀飾的營銷策劃以社會市場營銷觀念作為指導思想，所謂社會市場營銷觀念，就是不僅要滿足消費者的需要和慾望並由此獲得企業的利潤，而且要符合消費者自身和整個社會的長遠利益，要正確處理消費者慾望、企業利潤和社會整體利益之間的矛盾，統籌兼顧，求得三者之間的平衡與協調。這顯然有別於單純的市場營銷：一是不僅要迎合消費者已有的需要和慾望，而且還要發掘潛在需要，兼顧長遠利益 ；二是要考慮社會的整體利益。因此，不能只顧滿足消費者眼前的生理上或心理上的某種需要，還必須考慮個人和社會的長遠利益，如是否有利於消費者身心健康，是否可防止環境汙染和資源浪費，是否有利於社會的發展和進步等等。例如，洗衣粉滿足了人們對清洗衣服的需要，卻汙染了河流，不利於魚類生長；有些美味食品滿足了人們的口腹之慾，卻因脂肪含量太高，有礙身體健康。現代營銷觀念形成於發達的資本主義社會，但它們並非資本主義所特有的範疇，而是對一切市場經濟都具有普遍意義的。市場營銷觀念和社會市場營銷觀念等現代經營思想，同社會主義的生產目的並無二致，對社會主義市場經濟完全適用。

　（六）、銷售渠道

1）、直接銷售渠道：珠寶企業→最終消費者，即通過珠寶工廠的加工生產直接向最終消費者銷售百乳雷紋銀飾。適應於城市運作或公司力量能直接涉及的地區，銷售力度大，對價格和物流的控制力強。

優點：渠道最短；反應最迅速；服務最及時；價格最穩定；促銷最到位；控制最有效。缺點：侷限於交通便利、消費集中的城市，會出現許多銷售盲區，或人力、物力投入大，費用高，管理難度大。

2）、多級銷售渠道：珠寶企業→批發商→零售商→最終消費者，多級銷售渠道又稱間接銷售渠道，中間環節都稱為珠寶中間商。有以下五個層次：

珠寶企業→珠寶總代理→珠寶批發商→珠寶零售商→最終消費者

珠寶企業→珠寶批發商→珠寶零售商→最終消費者

珠寶企業→珠寶批發商→最終消費者

珠寶企業→珠寶零售商→最終消費者

珠寶企業→最終消費者

多層次消費渠道比較複雜，分為五個層次（實際為五個銷售渠道），12箇中間環節。選取怎樣的消費渠道僅是手段問題，如何提高企業效益才是核心問題。通過多級銷售渠道這種平臺式銷售，適用於密集形消費的大城市，服務細緻、交通便利、觀念新穎。如上海市有580平方公里，1300多萬人口，各類零售終端有4萬多家。廠家若在上海設定80家左右經銷商，可形成一個巨大的物流平臺，每家經銷商管幾條街、500家店，送貨上門，可以做到真正意義上的深度分銷。優點：責任區域明確而嚴格；服務半徑小（3～5公里）；送貨及時、服務周全；網路穩定、基礎紮實；受低價竄貨影響小；精耕細作、深度分銷。缺點：受區域市場的條件限制性較強，必經廠家直達送貨，需要有較多的人員管理配合。

　（七）、媒體宣傳（廣告創意）

1）、各種媒體宣傳：通過報刊、雜誌、電視和網路以及街頭廣告等宣傳媒體進行百乳雷紋銀飾的宣傳和報道,多舉行產品展銷會或請明星來做時尚代言來增加知名度和普及度。同時印製宣傳單或宣傳海報，將百乳雷紋銀飾的最新資訊和促銷活動通知顧客。但切忌單純宣傳引起顧客反感，可在單上附加銀飾介紹以及保養方法等等，拉近與顧客的關係。

2）、櫥窗設計：因在百乳雷紋銀飾營銷活動過程中，店堂環境與營銷有著密切的關係，涉及到店堂的地理位置、門面裝飾、周圍環境、櫃檯佈置、色彩搭配、內部照明等因素。通過極具傳統元素的現代櫥窗設計充分地展示商品，給消費者以藝術享受，達到滿足消費者情感的要求，這樣更有利於店堂的營銷。

4）、定期開展活動：例如可以通過定期開展如店慶、週年慶等促銷活動，請供貨商和商場配合，讓供貨商壓低價格，商場在顯要位置懸掛條幅或貼上海報。已達宣傳作用。

5）、售貨員佩戴百乳雷紋銀飾：可建議售貨員購買或要求其佩帶本櫃商品，起到為顧客做免費模特和樣板的宣傳作用。

6）、贊助高校活動:百乳雷紋銀飾定位在18-28歲的群體，而高校生則是消費的主流。根據這點可與校內社團或學生會聯絡，為他們的活動如新生晚會等提供獎品和紀念品，並在活動過程中藉助他們的人力物力發放傳單宣傳冊等宣傳用品。

　（八）、營銷思路

1）、產品策略：珠寶首飾產品是一類不具比擬性的特殊商品。它同時具備自然和社會

兩方面的屬性。就自然屬性而言，是一大類天然珍稀材料。當它被人為地賦形、賦意之後，就有了一定的社會屬性，並具備了一定的社會功能。珠寶首飾產品的自然屬性與社會屬性共同構成了這樣一類特殊商品的內涵，也確定了其價值。珠寶首飾產品的社會屬性包括經濟屬性和文化屬性兩個方面。珠寶首飾的經濟屬性表明它既是效益產品，又是有價商品；而珠寶首飾的文化屬性，其內涵更為廣泛，也是珠寶首飾社會屬性的基礎和自然屬性的延展。 在營銷當中百乳雷紋銀飾的取材新穎、材質特殊等特點使其與其他銀飾區分開來，在銀飾市場中差異化明顯。

2）、定價策略：專賣店、直銷店基本採用實價銷售的形式；大商場採用的是折扣銷售，但大多數商場是商品價格高，但折扣低（最低3折），甚至出現可以討價還價的現象，讓顧客覺得商品的價格不真實。因此，雖然我們仍採用折扣銷售的形式，但折扣明示，不可以討價還價，且折扣最低為7折。堅持低價銷售價格是影響消費者購買行為最重要的因素，對中年女性消費者來說，這一點表現得更為突出。中年女性多為經濟型的消費者，購物時對產品價格十分敏感，對超過預期價格的產品往往採取拒絕的態度，物美價廉是她們購物選擇的基本標準。她們對讓利產品、削價產品比較感興趣，而且是主要的購買者。針對中年女性消費的這一特點，實行低價銷售，應是中年女性消費市場的基本營銷策略。所謂低價銷售，包含兩層含義：一是指老產品，價格取市場最低的，這樣才能在中年女性貨比三家時，將該產品選中；二是新產品剛投放市場時，產品定價不要高於中年女性消費者的預期價格。當然，為了使企業也能夠接受這一價格，事先須做必要的價格宣傳。

3）、渠道策略：⑴ 櫃檯銷售：仍是商場創造銷售利潤的主要途徑。⑵ 網站銷售：開展電子商務，通過網際網路的訂貨系統，建立網路銷售系統。

4）、促銷策略：⑴ 廣告宣傳活動：以軟廣告的宣傳形式為主，輔以網站宣傳。宣傳的內容主要為：珠寶文化、珠寶的選購和保養、品牌介紹、珠寶玉石知識、珠寶的投資、收藏及藝術價值、流行趨勢、行業發展狀況等。⑵ 商場促銷：A、全年圍繞7個大型營銷活動開展，同時輔以品牌的促銷活動。B、推出售後服務和商品“以舊換新”規則，並在商場內明示。⑶ 平時促銷：主要是櫃檯（品牌）營業員直接向顧客推薦商品，其關鍵是向顧客陳述一個產品的獨特銷售主張，即賣點，也就是購買該產品所應得到的好處。 ⑷ 公關活動：

獻愛心給特困家庭活動，從而擴充套件XX購物中心的知名度和美譽度，並在一定程度上加快珠寶的銷售。

5）、服務策略：

a.售前服務:一般的銷售意識只有售中和售後策略，而對售前卻有所忽略。其實售前服務既是顧客購買慾望產生的源泉又是售後服務效果如何的檢驗，所以其在服務過程中有著舉足輕重的作用。具體可針對不同客戶制定不同的策略與售後策略配合使用，例如定期宣傳材料的發放、最新產品目錄等等。

b.售中服務:產品分高中低檔，顧客服務也應如此。對待高階客戶，更應該有如上帝般的服務，具體可免費提供飲用水、咖啡、雜誌或其他種種。甚至為方便女顧客購賣產品，提供隨行男賓的休息處。同時，為其詳盡介紹產品的分類、配備專職服務員等等均可嘗試。

c.售後服務:在顧客購買產品時，應根據顧客自願原則，為高階客戶建立產品檔案，可以說是為了以後產品的養護等。檔案中記載客戶及其家人的生日等資訊以及聯絡方式，定期為其發放產品目錄和產品回訪，宣傳最新產品以及促銷資訊，刺激其產生二次購買。

d.客戶管理:分為貴賓客戶和普通客戶兩種。貴賓客戶除為其建立客戶檔案，定期回訪以及宣傳以外，還可提供超額退貨服務。例如提供15天內全額退款，一個月內9折退款。具體作用說白了就是為有送禮需求客戶服務，直接送錢不方便。

保健品和策劃，從一開始就註定要結下不解之緣的。

保健品不同於大眾消費品，它是一種功能性食品，只適宜於特定人群，它不是人們的生活必需品，這決定了保健品的市場特點：必須通過對消費者進行教育來創造需求、引發需求，開闢市場;必須通過長期的實事求是的功效宣傳和為消費者提供持久的實實在在的服務來進行市場推廣、最終佔領市場。如何讓消費者意識到潛在的需求、產生購買興趣、形成購買、認牌購買、說服其他潛在顧客購買?怎樣和消費者進行有效溝通使上述購買過程順利達成?這就需要一點智慧、一點策略、一點技巧，它就是策劃。策劃的產生直接導致了市場由銷售向營銷的轉變，中國的保健品行業作為最早運用策劃的行業，當之無愧是中國市場營銷的先導。保健品領域曾經輝煌的那些品牌如太陽神、三株、中華鱉精、飛龍、紅桃k無一不是主張策劃先行，而後來的腦白金、珍奧核酸等更是將策劃發揮到了極至，製造了一個又一個銷售神話。然而策劃給保健品帶來了什麼樣的命運呢?從二十世紀八十年代中期至今，保健品已經走過了近二十年的風雨歷程，在市場的舞臺上，策劃之手演繹了一幕幕保健品大起大落、英雄末路的悲情故事，從500個億的銷售跌落到200個億的銷售，保健品幾度陷入過度炒作帶來的信譽危機，進退維谷，被稱作是遭殃產業。另一方面，二十年來，策劃業的發展卻很是蓬勃，從1997年廣西《金田》雜誌評出十大策劃人，到XX年、XX年兩屆十大策劃專家的評出，中國的策劃業從點子時代邁向案例時代，逐步地成長起來，湧現出一批經典的策劃案例，這些策劃專家或策劃案例中，除XX年朱玉童因金雙歧的策劃獲得十大策劃專家稱號外，就鮮有保健品的策劃人了，上述那些創造了神話的企業策劃人無一入選，面對這樣的現實，作為保健品的策劃人，應該反思，為什麼總是隻能策劃曾經的輝煌而不能成就永恆的經典?三株神話、腦白金神話，它們總是引得無數評論家津津樂道，稱其為營銷的經典，但他們真的能稱得上是經典嗎?“鑽石恆久遠，經典永流傳”(借用一句廣告語)，所謂經典的東西應該是能永久流傳的，經得起時間的洗煉，可口可樂因其正宗的美國文化流傳了百年，而三株、腦白金不要說百年，再過二十年誰還會記得?是策劃的錯嗎?不是，是策劃的態度有偏差，所謂劍走偏鋒，傷害了保健品行業的品牌基礎，也傷害了策劃人的信譽。面對日益擴大的保健品市場需求，面對日臻成熟的第三代保健品的出現，保健品策劃人要從端正態度入手，重新來過，實實在在做策劃，重拾半壁河山!市場需要領袖品牌，但市場絕不需要神話!

什麼是實實在在的策劃?

一、切實以消費者的需求為中心和出發點。站在消費者的角度來看問題。產品的定位方向、訴求利益點、定價、usp(獨特的銷售主張)都必須符合消費者的需求和利益。我們應該去向消費者要這些問題的答案，而不是自顧自閉門苦思。如何瞭解消費者心理想的是什麼，需要什麼的利益，最好的辦法是和消費者面對面接觸，換言之是去做深入細緻的市場調研，要親自去做，而不是片面依賴市場調查公司的資料。葉茂中講策劃百分之八十用腳，百分之二十用腦，策劃是用腳走出來的，這種務實的作風是我們每個策劃人的榜樣。瞭解了消費者的需求，我們就從自己的產品裡面挑選一個能最大限度滿足消費者而競爭對手沒有的利益點，將這個資訊通過合適的方式傳達給消費者，並讓消費者切實感覺到功效的實在。我們不需要進行海陸空地地毯式的廣告轟炸去強迫消費者接受我們的觀念，也不需要故弄玄虛地炒概念，我們只需要實事求是地宣傳產品的功效，用通俗易懂的話語告訴消費者產品的機理，明明白白地告訴消費者使用我們的產品能帶給他們的利益就可以了。有這樣的流傳，廣告大師奧格威每次寫出一個文案都會讀給老太太聽，如何老太太能聽懂就採用。這和中國古代詩人白居易流傳下來的佳話如出一轍，再一次證明了經典的東西總是永遠流傳的。只有這樣的東西，才能贏得消費者的認可和信任。

二、為消費者提供實實在在的售前、售中、售後服務。這是一個需要要誠心、信心、耐心的工作，售前的科普健康知識教育、產品講解，售中的服用指導、症狀解釋，售後的跟蹤回訪記錄，各種活動的組織，無一不需要做這一工作的人員具有這“三心”，只有誠心才能獲得消費者的信任，對自己的產品有信心才能獲得消費者的認同，只有足夠的耐心才能獲得消費者的滿意評價，有了這“三心”，才能贏消費者的“放心”。而贏得消費者就贏得了市場。從賣產品到賣服務，是保健品營銷策略的一次極具意義的大轉折，它意味著保健品業已經逐步走出浮躁的心態，轉向紮實地做基礎工作，這無疑是保健品新生的希望所在。事實上，歷史上也早有這樣的保健品企業，像上海交大昂立、深圳太太藥業就是這樣的典範，昂立立足於上海、江漸區域市場，佔山為王，採用宣傳普及科普知識的營銷方式紮紮實實做產品，抓終端，不進行廣告轟炸、不事張揚;太太口服液則長期專注於女性保健，它們都在自己的領域內取得了不斐的業績，它們的週期都已超過十年，並先後於XX年在上交所上市，成為保健品行業的常青樹。而近年來新出現的一種新的營銷方式“會議營銷”更顯示出了強大的生命力，很多保健品企業如珠海天年、中脈遠紅還有一些核酸類產品等中老年人的產品，基本上沒做什麼廣告，它們採用專賣店+活動營銷的方式，通過建立消費者資料據，對資料進行及時、有效的處理，為消費者提供細緻、周到的服務，掌握並擁有了一大批忠實的購買者，都在悄無聲息地賺錢。會議營銷的本質就是一種服務營銷，充分體現了服務的魅力，成為保健品企業的營銷利器。這不能不讓人欣喜，保健品策劃正一步步走出浮華背後的陷阱，走向光明燦爛的未來!

三、實實在在做品牌。品牌在時下是一個時髦的話題，卻又讓眾多的企業欲說還休，是因品牌的建設實在在一個長期的、隱性的過程，企業往往因看不到眼前的利益而不知如何把握。而品牌對於生命週期普遍不長的保健品業來說似乎尤為重要，關係到保健品的生死存亡，一個沒有品牌的保健品註定是短命的，而一個單一的產品又不足以支撐一個品牌，多個產品品牌的推出又要仰賴於企業的良好品牌，在我國目前保健品企業多還在為生存而掙扎的現實下，做品牌還需要有一個長期的過程，必須是在企業發展到一定規模，有足夠的費用投入企業形象建設、產品研發，增加產品的科技含量，讓產品品牌和企業品牌能夠同步的時候才能有實力做品牌。在這些問題沒解決的時候，還是讓我們紮紮實實做好產品和服務，它們是品牌的基石。

廣告是企業營銷活動中的一個重要組成部分，在實現企業總體戰略及營銷戰略過程中發揮著不可忽視的作用。企業想取得良好的廣告效果，必須對將要進行的廣告活動在周密的調查分析和研究的基礎上作出整體佈局與具體安排，即廣告策劃。隨著競爭日趨激烈，市場需求水平和結構不斷更新，企業需要明確有關產品、服務的廣告策劃與市場營銷活動的關係並採取措施進行有效整合以取得最大的傳播影響力。

　一、廣告策劃遵循的基本原則

廣告策劃是一個有著特殊規律的系統工程，也是一種創造性的思維活動過程。儘管不同型別的廣告活動在策劃上會有一些區別，但都必須遵循一些基本原則，包括目的性原則、整體性原則、科學性原則以及操作性原則等。

（一）目的性原則。廣告策劃必須明確廣告活動的主要目標。廣告策劃起始於廣告目標的確定，落實於廣告目標的實現。廣告目標的選擇是科學策劃的起點，一經選定，便貫穿於整個廣告活動的始終，指導整個廣告運作過程。

（二）整體性原則。整體性原則也稱統一性原則，廣告策劃既要保持廣告策略與營銷策略的整體一致，也要保持廣告活動自身的整體一致性。整體性原則具體體現在四個方面：一是產品和廣告，必須相互統一，相互協調；二是廣告的內容與形式要和諧統一，內容決定形式，形式服從內容；三是廣告的傳播媒介相互配合，協調一致；四是廣告運作狀況受外部環境變化的影響，需要不斷調整，保持統一性。

（三）科學性原則。廣告策劃是一個創造性的思維過程，具有嚴謹的科學性。主要體現在兩個方面：一、廣告策劃需要遵循一定的程式；二、廣告策劃是一個由眾多科學知識交叉融合的過程，在將廣告學原理、心理學、傳播學、營銷學等多門學科充分運用的基礎上，通過計算機網路及現代通訊網路等先進技術手段為廣告主提供有關廣告決策的依據，從而評判出最優的行動方案，實現取得最好的經濟效益和社會效益的目的。

（四）操作性原則。廣告策劃的最終目的是能夠在實際的運用過程中進行操作。因此，廣告策劃時必須遵循具體明確、可操作可衡量並且可靈活運用的原則。策劃應該具有具體的步驟以及明確的環節，即策劃出來的任何一個步驟、環節以及方法都是能夠實際操作的。

二、廣告策劃與市場營銷的關係

廣告策劃是市場營銷活動中的一個重要組成部分，它在市場營銷活動中居於服從、服務的地位，是對營銷戰略的具體貫徹。開展促銷活動離不開廣告。廣告的目的是通過各種傳播媒體，對商品、勞務或觀念等資訊進行非人員介紹與推廣，從而激發消費者購買慾望，吸引消費者購買相應的產品。營銷戰略決定了廣告的目標受眾、廣告的訴求定位、廣告的釋出範圍以及廣告的傳播媒介，這些因素很大程度上還決定廣告策劃將採用什么樣的技巧。比如香奈兒、迪奧、LV等奢侈品牌下的高檔產品象徵金錢、身份與地位，定價較高，從而決定了其廣告的目標受眾——高收入的時尚女性群體。

儘管廣告策劃在客觀上是服從、服務於市場營銷計劃的，但它不是一種被動的活動。廣告策劃不僅需要有具體明確的廣告目標和廣告主題，還需要追求廣告創意的關聯性、創新性和震撼力，即廣告作品既要考慮說什么，又要考慮怎么說。廣告為商品銷售搖旗吶喊，推波助瀾，一旦失去廣告，商品銷售必然會黯然失色。正因如此，社會對廣告的作用作了充分的肯定，如“廣告是拓展市場的武器”，“廣告是企業競爭的幫手”，“廣告是開啟產品銷路的先鋒”，等等。廣告策劃對市場營銷的能動作用體現在以下幾個方面：1、明確產品定位，執行廣告主的定位策略；2、明確目標市場、推動目標市場策略的實施；3、進行創造性的媒介選擇和組合；4、明確廣告訴求和表現策略。

總之，市場營銷計劃對廣告策劃起著決定作用，規定了廣告策劃的方向、方法、內涵、外延[4]，廣告策劃服從和服務於市場營銷計劃，廣告目標與企業營銷目標始終保持一致。同時廣告策劃又反作用於市場營銷活動，對市場營銷計劃的實現起著輔助的作用及促進的作用，保證企業營銷目標的實現。

　三、廣告策劃與市場營銷活動的有效整合的措施

（一）廣告部（廣告代理公司）與市場部之間有效溝通機制的建立

企業廣告部門或接受委託的廣告公司應當與企業接觸和溝通，尤其是企業的市場部門，瞭解企業的意圖和願望，與之建立行之有效的溝通機制，在此基礎上進行廣告策劃。在進行廣告策劃時，需要考慮市場環境和消費者心理等因素，並通過溝通機制及時傳達和反饋市場資訊，及時調整和修改廣告策略和廣告運動策略。廣告部（廣告代理公司）與市場部之間建立有效溝通機制的途徑有以下幾點：一是提高雙方的溝通頻率。深入溝通，活躍溝通氛圍，提高雙方員工的積極性；二是強調溝通雙方地位的平等。使雙方感受到彼此在合作過程中的的重要性，排除個人偏見及經驗主義；三是優化內部組織結構。通常組織結構越複雜，資訊在傳遞過程中越容易扭曲、失真，降低工作效率，因此雙方需要不斷提高自身組織結構的合理性；四是建立完善的反饋機制，注意觀察有效溝通後的反應和行動，並收集可用的反饋資訊，為有效溝通做出評判和改進方法。

（二）廣告目標與企業總體戰略目標以及營銷目標的統一

廣告策劃需要明確廣告目標與營銷目標的關係。廣告目標由企業總體戰略目標和營銷目標決定，需將營銷目標轉化為科學的廣告目標。營銷目標是企業市場經營活動所要達到的具體要求，一般包括市場開拓目標、銷售增加率目標、利潤目標和市場佔有率目標等，而廣告目標就是促成企業上述營銷目標的實現。廣告目標必須是具體明確、切實可行、可操作可衡量的，在制定恰當的廣告目標時，企業需要考慮幾方面的因素：企業所面臨的市場機會、產品生命週期、目標客戶進入市場的程度以及競爭的需要等。比如百事可樂公司去年的廣告宣傳片邀請六小齡童參演，一出“美猴王煉成記”與猴年的主題完美地結合在一起，抓住了絕好的市場機會，通過病毒式傳播等手段，取得了很好的傳播效果。

相對其它市場，炒貨市場算是個比較具有優勢的行當。無論是瓜子市場的洽恰、真心，還是豆類市場的張二嘎、挑逗，都以其先知先覺的營銷意識取得了市場頭籌。也因為他們的市場表率帶動了很多企業的跟進，扎堆崛起，炒熱了其共有的市場體系。然而就其現有市場，卻遠未飽和，遠未滿足消費需求。

與此同時，可以看到，由於炒貨市場進入門檻較低（萬元即可開立作坊），利潤較高，使得眾多雜品牌、跟風產品叢生。未來的行業市場必將是一個個性化的市場，無論是產品概念還是產品型別，或者是產品口味，都需要和現有市場消費結合，和目標群體生活實際結合，譬如當初曾引起行業和消費者高度關注的真心的“電視伴侶"，同時，渠道下沉，傳播空缺也是炒貨行業的一個通病所在！

　摘要：本文通過分析，指出我國商品房市場營銷策劃的幾種問題所在，有針對性地提出建議，具體分析了營銷策劃模式，最後提出自己的見解。

關鍵詞：商品房 市場營銷策劃 模式

1 我國商品房營銷策劃現狀存在問題。

1.1 忽視全程營銷，過分注重企業收益

在我國房地產市場上，很多房地產專案的品質不高，房地產公司只注重經濟效益，粗製濫造，偷工減料，不能保證房子建築質量，房屋設計不合理，尤其後續服務不到位，房地產開發商欺騙客戶等行為嚴重損毀了自己的信譽。最主要的是開發

商蓋完房子再找客戶，不考慮廣大消費者的實際需要，從不做充分的市場調查和完善的售後服務，把房子賣完掙了錢了事。

1.2 熱衷於炒作概念，忽略客戶真正需求

隨著房地產市場的發展，地理位置差的地塊和郊區的地塊開始熱起來，“概念炒作”、“包裝地產”開始出現，炒作地產是一種很嚴重的投機心態，只是追求表面熱鬧，知名度有一定提高，無益於提高內在素質，將會引發不少營銷後遺症，成為行業公害。事實上，客戶看重的不是炒作得是不是熱鬧，而是著重房屋質量好、產品物超所值、合同信譽好、物業管理到位。

1.3 過度依靠大量廣告，效果較差並且營銷成本高

由於房地產市場競爭的很激烈，很多開發商熱衷於密集廣告，通過短期鋪天蓋地的宣傳達到快速賣房，為此投入大量廣告資金。但是，廣告宣傳不是決定性因素，專案本身質量、環境、交通、設計等因素才是客戶決定購買與否的主要因素。

　2 商品房營銷策劃的對策

2.1 加強市場調研，洞察客戶實際需求

通過專業市場調查，研究分析出客戶群的真正需求，體現房地產專案每一個附加的功能，如：①專案自然環境，在專案中重視搞綠化，這樣就形成了綠色專案、宜居生活區的概念；②教育，通過與有名的國小、國中、高中等教育機構合作，把人們關心對子女教育的興趣變成購買動力；③專案整體視覺效果，即對整體形象的設計，專案銷售過程中注重對整體形象的宣傳、推廣，但“為環境而環境”可能會造成建築與維護費用很高，就失去了實際的作用；④專案中居住地水資源問題，有水才能適合居住，才能更好引起客戶購買慾望；⑤樓宇管理數字化，在物業管理各個方面使用計算機智慧數字化管理，提高效率和管理水平；⑥建築設計風格，用建築設計藝術吸引客戶的興趣，並以世界其它經典建築設計風格進行模仿和比較，突出自己的特點；⑦聚會娛樂場所，如果用聚會娛樂場所的大小、層次、功能提高客戶購買慾望，但之後的運營的高額費用可能成為開發商的一個負擔；⑧物業管理公司的選擇，委託一家有名的物業管理公司管理，或提高物業管理各項服務的層次標準，增加服務專案，以此促進銷售；⑨城市四周邊緣，即以城市四周自然環境優美、空氣新鮮等形成專案特色，但是，對住宅專案而言，居住環境配套性的缺失往往成為硬傷。隨著客戶理性程度的增加以及購房目的的轉移，還是要求實實在在、紮紮實實的做好樓盤本身的開發。

一個成功的開發商，要重視客戶的喜好和需求，根據客戶的需求進行鍼對性的、滿足性的開發，這是一個根本性的問題。如何才是一個好專案呢？要在以下幾個方面做好：專案配套設施；地理位置；整體環境；佈局合理、戶型設計；專案物業管理。

2.2 明確目標市場

房地產開發商在開發之前進行專案前期調查，然後通過科學分析，確定專案的目標市場，定位目標客戶群，把握目標客戶群體特點，結合營銷策略，提出開發基本思路，協助訂立符合市場需求和投資回報的開發方案，專案規劃理念，最後形成專案定位。具體包括：專案整體市場定位；目標客戶人群定位；專案開發整體規劃建議（專案交通道路規劃建議、戶型佈局設計建議、建築整體風格建議、建築外立面設計建議、專案園林景觀規劃建議、社群配套設施建議、樓宇智慧配套建議、房屋裝修標準建議、使用裝飾材料建議、專案物業管理建議）。

首先：確定專案本身特色。包括對樓盤的整體設計和專案宜居環境的確立，在設計上突出表現樓盤的整體特色形象。在專案宜居環境上要體現出樓盤如何位置優越，交通便利，生活配套設施齊全等。

其次：調查目標客戶群並藉助科學方法進行分析。掌握同一城市裡同一時期內各樓盤的開發情況，根據不同專案的不同開發理念，地理位置，銷售價格等確立影響自己樓盤銷售的對手，建立全方位跟蹤調查對手的檔案系統，及時掌握競爭對手的銷售手段和銷售情況等，進行分析，根據自己樓盤特點，不斷地調整完善並最終確立自己的營銷戰術方案。

2.3 創立名牌，培養忠誠客戶群

房地產市場發展到今天，開發商應認真考慮如何為自己的專案乃至企業建立自己的品牌形象，並藉助品牌影響提高產品附加價值、增大市場競爭力，爭取獲得更多的市場份額，促使客戶成為自己品牌的忠實客戶。通過對地產專案的整體包裝，以合適的形象營銷向客戶傳達良好的企業品牌形象。企業形象設計內容：專案周邊環境包裝、建築施工及專案小區內部環境包裝、物業管理包裝、營銷部包裝、廣告策劃以及企業形象包裝等。通過形象設計及包裝，打造良好的企業聲譽、過硬的建築工程質量、完善的專案物業管理形象，從而確立一流的市場專案形象、做好名牌塑造的堅實基礎。在使客戶滿意、保證客戶利益的前提下通過正當的經營活動得到合理利潤。

　3 全程營銷策劃理論

“全程策劃理論”概念就是以專案市場營銷為主線，以“滿足客戶需求，提供有效供給”為目的，將專案市場調查、專案市場分析、專案整體設計、專案規劃佈局、專案建築設計、建築工程控制、營銷推廣、售後服務有機地結合起來，進行“全過程”策劃。潘彤先生以房地產全程營銷策劃理論為指導，總結出自己的STP模式。潘彤先生認為買房客戶有三個特點：需求多樣；需求多變；需求可引導。針對這些特點，STP模式分為市場調查分類、確定提供什么樣的產品及市場定位三個步驟，來體現客戶的未來期望、客戶現實生活中的需要、同行房地產公司的競爭情況。在整個房地產操盤過程中，一開始就引入營銷思想，考慮到以後如何售房，然後制訂出開發全程營銷策劃方案。

4 營銷策劃模式要不斷創新

房地產營銷是一門新興的學科，既與傳統營銷有一脈相承之處，又有自己的時代特點，必須有針對性地進行創新，必須考慮充滿時代消費色彩的購房因素（生態環境、教育醫療環境、投資炒作因素等），推出適合時代潮流的新的房地產營銷方式，才能在房地產大市場中站穩腳跟，穩定快速發展。

以下因素對創新營銷模式有很大影響。第一，房地產企業開發前各項調查工作。這是關係到專案成敗的關鍵一步。需要對國內外巨集觀經濟情況與政府有關政策變化、房地產有關法律法規以及國家的整體金融環境、國家和地方政府住房制度的改革動向等等做詳細調查並藉助科學方法進行分析。第二，突出產品策略為所有營銷活動重心。由於房地產商品的特殊性，商品必須要適合客戶的興趣，合理選擇建築材料，專案後期物業管理要好，讓業主沒有後顧之憂。第三，分析房地產開發公司開發專案之間有什么不同，突出本專案的地產特點、品牌信譽和管理優勢，提高地產本身價值和附加價值，形成整體競爭優勢。第四，合理利用產品價格策略。房地產企業開發的地產定價一定要符合客戶的認同價位和經濟能力，定價過高和經濟承受不起都會造成有價無市，叫好不叫座的尷尬局面，同時定價還要兼顧自己的成本及利潤，賠本的買賣不能做。第五，增加銷售渠道，提高銷售量。在買方市場環境下，房地產公司應轉變觀念，由坐商變行商。

目前，全國各地的房地產經過多年發展，房地產市場已發生變化，賣方市場變成買方市場，所以，各大開發商要加強營銷策略模式的創新，才能贏得競爭。

　參考文獻：

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