【必備】市場營銷策劃模板錦集5篇

一、市場策略規劃

1、市場狀況：是指主要競品的市場佔有率，市場容量，消費現狀和變化趨勢等。

2、消費需求：主要是指消費者對產品的需求。如消費者對產品的概念、利益點、功能、價格、包裝、購買方便性等方面的需求及變化方向，這是提煉產品賣點的重要依據之一。

3、競爭狀況：競爭對手的營銷策略分析以及主要競品在全域性市場和區域市場的強弱對比情況。

4、本品現狀：本品的市場位置、銷售狀況，在各區域市場的優劣勢以及在各個營銷環節的優劣勢。

5、存在的問題及原因：本品處於現在的市場位置是哪些因素造成的，存在哪些制約市場發展的營銷短板。

6、市場機會：通過對市場狀況、消費需求、競爭狀況等多方面的比較分析，找出實現企業及各產品未來市場增長的機會點。

7、市場策略：從策略的層面為企業規劃市場，如市場目標，市場定位，市場重心和區域市場的選擇，與主要競品的競爭策略等。

二、產品線規劃

1、品類架構：產品線完整的平面架構圖，包括產品的品類、品牌以及品牌下面的每一個單品。

2、產品定位：產品所要佔據的，區別於主要競品的，有競爭力的市場位置，是各產品規劃的重要環節。

3、目標市場：產品重點進入的市場領域，並且在這一領域最大限度滿足目標消費者的需求，與競品爭奪消費資源。

4、價格定位：產品價格在市場中的位置，包括所有產品價格在各自市場所處位置及各單品的具體定價。

5、產品訴求：產品訴求就是產品能給消費者帶來的利益點或賣點，一般可以分為感。性訴求和理性訴求兩種。

6、廣告口號：廣告口號，即廣告語。就是把產品利益點中最能觸動消費需求的部分。

用形象生動的語言表達出來，增加產品的吸引力和消費者的記憶度。

7、產品形態：企業各類產品分別適合目標消費者使用的相應形態。產品形態確定的主要依據首先是方便消費者使用，其次是競爭需要。

8、產品包裝：產品外在形象的重要組成部分，主要指產品包裝的文字、圖案、色調、形狀等要與產品的定位、訴求協調一致，在終端貨架上要有足夠的視覺衝擊力。

三、渠道規劃

1、渠道模式：企業建立銷售通路的方式。如:是採用代理制、分層經銷形式還是專賣店形式，以及各種渠道模式設定中間商的層級與方法。

2、通路長度和寬度：通路長度是指銷售渠道重心上延和下沉的空間。從直轄市到鄉，企業涉入哪些層級。通路寬度是指在同一層級的渠道，企業銷售終端類別的多少。

3、經銷商的選擇：根據渠道模式和通路長、寬度的設定，確定經銷商的數量和選擇標準。

4、銷售政策：是指企業與各級經銷商的合作方式。如企業對經銷商在前期鋪貨、運輸、終端維護、宣傳、扣點、返利、結算等方面的相關政策。

四、廣告規劃

1、廣告創意：廣告的表現方式。用畫面、文字、音樂等來表現品牌和產品的特點。

2、廣告語：廣告語就是把品牌、產品中最能觸動消費需求的部分用生動的語言表達出來。

3、廣告預算：預計某個時期總共需要投入的廣告費用。

4、投放媒體：廣告發布的媒介。

5、投放區域：確定在哪些區域投放廣告，以及各區域市場的投放量。

6、投放組合：主要是指投放媒體類別和投放市場區域的組合。

7、效果評估：對廣告創意、投放組合和廣告效果的綜合評價。

五、終端與促銷規劃

1、終端選擇：選擇產品進入終端的類別、數量及方法。

2、終端陳列：產品在貨架上（普通貨架、堆頭、端架）的陳列標準，如陳列位置、面積、形狀和數量等。

3、終端導購：安排專門的銷售人員在終端為顧客介紹產品的賣點和食用方法，吸引消費者購買。

4、終端理貨：對終端貨架上被消費者在購買過程中挑亂的產品按陳列標準進行梳理， 對快售完的產品及時安排補貨等。

5、終端展示：除了產品基本陳列外，還需要一些宣傳品如POP、圍裙、橫眉、展示牌等來共同營造良好的賣場氛圍。

6、終端促銷：廠家或經銷商針對消費者就某些或單個產品進行的特殊銷售促進活動，如打折、降價、賣贈、有獎銷售等。

六、銷售體系規劃

1、銷售體系架構：是企業自身的銷售組織結構。如在區域市場是建立分公司還是辦事處；各大區、省區及以下各級銷售組織的劃分、規模等。

2、各級銷售組織的職能：各級銷售組織的人員構成、作用、銷售任務及其它相應的各項職能。

3、銷售隊伍的培訓：企業對各級銷售組織的各類人員分別進行相關營銷知識與技能培訓的內容與方式。

4、銷售組織與經銷商的關係：明確各級銷售組織與經銷商的職能劃分，形成企業銷售隊伍與各級經銷商優勢互補的合作關係。

以上品牌整合營銷策劃體系，市場整合營銷策劃體系和品牌與市場傳播策劃體系是 智聯營銷策劃多 年食品企業營銷策劃實戰經驗的總結，三大部分共同構成食品企業專業的整合營銷策劃體系。當然再好的整合營銷策劃體系也是理論策劃工具，需要通過無數次營銷實戰的檢驗才能達到運用自如的程度。

市場營銷永遠是動態的。整合營銷有系統的策劃工具，但從另一個側面看，營銷又是無定式的，食品企業應根據自己實際情況靈活應用。願中國食品企業在這套策劃體系的指導下，今後的市場營銷規劃會變的更加完美。

一、產品定位

對於任何一個企業來講，產品永遠是企業生存和發展的基本要素。對於照明品牌而言，要成功實現產品的市場啟動，就必須站在市場層面仔細對自身產品進行嚴格研究和界定。考慮從以下四個方面著手：

（1）產品包裝

包括：產品宣傳物料的準備、企業形象傳播等

（2）產品組合

根據產品型號、價格等情況，將產品分為三類：

A、利潤產品（30%）

目的：帶來利潤空間，樹立產品市場形象；

B、銷售產品（60%）

目的：提升市場佔有空間，擴大市場份額和銷量；

C、衝市場產品（10%）

目的：無利潤產品，一定階段內衝擊市場、佔領市場使用。

（3）產品價格

1、制定產品出貨價

價格包含：廠家的供應價+運輸費用+市場宣傳費用+經銷商返利+公司利潤。

2、制定市場銷售政策

A、採取多讓利經銷商的原則。即：供給經銷商價格高，但返利也高。

B、對經銷商的返利，實現階梯政策，最大限度的刺激銷售！

（4）產品渠道

根據產品的不同品類和價格，經過市場調研選擇產品適應的渠道：一級市場、二級市場或者三級市場。哪個價位的產品適應哪個渠道，並對產品進行有效細分。

一級市場：以高價位、高質量品種佔領，配合相關的市場宣傳和政策；

二級市場：以中檔價位的品種主攻，並配合相關的市場宣傳品和政策；

三級市場：選擇衝鋒品種主打該市場，形成基層鞏固。

二、渠道開發

在界定了產品之後，就要利用產品本身的特性運作市場，實現渠道開發和佔領的過程了。

（1）渠道選擇

山西市場傳統的劃分晉中、晉南、晉北三大塊。

前期通過一個月左右的市場調研，瞭解各個區域的產品接納情況，從而制定市場渠道開發順序，哪個是重點市場、次重點市場和非重點市場。對重點市場，傾注60%的精力來優先大力開發、次重點市場傾注30%的力量來開發，非重點市場10%的精力進行簡單開發。在單個區域市場，也劃分出重點、次重點和非重點三級市場，進行有針對性的市場開發活動。

（注：渠道調研工作，可以招聘專職人員來進行，也可以通過支付一定的費用藉助其它公司業務人員進行，務必講求調研資料的詳細、準確、完備）

（2）渠道招商

打破傳統的業務人員上門推銷的模式，以“反向招商”進行區域市場的啟動！

需要掌握的資源包括：區域內各個經銷商的手機聯絡方式、報紙和電視臺！

1、手機簡訊

有針對性的進行招商廣告的釋出工作。

2、報紙廣告

可以藉助《山西晚報》或者各個區域內有影響力的報紙來進行招商廣告的釋出；

3、電視廣告

在當地電視臺（主要是縣級電視臺）進行招商廣告的釋出。

（3）渠道市場開發

1、促銷方案制定

根據各地的實際情況，協助經銷商制定前期市場啟動的促銷活動！

①、實施目的：競爭對手紛紛包裝出各種週末促銷機型，吸引消費者；我們必須策劃更為靈活、更具競爭力的應對措施，針鋒相對，全力搶佔市場份額。

②、實施範圍

渠道：全省特殊渠道店以及一、二級市場中的重要終端賣場。

時間：**年6月1日至**年8月31日

③、實施策略

限時：僅限週六、週日、店慶、節慶等特殊時段輸出，禁止全面性鋪開。

限地：限定在全省特殊渠道店以及一、二級市場中的重要終端賣場中實施，合理控制實施商場數量，著力烘托“特價特殊購買”氛圍，充分製造轟動效應。

品種控制：出於產品差異化、效果最優化考慮。

限量：單個賣場每個促銷型號每日終端出貨量不得超過一定數量，分公司月度促銷產品總量必須嚴格控制在總部下發額度範圍內

分公司可聯合商業單位，策劃諸如讓利、返現、大送禮等形式多樣、靈活多變的促銷活動，充分凝聚人氣，最大限度的發揮促銷產品的狙擊、上量作用。

各分公司必須根據本部規定，充分結合區域實際情況，研究制定切實有效的實施方案，儘快完成業務、導購、科室等層面人員培訓，作好終端攻堅的一切準備工作。

在具體實施過程中，各分公司必須引導導購人員充分發揮“週末特價”的特價吸引作用，全力帶動其他型號產品銷售，追求整個產品線的全面上量。

2、有效落實實施

公司派駐專人進行促銷活動的實施和執行，經銷商有效協助！在整個過程中，要嚴把落實，杜絕弄虛作假。

3、促銷效果評估

公司派出專職業務人員全程跟蹤促銷活動，隨時發現問題，修正方案。並在一個階段活動結束後，對本次促銷活動的全程費銷比進行嚴格核算。

（4）費用預算

根據整體運營情況而定

三、渠道維護

作為現代營銷中連線廠家和消費者的環節—渠道，廠家必須要謹慎對待。可以採取相應的手段和措施，來建立渠道模式，最大限度的提升渠道的盈利能力。

（1）金牌客戶服務機制

1、建立銷售客戶檔案，實行一對一的服務。

包括：公司對客戶的電話回訪、經銷商對客戶的定期免費上門檢修、小禮品贈送等。目的是樹立社會形象和品牌認知度，吸引再次購買！

2、客戶激勵機制

激發老客戶的參與意識，設立獎勵機制，老客戶每拉動一個新客戶購買實行現金獎勵或者禮品獎勵，從而不斷提升品牌的.市場宣傳！

（2）專家式營銷

1、公司對經銷商的專家式服務

為經銷商提供在管理、店面、渠道銷售方面的全方位服務。

2、經銷商對客戶的專家式服務

經銷商對客戶提供的送貨、指導使用、定時售後服務等。

（3）關係營銷體系

主要是公司與各個經銷商的主要環節人員的關係營建，從而為銷售助力！

1、影響經銷商採購銷售的關鍵人物

老闆、銷售經理等！

好處：A、可以更好的銷售本公司產品

B、可以更加詳細的瞭解其現金流、渠道資源、客戶資源等關係，促進產品銷售。

2、導購人員

A、直接面對消費者，可以更好的進行產品資訊傳播；

B、可以更加有效的影響消費者的購買傾向，促進產品銷售。

保健品和策劃，從一開始就註定要結下不解之緣的。

保健品不同於大眾消費品，它是一種功能性食品，只適宜於特定人群，它不是人們的生活必需品，這決定了保健品的市場特點：必須通過對消費者進行教育來創造需求、引發需求，開闢市場;必須通過長期的實事求是的功效宣傳和為消費者提供持久的實實在在的服務來進行市場推廣、最終佔領市場。如何讓消費者意識到潛在的需求、產生購買興趣、形成購買、認牌購買、說服其他潛在顧客購買?怎樣和消費者進行有效溝通使上述購買過程順利達成?這就需要一點智慧、一點策略、一點技巧，它就是策劃。策劃的產生直接導致了市場由銷售向營銷的轉變，中國的保健品行業作為最早運用策劃的行業，當之無愧是中國市場營銷的先導。保健品領域曾經輝煌的那些品牌如太陽神、三株、中華鱉精、飛龍、紅桃k無一不是主張策劃先行，而後來的腦白金、珍奧核酸等更是將策劃發揮到了極至，製造了一個又一個銷售神話。然而策劃給保健品帶來了什麼樣的命運呢?從二十世紀八十年代中期至今，保健品已經走過了近二十年的風雨歷程，在市場的舞臺上，策劃之手演繹了一幕幕保健品大起大落、英雄末路的悲情故事，從500個億的銷售跌落到200個億的銷售，保健品幾度陷入過度炒作帶來的信譽危機，進退維谷，被稱作是遭殃產業。另一方面，二十年來，策劃業的發展卻很是蓬勃，從1997年廣西《金田》雜誌評出十大策劃人，到XX年、XX年兩屆十大策劃專家的評出，中國的策劃業從點子時代邁向案例時代，逐步地成長起來，湧現出一批經典的策劃案例，這些策劃專家或策劃案例中，除XX年朱玉童因金雙歧的策劃獲得十大策劃專家稱號外，就鮮有保健品的策劃人了，上述那些創造了神話的企業策劃人無一入選，面對這樣的現實，作為保健品的策劃人，應該反思，為什麼總是隻能策劃曾經的輝煌而不能成就永恆的經典?三株神話、腦白金神話，它們總是引得無數評論家津津樂道，稱其為營銷的經典，但他們真的能稱得上是經典嗎?“鑽石恆久遠，經典永流傳”(借用一句廣告語)，所謂經典的東西應該是能永久流傳的，經得起時間的洗煉，可口可樂因其正宗的美國文化流傳了百年，而三株、腦白金不要說百年，再過二十年誰還會記得?是策劃的錯嗎?不是，是策劃的態度有偏差，所謂劍走偏鋒，傷害了保健品行業的品牌基礎，也傷害了策劃人的信譽。面對日益擴大的保健品市場需求，面對日臻成熟的第三代保健品的出現，保健品策劃人要從端正態度入手，重新來過，實實在在做策劃，重拾半壁河山!市場需要領袖品牌，但市場絕不需要神話!

什麼是實實在在的策劃?

一、切實以消費者的需求為中心和出發點。站在消費者的角度來看問題。產品的定位方向、訴求利益點、定價、usp(獨特的銷售主張)都必須符合消費者的需求和利益。我們應該去向消費者要這些問題的答案，而不是自顧自閉門苦思。如何瞭解消費者心理想的是什麼，需要什麼的利益，最好的辦法是和消費者面對面接觸，換言之是去做深入細緻的市場調研，要親自去做，而不是片面依賴市場調查公司的資料。葉茂中講策劃百分之八十用腳，百分之二十用腦，策劃是用腳走出來的，這種務實的作風是我們每個策劃人的榜樣。瞭解了消費者的需求，我們就從自己的產品裡面挑選一個能最大限度滿足消費者而競爭對手沒有的利益點，將這個資訊通過合適的方式傳達給消費者，並讓消費者切實感覺到功效的實在。我們不需要進行海陸空地地毯式的廣告轟炸去強迫消費者接受我們的觀念，也不需要故弄玄虛地炒概念，我們只需要實事求是地宣傳產品的功效，用通俗易懂的話語告訴消費者產品的機理，明明白白地告訴消費者使用我們的產品能帶給他們的利益就可以了。有這樣的流傳，廣告大師奧格威每次寫出一個文案都會讀給老太太聽，如何老太太能聽懂就採用。這和中國古代詩人白居易流傳下來的佳話如出一轍，再一次證明了經典的東西總是永遠流傳的。只有這樣的東西，才能贏得消費者的認可和信任。

二、為消費者提供實實在在的售前、售中、售後服務。這是一個需要要誠心、信心、耐心的工作，售前的科普健康知識教育、產品講解，售中的服用指導、症狀解釋，售後的跟蹤回訪記錄，各種活動的組織，無一不需要做這一工作的人員具有這“三心”，只有誠心才能獲得消費者的信任，對自己的產品有信心才能獲得消費者的認同，只有足夠的耐心才能獲得消費者的滿意評價，有了這“三心”，才能贏消費者的“放心”。而贏得消費者就贏得了市場。從賣產品到賣服務，是保健品營銷策略的一次極具意義的大轉折，它意味著保健品業已經逐步走出浮躁的心態，轉向紮實地做基礎工作，這無疑是保健品新生的希望所在。事實上，歷史上也早有這樣的保健品企業，像上海交大昂立、深圳太太藥業就是這樣的典範，昂立立足於上海、江漸區域市場，佔山為王，採用宣傳普及科普知識的營銷方式紮紮實實做產品，抓終端，不進行廣告轟炸、不事張揚;太太口服液則長期專注於女性保健，它們都在自己的領域內取得了不斐的業績，它們的週期都已超過十年，並先後於XX年在上交所上市，成為保健品行業的常青樹。而近年來新出現的一種新的營銷方式“會議營銷”更顯示出了強大的生命力，很多保健品企業如珠海天年、中脈遠紅還有一些核酸類產品等中老年人的產品，基本上沒做什麼廣告，它們採用專賣店+活動營銷的方式，通過建立消費者資料據，對資料進行及時、有效的處理，為消費者提供細緻、周到的服務，掌握並擁有了一大批忠實的購買者，都在悄無聲息地賺錢。會議營銷的本質就是一種服務營銷，充分體現了服務的魅力，成為保健品企業的營銷利器。這不能不讓人欣喜，保健品策劃正一步步走出浮華背後的陷阱，走向光明燦爛的未來!

三、實實在在做品牌。品牌在時下是一個時髦的話題，卻又讓眾多的企業欲說還休，是因品牌的建設實在在一個長期的、隱性的過程，企業往往因看不到眼前的利益而不知如何把握。而品牌對於生命週期普遍不長的保健品業來說似乎尤為重要，關係到保健品的生死存亡，一個沒有品牌的保健品註定是短命的，而一個單一的產品又不足以支撐一個品牌，多個產品品牌的推出又要仰賴於企業的良好品牌，在我國目前保健品企業多還在為生存而掙扎的現實下，做品牌還需要有一個長期的過程，必須是在企業發展到一定規模，有足夠的費用投入企業形象建設、產品研發，增加產品的科技含量，讓產品品牌和企業品牌能夠同步的時候才能有實力做品牌。在這些問題沒解決的時候，還是讓我們紮紮實實做好產品和服務，它們是品牌的基石。

經過時代光華的一系列管理培訓之後，瞭解到自寶潔公司進入中國市場以來，飄柔品牌得到了快速發展，迅速成了中國洗髮水行業的第一品牌，並且二十多年來，一直獨領風騷，飄柔品牌能一直保持第一，與其靈活多變的市場營銷策略是分不開的，本文就從目標消費者的鎖定等方面，解讀了飄柔靈活多變的市場營銷策略。

目標消費者的定位：

隨著社會的發展，中國消費者對於洗護產品的需求在不斷髮生變化。飄柔品牌的目標消費者及定價策略也在不斷變化，目前的市場上，飄柔品牌分為“精華護理系列”及“家庭護理系列”，“精華護理系列”的定價調整為中檔價格，目標消費群專注於城市區域的一般消費群以及農村區域的較富裕的人群;而“家庭護理系列”的定價為中低價格，目標消費群主要為農村地區的一般消費群以及城市區域的低收入人群。

通過這個案例，我們可以清晰地看到，緊密觀察市場與行業發展的熱點與趨勢，一切以消費者需求為中心，努力探索他們潛在的、內心深層的、尚未被挖掘出來的需求，開發獨創、新穎和領導市場的新產品來帶動品牌的銷售，就一定會獲得市場和消費者的熱烈支援，這也是寶潔公司的品牌為何能夠長盛不衰的重要源泉。

隨著洗髮水市場規模的發展，洗髮水行業的發展前景和高利潤率吸引了一大批本土企業大舉進軍洗護行業。面對市場的變化，20xx年飄柔品牌策劃團隊，深入農村地區，在廣泛的定性與定量調研的基礎上，深入訪問農村地區消費者家庭，觀察他們的洗髮全過程，策劃團隊終於發現了他們對於洗髮水的不同需求：

1. 價格要實惠便宜、200毫升10元左右;

2.柔順並且容易梳理，並不需要太滋潤，因為容易引起油膩感;

3. 因為每週平均洗髮兩次，清潔效果一定要持久，最好持續3天;

4. 香型自然清新，如蘭花、綠茶香型等持久。

在杭州管理培訓開辦中層管理培訓之後，對於這樣的情況，又基於廣泛深入的農村地區定性與定量調研，新款農村版飄柔洗髮水系列悄悄開始策劃，定價比本土品牌更加便宜，200毫升低於10元，只賣9.9元;清潔功效明顯但是繼續保持柔順的優勢;容器設計和香型完全區別於通常的飄柔品牌，命名為“飄柔家庭護理洗髮露”。

這個案例告訴我們，品牌在發展過程中遇到激烈的市場競爭時，如何在競爭中勝出?並不是通過對產品無休止的促銷或降價活動來完成。而是如何更加精準鎖定目標消費者，如何比競爭品牌更加深入瞭解這群消費者的各種需求，開發最適合他們要求的新產品來解決。遇到激烈競爭時，應該更多關注消費者的最新需求，而不是僅僅跟隨競爭品牌的一舉一動，捲入不斷削價促銷的甩賣傾銷，其結果往往是引起價格的一片紅海，最後與競爭品牌兩敗俱傷，這樣的拼搶也會嚴重影響品牌的形象與顧客的忠誠支援。

通過上述三個飄柔品牌的策劃經典案例，我們不難看出寶潔公司的飄柔品牌，對於市場熱點及消費者需求變化的全方位靈活應變，不斷深入調研消費者的需求，開展一系列的消費者定性和定量測試，根據市場的變化與消費者反應不斷推出符合品牌特點及市場熱點的新產品，是飄柔品牌在產品策劃構思方面的最重要法寶。其實成功的企業與品牌無不如此，日本的資生堂、法國的歐萊雅和寶潔公司一樣，都是緊密圍繞中國消費者，不斷調研和探索消費者的變化需求，在充分調研的基礎上精心策劃品牌和產品系列，才在中國市場獲得了持續巨大的成功。

廣告宣傳與品牌文化的打造：

飄柔品牌在廣告宣傳、品牌文化和忠誠度的打造方面，同樣可圈可點，新穎獨特，有許多閃光之處：

1.90年代初期，飄柔是第一個推出大型選秀活動的品牌，與上海東方衛視連續多年合辦“飄柔之星”選秀晚會，每年盛況空前，將飄柔品牌的知名度推向極致並深入滲透到千家萬戶;

2. 早期，飄柔品牌每次推出新產品系列，都邀請全國幾百家電視、電臺、平面、報紙等媒體在北京港澳中心、首都體育館等參加大型新品釋出會，藉助媒體的輿論與宣傳，將每一款新品釋出宣傳得淋漓盡致;

3. 飄柔品牌的代言人，既有明星大腕，如早年的華裔網球冠軍張德培、近年的黃曉明、羅志祥、周渝民、蔣勤勤等，更多的則是通過普通的女模特、空姐及女性大學生等來演繹和展現品牌的大眾與親民性;

4. 飄柔品牌從一開始就力求打造全國百姓喜愛的品牌，極力淡化寶潔公司的品牌形象，在品牌的廣告中從不使用西方人與國外的場景，不斷拉近品牌與中國市場及消費者的距離;

5. 飄柔品牌，也是洗護品牌中第一個宣傳品牌內涵及文化的品牌，“飄柔，就是這樣自信!”的廣告語深入人心，將秀髮的美麗帶來的自信延續到各個人群──網球名將獲得冠軍自信、空姐優雅美麗的自信、飄柔之星的自信以及大學生走向社會的自信……表現得恰到好處，引起消費者廣泛的共鳴與參與。

無論品牌廣告的表現手法如何變化，飄柔品牌的中心訴求點──“柔順、飄逸及易梳理”，二十多年來始終不變，連綿不斷延續了飄柔品牌的一貫性和穩定性，實屬難能可貴。

一、湖南省房地產企業市場營銷策劃現狀

20世紀90年代以來，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產市場競爭加劇。湖南省房地產經營者在這種大氣候的影響下，必須拋棄“生產觀點”，樹立“使用者觀點”，圍繞使用者的要求作市場營銷策劃。目前湖南省經濟發達的中心城市長沙、株洲、湘潭的房地產企業形成了市場營銷策劃的初步理念，著手了樓盤的營銷策劃工作。長沙昇陽公司根據“e．c”時代概念的要求，策劃了省內外享有盛名的“巴黎香榭”，打造了21世紀長沙新地標。湖南省夢澤園房地產開發公司為了滿足工薪階層住房的需求，整體策劃了濱湖園林生態社群、國家級康居工程智慧化示範小區“夢澤園”，它“以家門口有個美麗的湖”為特色，使大批工薪族俱歡顏。營銷策劃經理張恆志組織一班人以傲視群雄的氣魄策劃了湖南CEO官邸社群——荷塘月色·世博城，在長沙高檔別墅中舉起了一面引人注目的旗幟，滿足了越來越多的成功人士的住房需求。株洲市城市建設綜合開發公司，為了城市人鬧中取靜，把株洲市賀家土鵝頸洲策劃為業主首選的天鵝花園、把“土鵝”變成“天鵝”，使其四面環水，風景幽雅，情調別緻，靜中有景。湘潭市的房地產開發商提出了“溫馨的住宅，深情的策劃”的順口溜，對商品房進行市場營銷策劃時，以科學性、合理性、創造性、預見性為宗旨，突出“以人為本”，注重環境功能和質量水平，創造優美、舒適、衛生、安全的居住環境，同時還結合城市的歷史文化特徵和居住者心理，著力策劃具有地方特色和文化內涵的樓盤。長株潭三市尤其是長沙市的房地產開發商在房地產市場營銷策劃上已有一定的建樹，是湖南省房地產市場營銷策劃的領頭雁，在不斷引領全省房地產企業營銷策劃工作。他們還不斷學習省外先進經驗，經常派相關的專業技術人員到廣州、深圳、上海、溫州、武漢等地實地學習考察。同時也把知名的市場營銷策劃專家、學者請來指導市場營銷策劃工作，先後特邀特請被媒體號稱為房地產業“女掌櫃”的謝家瑾司長，中國房地產業協會副理事長兼祕書長顧雲昌教授，中國人民大學教授、博土生導師兼任多家地方政府及多家超級機構經濟顧問葉衛平先生，《房地產世界》雜誌主編、上海房地產策劃專家許仰東先生前來暢談營銷策劃、指點迷津。通過採取“走出去、請進來”的方法迅速提高房地產市場營銷策劃的技能。

湖南省長株潭以外地市的房地產企業的市場營銷策劃處於虛而不實、朦朦朧朧的狀態，他們所做的營銷策劃是區域性的、單專案的、淺顯的、無意識的，往往是單純的價格策劃、廣告策劃，並且分析市場結構和行為——選擇市場機會——制定營銷戰略——部署營銷戰術——實施和監控營銷操作的水平停留在低階狀態。

二、湖南省房地產企業市場營銷策劃存在的問題

1、市場營銷策劃觀念較淡薄

多年來，全國各城市房地產年脫銷率一直在30％-40％間徘徊，現實的壓力使廣大房地產企業認識到：房地產業競爭很激烈，粗放型的經營已經不行了。1995年後，國內不少房地產企業尤其是從事地產代理的企業，紛紛投入人力和物力進行房地產營銷策劃問題的研究，全國大中城市相繼展開了房地產市場營銷大戰，爾後房地產市場營銷策劃大戰在全國拉開，市場營銷策劃觀念融入到企業的經營方針中。但由於湖南省房地產業的發展沒有受一波一折的衝擊，一直保持平穩發展趨勢，房地產企業間的競爭並不激烈，投資的風險小，因而缺乏危機感、緊迫感，市場營銷策劃的觀念較淡薄，甚至連一些企業領導腦海裡還沒有形成市場營銷策劃的概念。

2、市場營銷策劃沒有長遠打算

目前，湖南省的房地產企業開發樓盤存在嚴重的“跟風現象”，一遇到市場上好的賣點，就不顧實際一哄而上，結果開發無個性，策劃無創意，樓盤被套。短期行為很普遍，急功近利，缺乏可持續發展的基礎和後勁，小區規劃只重效益，忽視生態、環境、人文、歷史等因素，目前的規劃對今後小區的改進和管理帶來的負面影響拋於腦後。在取得短期收效的同時，埋下導致市場混亂的種子，這種營銷策劃無視長期發展，嚴重影響了與之相協調的長期規劃的實現。

3、對市場營銷策劃缺乏理性思考

湖南省許多開發商信奉“兵貴神速”，匆忙作某種營銷決策，然而這種倉促的決策不乏短見和過於迷信他人，熱情追捧流行概念，盲目炒作市場熱點。瘋狂的“歐陸風情”後，又是“綠色概念”、“錯層概念”、“生態概念”、“智慧概念”，沒有深刻地體會市場的涵義，沒有將市場營銷策劃滲透到市場調整和工程立項中去，致使商品房沒有自身的特色，銷售前景黯淡，資金積澱呆滯，形成惡性迴圈。

4、缺乏合理的市場營銷策劃體系

湖南省房地產企業儘管在探索組建自己的營銷策劃體系，但人、財、物的保證未完全到位，營銷策劃機構的設定不合理，機構行政化，或將營銷機構歸口於經營科，還缺乏營銷策劃人員，對營銷策劃方案實施情況的診斷、評價流於形式。對營銷策劃中出現的重大問題表現得束手無策，調查預測、市場分析、策略制定、行動方案出臺、營銷費用控制、營銷管理等工作還不成體系，營銷策劃能力低下。

5、市場營銷策劃不夠科學規範

湖南省有的開發商囿於自身的短見，至今輕視營銷策劃，策劃缺乏科學性與系統性。有的開發商營銷行為不規範，既不做深入細緻的市場調研，也沒有獨到新穎的營銷思路，以為營銷策劃就是簡單的房地產推銷，這其中有操作上的淺薄，更有心態上的鄙陋，這對營銷策劃科學化、規範化很不利。

三、湖南省房地產企業市場營銷策劃的對策

1、強化市場營銷策劃意識

湖南省房地產企業要形成市場營銷策劃的全新理念，強化市場營銷策劃意識，對市場營銷策劃概念、作用要有一個全面的認識。21世紀的最大的競爭是觀念的競爭，觀念的落後是最大的落後，尤其是企業領導應是觀念追潮的促進派，要大膽改革，敢於實踐，創新市場營銷策劃的方法。隨著房地產市場的發展和完善，市場營銷策劃將成為市場營銷的至高境界，對市場營銷的各項工作有機地、整體地安排、部署、協調、銜接，做到市場營銷策劃工作周密合理，從而有效地盤活市場，確保產品暢銷。因此，湖南省房地產企業應在市場營銷策劃工作上多分析與研究，從膚淺粗陋的認識中解脫出來。

2、確立全面系統的市場營銷策劃思想

房地產企業應抓好前期策劃，即就是專案選擇和投資決策，專案選得好，市場就會有需求，後期銷售就水到渠成，如果前期投資決策失誤，後期再採取廣告、讓利、促銷等措施，也無濟於事。尤其在市場不景氣時，開發商應注重市場調整和前期策劃工作。在業外人士看來，開盤前無非是一些無關大節的瑣碎之事，其實開盤成功是實現良好的銷售業績的重要基礎，開盤前的整合營銷策劃是一種運用整合行為的過程，通過營銷方式、手段的系統化結合，根據市場進行動態修正，實現樓盤價值的全程營銷效果。此階段應完成的策劃工作是發掘專案的最佳賣點，打造個性化產品，做好定價前的市場調查研究，選擇好定價方法，進行科學合理地定價，策劃好廣告，做好開盤的時間選擇。一般來說房地產專案開盤後一段時間形成一個銷售高峰，在高峰過後，銷售業績將會明顯下降，此時要注意加強盤後滾動的營銷策劃工作，調查消費者對品牌的認識與接受程度，發掘新的細分市場與目標客戶，調整營銷策略，進行尾盤處理與售後策劃。湖南省大部分房地產企業缺乏全面系統的營銷策劃思想，對整體營銷策劃知之不多，憑感覺搞策劃，這樣的策劃不符合房地產全程策劃的客觀要求。一個完善的商品房營銷策劃包括前期階段、銷售階段、售後階段的全面策劃，只有整合起來策劃，方可使房地產市場營銷策劃充分發揮作用，否則，營銷鏈不能搭接起來反而被中斷。因此，湖南省的房地產企業往後應該樹立全面系統的營銷策劃思想，展開全程營銷策劃、整體營銷策劃工作。

3、加強時市場營銷策劃的理性思考

開發商經過多年的探索，已開始用理性的眼光看待市場營銷的價值，但仍有許多企業還未從根本上認識房地產營銷的合理內涵，在房地產開發實踐中未能最大限度地發揮營銷策劃的作用。營銷策劃是一種貫穿市場意識、連線產前市場與產後市場的一種行為方式，營銷策劃不是一本洋洋灑灑或字字珠璣的策劃方案文字，而是結合所在樓盤，總結出一種如何把樓盤市場推廣的行為方式。開發商分析樓盤與市場的對接問題，是為了適應市場發展需要，做好樓盤的市場推廣。營銷策劃是一種主動創造效益的行為方法，是一條基於市場需求之上的“綱”，貫穿房地產定位、開發、銷售、物業管理等工作環節，它採用市場調研、銷售技巧等工作來開拓、擴大市場。營銷策劃是一種運用整合效應的行為過程，是房地產開發過程中的一種內化行為，是塑造品牌形象的行為手段。營銷策劃是物業構築品牌的基礎，樓盤品牌的創立，不是營銷策劃方案的簡單虛擬，而是在營銷每一環節中追求品牌意識的體現。因此，湖南省一些房地產企業“匆忙決策”、“盲目開發”、“追捧時髦流行概念”的做法，實質上是對房地產市場營銷策劃缺乏理性的思考，對市場營銷策劃的理解還停留在表面上、現象上，對於市場營銷策劃是貫穿市場意識，有效連線產前產後市場，運用整合效應謀劃營銷方略，更高程度上塑造企業品牌，主動適應市場、創造效益的概念還很淺薄。針對如此情況，湖南省房地產企業應進一步加深對市場營銷策劃的理解，從整體上把握住市場營銷策劃的概念與作用，走出適合企業自身情況的營銷策劃之路，用審視的目光、科學的理念、嚴謹的態度來對樓盤進行周密的營銷策劃，使樓盤給企業帶來效益。

4、建立有效的市場營銷策劃體系

市場營銷策劃是一個系統工程，它牽涉到企業、消費者、社會三者之間關係的處理及利益的分配，包括機會與問題分析、目標確定、策略制定、行動方案設計、營銷費用預算等多環節的配套整合，對市場營銷要控制、銜接、調整與處理，需組建一定的組織機構，配備一定的專業人員，加強市場調查、預測與研究，進行市場營銷戰略的可行性設計，開展市場細分、產品定位、產品開發、產品定價、銷售渠道選擇及促銷等的營銷活動。房地產市場營銷策劃牽涉的面廣，包含的內容多，環節很複雜，需要建立市場營銷策劃體系，以保證市場營銷的有效實施。湖南省房地產企業應根據市場營銷策劃的要求，結合市場與企業實際情況，不斷完善市場營銷策劃體系。首先，建立由知識比較全面、營銷技巧老到的人員組成營銷策劃機構，使市場營銷策劃工作有專門的機構來管理，也有專門的人員來具體運作。其次，制定合理的物業營銷計劃，使各項營銷工作事先得到周密的安排與部署，在時間進度上相銜接，在實施行動上能協調，在效果控制、檢查，評價上有具體措施，使市場營銷策劃體系進一步完善。

5、從長計議做好市場營銷策劃工作

“短期行為”、“急功近利”是企業生產經營行為不理性的代名詞，忽視可持續發展的要求開展的市場營銷策劃實質上無視了長期發展，這樣的企業在市場經濟的大風大浪中經不起考驗。“盲目跟風”的實質是缺乏自己的經營主張，由於市場資訊有時滯性、隱蔽性，資訊時常出現失真現象，捕風捉影式的開發，潛伏的危險較大。不結合市場行情、樓盤具體要求，一哄而上搞開發，看起來是搶奪市場，追求效益，實質上不能塑造企業的經營特色，投資也獲不到理想的回報，企業也無法實現穩定的效益。從歷史營銷的角度來看，開發商的利益包括目前利益與長遠發展兩個方面，目前利益一般來說比較直截了當，引人注目；而長遠發展要用遠見的目光來審視，否則被認為“不現實”、“無刺激”，因而易被忽視。其實長遠發展應是經營者追求的目標，只有長遠發展，才可經久不衰。只追求目前利益，經營上就會因缺乏長遠打算而打亂仗，產生短視最後導致“好景不長”，可以說把暫時的經濟效益指標當成唯一的追求，開發商在營銷策劃過程中就易喪失品德，毀滅的日子也就不會太久了。當然，目前利益是長遠發展的現實需要，沒有目前利益要求長遠發展也是不可想象的，而長遠發展應該是開發商一貫追求的目標，不圖長遠發展也令人不可理喻。因此，追求目前利益的同時要考慮長遠發展，考慮長遠發展的時候不可避開目前利益，但當目前利益與長遠發展兩者不可兼得時應優先考慮長遠發展。湖南省房地產企業應冷靜地檢查自身的經營方針，樹立科學的效益觀，在市場營銷策劃時權衡好目前利益與長遠發展的關係，避免“短期行為”、“急功近利”、“盲目開發”等毛病的產生，從長計議地搞好房地產市場營銷策劃工作，促進企業的可持續發展。

6、確保市場營銷策劃科學規範

據消費者協會的統計表明，近幾年物業投拆的個案最多，投拆的內容大體為：發展商挪用工程款，遲遲不交樓，管理系統不完善，宣傳內容與事實不符，物業管理收費高且不合理等，引起這些糾紛的原因是湖南省很多開發商不深入細緻的市場調研就上專案，急躁冒進，這是市場營銷策劃不科學、不規範、不理智的表現。隨著我國房地產市場走向成熟，市場營銷策劃將朝著規範化、科學化發展。就這一發展趨勢來說，開發企業最需要的是房地產營銷策劃人才和優秀的營銷人員，湖南省房地產企業應加強市場營銷隊伍管理，提高隊伍素質，建立健全有關營銷隊伍管理的各項規章制度，找好營銷主管，遵循營銷人員思想、行為的客觀規律，發揮他們的積極性、創造性，注重營銷人員素質與業務的培訓。注重營銷策劃工作各項內容的銜接、協調，使營銷策劃科學化、規範化。加強房地產市場的調查與分析，把握市場機會，規避市場風險，制定營銷目標、設計策略與行動方案並及時進行實施後的追蹤檢查，以便發現策劃科學與否。