物業管理調查報告彙編15篇
隨著社會一步步向前發展，報告不再是罕見的東西，通常情況下，報告的內容含量大、篇幅較長。那麼大家知道標準正式的報告格式嗎？下面是小編收集整理的物業管理調查報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
物業管理調查報告1
一、我鎮小區樓盤及物業管理現狀
我鎮目前成型的小區共有12個，包括2個高層小區（光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區（祥瑞花園）、9個商品房小區，分屬7個開發單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。
我鎮的住宅小區物業管理從20xx年開始起步，經過10年的探索發展，物業管理逐步深入民心。通過實施物業管理，居民的居住環境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業管理已成為人們日常生產、生活中不可或缺的有機組成部分。
但由於受管理許可權和歷史遺留問題的影響，我鎮的物業管理服務情況較為複雜，總的來看，我鎮業管理可分為以下兩種型別：一是舊小區傳統舊體制的物業管理模式。由於這類小區修建當初開發商沒有與正式物管公司簽訂合約，只是制定物管工作人員，必定會造成物管人員的消極怠工，
提供的服務達不到要求，再加上這些小區業主對物業管理的認識和意識比較薄弱，物業交費率很低，規範化的物業管理難度較大，基本上沒有正規的物業管理模式，只是形式上的請1-2個人即當保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區，在進行物業管理時，只能實行基本服務（如簡單的保潔和維修等專案）和低收費。
05年後修建的12個小區中，到目前為止有自己的業主委員會只有祥瑞花園1個小區。二是新建商品住宅小區較規範的物業管理模式。新建的住宅小區由於配套設施完善，環境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業開展較好，收費水平和收費率也較高，物業管理服務工作基本能夠維持正常。
如光亮·陽光佳苑（重慶光亮禾順物業管理有限公司）、巨鑫雅苑（重慶和宜物業管理有限公司）等住宅小區。但另一方面，這些由開發企業建設的住宅小區為新建小區，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說空關房按規定連續六
個月無人居住可按70%收取物管費，但由於與業主聯絡不上，收取物業服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發文書通知、打電話通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區的物管收費率非常低，企業經營難以為繼。
二、小區貫徹落實物業管理法規情況
為了使國家《物業管理條例》等法律法規在我鎮得小區得到有效宣傳，使物業企業成為宣傳、貫徹《物業管理條例》的主體，我鎮採取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節假日開展宣傳活動，並通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業公司聯合舉辦“構建和諧小區、共建美好家園”為主題的物業服務知識競賽活動、物業服務進百家等多種形式，集中開展物業管理政策法規宣傳活動。近一年來，傳送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“ 構建和諧小區、共建美好家園”為主題的.首屆物業服務知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進一步加強物業管理、落實物管法規起到了良好的宣傳效果。
三、小區業主大會及業主委員會情況
我鎮小區起步較晚，12個小區只有祥瑞花園小區由業主投票，組成了業主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業主大會，共同探討本小區物業管理情況；2個高層小區（陽光佳苑、巨鑫雅苑）於20xx年8月份交房，目前入住的業主還沒有達到80%，所以還沒有形成業主委員會，不過正在前期的籌備當中；起於小區都沒有業主委員會。
四、物業管理公司資質、數量及經營情況
目前，我鎮共有2家正規物業管理公司，分別是重慶光亮禾順物業管理有限公司（負責光亮·陽光佳苑小區）和重慶和宜物業管理有限公司（負
責巨鑫雅苑小區），其中禾順物業管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區入住率不足80%，，加上小區有17個工作人員的工資等，公司處於入不敷出的狀況；和宜物業公司是與房地產開發商籤的合同，同樣由於入住率不足80%，加上小區6個工作人員的工資等，公司處於入不敷出的狀況。
五、物業管理服務情況
目前2個高層小區的物業管理服務已經進入正規化，能保障好小區內的清潔衛生、庭院看護等，基本能協調好業主與業主之間的糾紛，能提供一個較好的小區生活環境。
六、物業服務管理費用收取及管理使用情況
目前我鎮的物業管理服務費用，祥瑞花園小區由業主委員會統一收取，交業主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個高層小區由物業管理同意按重慶市物業局的價格統一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現在是一個入不敷出的情況；剩下的小區物業費用由社群工作人員收取（基本收不全），用於支付小區保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。
七、我鎮小區物業管理存在的問題
1、沒有正規的物業管理，未成立業主委員會，小區物業管理比較混亂。
全鎮12個小區中，只有祥瑞花園小區成立業主委員會，2個高層小區為新建小區，暫未成立業主委員會。剩下的9個小區均未成立業主委員會。主要是因為此類小區自20xx年建成以後，小區開始引進物業管理模式，由開發商制定物業管理人員來管理物業，，但由於物業管理人員自身素養的偏低，是的無關於業主的矛盾糾紛越來越嚴重，對提供的服務越來越不滿意，
最終開發商撤下所有的物業管理人員，由業主自行管理。目前9個小區基本上都是由業主選1-2個人作為小區的物業管理人員，即為小區的清潔工，又為小區的保安，只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區的民事糾紛、工程維修基本都交給社群或者鎮政府，增加了社群的工作量，反過來問題沒有解決好，業主還不滿意。業主意識較差，物業管理得不到群眾支援。
2、部分小區物業管理費收費難。
12個小區，除了2個高層電梯小區物業費收取按照重慶市物價局核准外，其餘10個小區物業費基本上是按照建築面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由於沒有正規的物業管理公司收取物管費，也沒有業主委員會，業主自身市民意識不強， “花錢買服務”的意識比較死板，比如說有的小區業主開始交了物管費，但是由於某些業主沒有交導致心裡不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務而沒有提供，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交，但沒有實際行動。
徵收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統一由物管公司發放，2個高層小區目前的經營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業管理人員每年的工資發放達到30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區內水電費用，公共設施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區有業主委員會，費用由委員會統一支付保安和清潔工的工資，剩餘的作為小區內的維修費用；其他小區的物管費，能收上來的交由社群管理，然後按時給保安或者清潔工發放工資，有的小區也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現象，導致小區無物管。
3、集資房小區成政府包袱。
某些小區（如祥瑞花園小區）開始修建的時候為集資房，業主沒有購
買大修基金，目前房屋因工程質量問題，外牆脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實際上成了政府的包袱。
4、規劃超前性不夠，車位配備普遍不足。
由於開發時間較早，規劃超前性不夠，業主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導致鎮內大部分小區車位配備不足。12個小區除了2個高層電梯小區有自己的地下停車位，其餘十個小區都沒有統一的小區車位，小區內車輛亂停亂放的現象比較嚴重，甚至有的車子停到了小區周邊的公路上，增加了城市管理的任務。
八、造成問題的主要原因
1、業主市民意識不強，業委會難成立。
業主自身市民意識不強，是各小區未成立業主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩步提高，部分農民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”後在鎮裡的小區置業，變成了“業主”。但其固有的一些小農意識並沒有因為成為“業主”而被拋卻，比如擅改房屋結構、私拉亂接電線、亂養貓狗寵物等；對物業管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴重的就堵塞小區門口。“物業是服務，花錢買服務”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業主卻沒有組建業主委員會，聯合起來與物業管理公司平等溝通的意識。
2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。
許多小區當時開發商出售房屋的時候並沒有要求購房者購買大修基金，現在開發商房子修好之後，指定的物業管理人員也沒有繼續做下去，業主選定的保安兼清潔工又只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區內的工程方面的問題，開發商拿已過保修期的藉口來搪塞，不予修補；沒有大修基金，像外牆脫落，外牆漏水等現象業主也很難自行籌集資金進行修
物業管理調查報告2
到了一年的年底，也到了一年中該交物業管理費的時候了。但一年的管理費卻要1000多，我實在不理解，為什麼物業並沒有在我們生活中起很到很大的作用，卻要交納那麼多錢。於是，在好奇心的驅使下，我上網調查關於“物業管理”。
原來，物業管理是一種服務，它以物業為管理物件，以廣大業主為服務物件而定位於社會人群。迄今為止，中國的物業管理行業已經走過了二十幾年的時間，也是一個有一定年齡的行業了，也具備了一定的規模和形態。由於經濟體制的改革發展、城市的現代化、人們對居住空間的可持續發展的要求，物業管理是房地產商品經濟發展的必然產物。
一、物業管理的由來
以蕭山的物業管理髮展為例。近年來，蕭山城市發展的日新月異，伴隨著城市的發展的還有新式社群如雨後春筍般地湧現。“匯宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社群和“崇化社群”、“高橋社群”、“新橋社群”這些老社群有著明顯不同。當然我們有必要探究一下社群基本性質發生了什麼樣的變化？這種變化有什麼制度價值？於是，我調查了我區的三個小區“崇化社群”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來逐步研究。
傳統社群大多數的住房是由居民的工作單位分配的，居住者不是通過市場交易價格購買房屋，而是作為工作單位的成員進入居住區的，因此居住者不是房屋的產權人。房屋的產權屬於居民的工作單位（集體）或者國家，居住社群的物業管理權相應地被賦予了準政府性質的物業公司。居民或單位交出的物業管理費用只具有象徵意義，不能平衡物業公司實際的支出成本，這些費用要麼由政府貼補，要麼由單位組織統一負擔。在傳統社群中，物業只承擔了社群管理的部分職責，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理職能，如垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等，是由政府機構（街道及有關部門）或準政府機構（居委會）來承擔的（例如：“崇化社群”）。
而新式社群的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產權人。於是，出現了一種對等的市場關係：業主以管理費購買物業公司的保安、綠化、清潔等社會服務，物業公司則以提供服務作為交換，從業主的購買中獲得生存。同時，也有了相關與物業管理的法律與條文(例如：《上海市居民小區管理條例》)出來，這意味著，物業從社會管理者，轉變為社會單位，從前的管理和被管理關係轉變成簽約關係。物業管理也包括了垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等。業主所繳納的物業管理費相應的提高，卻不只是象徵意義。業主對物業管理業不滿的地方也可以進行投訴（例如：“匯宇花園”、“南市花園”）。
二、物業管理的發展
隨著發展，便有了“物業公司”這一類代理管理責任的企業，甚至有了品牌。目前全國物業管理企業總數已超過2萬家，更多企業仍如雨後春筍般湧現，物業管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業管理品牌競爭的時代，是我國物業管理專業化、市場化、社會化、法制化和現代化不斷成熟的時代。
例如天津市金廈物業管理公司。天津市金廈物業管理公司成立於1994年，是天津市物業管理“十強”企業，具有天津市物業管理一級企業資質。公司創立了具有金廈特色的物業管理模式，目前管理高層、多層住宅小區及辦公樓等多型別專案，同時開展物業管理諮詢、室內裝修、房屋租售等多種經營。所管理的金廈裡涉外小區獲得了“全國城市物業管理優秀示範住宅小區”稱號。幾年來公司不斷開拓創新，先後實現了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第一家成立小區居委會；第一家成立社群醫療保健中心；第一家業主大規模捐贈花木；第一家實行義務監督員制度；第一批名列榜首被評為“物業管理優秀示範住宅小區”；第一家在全市首次大型公開物業管理專案競標中一舉奪標的`企業。
到20xx年我國先行改革的深圳已經出現了管理規模達1200萬平方米的企業，緊隨其後的上海也已經有了管理規模達400萬平方米的物業管理企業。這些足以說明名牌競爭的優勢，也足以說了國內物業管理正逐步邁向正規，並不斷髮展。
我查了許多關於物業管理得資料，再觀察我們“匯宇花園”。小區大門口站著4位身著制服的保安，保安室裡有9臺監控錄影，每天晚上也有保安通夜巡邏來保衛小區安全；路上穿著黃色工作服的環衛工人在打掃小區衛生，樓道的清潔也是有這些工人一週兩次的打掃來維持清潔的；小區的游泳池也是有人管理並維持清潔；小區的健身設施有專人維護管理；包括道路、路燈等有專人維修；……原本是覺得每平方米5角的物業管理費是花得不明不白，現在明白了物業公司存在的必要性與重要性。
黨的十六大報告明確要求“完善城市居民自治，建設管理有序、文明祥和的新型社會”，物業管理是在城市悄然發生的歷史性進步。作為基層直接管理社群的政府，要看到社群的這種社會基礎性關係的變化，並支援、保護它們的發展，嚴格依法進行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社群發展！
物業管理調查報告3
我們知道居民小區是市民生活的主要場所，與城市居民生活息息相關。良好的小區環境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質的體現，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開健全的物業管理。在實習老師的指導下，我們小組對益陽市的物業管理市場進行了初步的調查。此次我們主要通過實地實踐調查、詢問該區居民以及到小區物業公司走訪詢問等方式開展。
一、益陽市調查小區的基本情況
為了瞭解益陽市的物業管理的基本情況，我們主要調查了梓山苑小區、中天國際花園和龍洲匯龍苑，針對我們此次訪問的那些小區，我將逐一進行分析。
先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區（以下簡稱梓山苑小區）是經國務院批准、由益陽市人民政府統一組織建設的我市第一個國家安居工程專案，是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，並開始第二期工程建設。是經濟適用房，梓山苑小區是一所具有齊全的生活配套設施的小區，小區位梓山苑小區位於益陽市朝陽開發區內，在風景秀麗的梓山湖公園東側。物業管理費為0.18元/平方米，小區擁有80東住宅。
該小區物業存在以下不足之處：1.由於小區建設的定位是經濟適用房，所以建設密度較高。 2.進門口有板報宣傳：建省級文明城市，建溫馨美好家園，朝陽路社群創省級文明城市平安社群工作。但是小區內的宣傳欄上貼有大量廣告，沒有人進行管理和清理。
3.小區三處地方配有小型的健身設施但是規模較小和裝置較少。 4.保安管理不嚴，小區對外來人員的進出不進行管理，小區分配有兩個保安室，前門的保安為24小時值班的，後門則天黑就會下班。僅有一個保安巡邏。並且只有進門口有一個攝像頭，防盜報警系統不到位。
5.綠化設計較為簡單，不少綠化區域被居民私用做種菜的菜地了6.詢問該小區居民，小區存在偷竊事件和起火事件，但是物業公司為給與合理的答覆也未進行處理和改善，小區內的消防設施不齊全，而且已有的設施未進行修繕和維護，以至於消防栓起鏽都沒有進行更換或者處理。而且小區內僅看到一個生鏽了的消防栓。 7.小區內仍存在空置率
8.小區管道佈置不合理，造成漏水、滴水和地面積水；小區支幹道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道牆面等公共部位陳舊、破損嚴重小區垃圾桶大部分已經因老化脆化而損壞，沒有進行及時更換而且沒有分類，將可回收與不可回收的垃圾堆在一起
9.沒有統一的安裝空調的位置，空調擺放不整齊10.小區物業管理中心相對簡陋，機構設定較為簡單，只有設有主任、副主任、財務室、保潔、保安、綠化這七項職務。
11.小區新的業主委員成立不久，新的業主委員會的頭一次業主大會在八月份召開完畢。
總的說來，該小區的建設和設計均較為不合理，列處於經濟適用房當中，整體物業水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業管理公司對待居民的投訴和居民的困惑、問題未能進行及時有效的解決。物業管理公司本身機制不夠合理也是物業水平上不去的一個重要原因。但是他所提供的服務與其所收的物業管理費還是相當的。梓山苑小區的物業管理費相對於其他小區來說是相當低的，比如說，龍洲匯龍苑的物業管理費小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當地居民表示，如果物業管理公司能夠提供更為優質的服務的話，居民願意增加物業管理費。
由於小區建成年代較久，物業管理基本管理已經成型，小區的基本配套設施、生活設施較齊全，有小型超市、菜市場、水電修理、美髮、紅十字會、診所、按摩、服裝等。小區內還有一所國小，還擁有民辦幼兒園。小區道路較乾淨，達到了小區居民的要求，並得到好評。小區居民保持衛生也做的很好。小區較為安靜，適合居住。小區的供配電、電訊、電視、燃氣和給排水均由地下管網系統入戶。一樓設有應答防盜門和信箱。標有安全標誌“學生出入，車輛慢行”、標有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區內有一個小型的人造湖，湖的周圍種有柳樹，湖上有小橋，湖面還算乾淨。
然後簡單介紹下其他一些小區如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍苑，它們的物業管理公司為綠島物業管理公司。
中天國際花園位於益陽市城市主幹道桃花侖東路，赫山廟地區。專案建築面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構成。其建築採用新古典主義三段式風格，融合了西方建築語彙與東方神韻內涵。專案地處市中心，生活配套齊全，生活設施應有盡有；益陽商業步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽師範、益陽三醫院、菜市場、銀行、移動、餐飲、娛樂等配套一應俱全。
由於該小區是新建小區，所以設施裝置為新的，綠化和小區設計佈局還是很好的。小區的外牆搭線、空調擺放安裝也有很統一。應該提示的地方均設有黃色警報線和提示牌。但是樓盤還處於尾盤銷售時期，物業管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經我們實地調查，小區內沒有垃圾桶，只有一個角落有一個垃圾站。而且小區內的消防栓也只有兩個，小區巡邏人員的簽到處位於樓盤後面的一個牆上，顯得很不合理。小區保安不過問小區人員的出入情況，小區出入比較不規範，存在一定安全隱患。
龍洲匯龍苑，地處益陽市赫山區中心地帶，龍洲路凱萊商務酒店的對面，與桃花侖路和益陽大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較為配套完善。專案毗鄰赫山商業中心與益陽高階商業動集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鑽石王朝、羅馬大帝、等均位於專案周邊，專案還將修建臨街商業區，能較好的滿足業主生活的各種需求。該專案的一期工程基本入住，配有24小時的保安制度。保安對於進出的人員會進行嚴格的查控，保安防盜措施和報警系統相對處理的'不錯。但是由於二期工程還在建設當中，對一期的居住還是有一定影響的，比如建設的垃圾和灰塵使得道路不是很乾淨。一期只有兩棟小高層，建設面積相對較少，公共休閒面積、綠地面積也相對較為稀少。小區內的消防設施也很少。
二、我市小區物業管理所存在的一些問題
益陽市小區物業管理存在的問題及原因隨著城市建設快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。
總的說來益陽市的物業管理的發展不是很快，居民對物業管理的概念也很模糊，物業管服務質量一直提升不上去，物業管理公司對待業主所反映的問題也不進行及時的處理，致使業主對物業管理公司存在相當大的不滿。具體表現在以下幾方面：
第一：物業服務態度有待提升，物業管理還需進一步規範。我區物業公司數量雖不少，但規模不一，發展不夠規範，仍處於初級市場階段，還沒有普遍實行招投標制度，企業與業主的雙向選擇機制尚未全面形成。某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行為不規範，對業主的正當要求不能滿足，對業主的投訴也置之不理，更談不上主動幫助業主排憂解難。物業管理公司如果只是收了錢只搞搞衛生，那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業管理公司應當明確自己的職責，履行自己的責任。
第二：居民的物業意識需要進一步提高，物業企業運營難度增大。部分業主對物業管理認識不到位，個別居民仍然覺得物業管理是你們要搞的管理，我幹嘛要花錢買買別人來管我，還沒有完全明白“花錢買的不是管理而是服務”的意識，有的居民認為只要繳納了管理費，物業公司就必須處理業主遇到的任何問題，特別是開發商遺留的房屋建築質量問題一併轉嫁到物業企業身上，給物業收費帶來麻煩。收費困難已成為不少物業公司運營中的一個難題。幾年來，物業收費標準一直沒變，但保安、保潔職工的最低工資標準不斷上調，使物業運營成本進一步加大，企業拿不出高薪來聘請人才，也不能開展良好的培訓，於是就造成從業人員素質偏低，能力得不到提高，導致物業管理服務無法良性發展。
第三：部分小區設施不配套，檢查維修十分不及時。由於歷史的原因，老舊居民小區基礎設施不配套，安全防範設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。小區綠化佈局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。收費率低，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。小區支幹道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道牆面等公共部位陳舊、破損嚴重。地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。居民小區內公共設施裝置，逐步老化、損壞，隨著時間的推移，這些維修、改造的資金還沒有保障。如改造、維修不能實行，將導致今後這些小區的基礎環境越來越差，嚴重的話會形成惡性迴圈，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區也不同程度地存在這個問題，為物業管理增加了一定的難度。
第四：社群居委會與物業公司、業主委員會之間的關係沒有很好的理順。有的居委會把本身負擔的計劃生育、宣傳等工作，交由物業公司來代替，物業公司很有怨言。個別外地入區物業公司與居委會配合不夠，也在一定程度上影響了相關工作的開展。不少小區仍未按規定成立業主委員會，部分業主委員會不是經過全體業主選舉產生的，監督協調職能弱化，不能正確履行職責和有效代表、維護業主利益業主委員會流於形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會並沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。
三、針對前面的問題提出的解決方案
（一）加強對物業管理服務的學習，提高對物業管理的認識。大力發展物業管理事業不僅是保障市民安居樂業，建設全國最好開發區、構建和諧社會的重要手段，而且是樹立城市良好形象，增強城市吸引力，改善投資環境的有力舉措；是增加就業崗位，給下崗、失業人員提供就業、再就業機會，緩解就業壓力的有效途徑；也是發展服務業，增加第三產業總量，促進地方經濟發展的一個新的亮點。區有關部門應當從戰略高度，切實加強領導，進一步統籌協調，重視物業管理，抓好物業管理。
（二）充分發揮業主委員會的作用，提高業主自治能力。建立健全業主委員會和業主委員的工作職責和資格認定。保障業主委員會能夠正確和有能力的履行職責。同時為切實保障業委會的正常運作和發揮積極的作用，還必須建立激勵機制和約束機制，保證業委會工作的公平性和及時性。二是建立並嚴格執行物業管理企業與業主和業主委員會的溝通制度。物業管理企業要擺正位置，尊重業主委員會的意見，自覺接受業主的監督，定期彙報，聽取意見，切實改進服務質量。業主委員會也要對物業管理企業的管理要求做好宣傳、解釋、協調工作，發揮自律作用，團結和引導全體業主遵守“業主公約”和各項管理制度。
（三）進一步理順社群居委會與物業公司和業主委員會的關係。社群管理與物業管理不可替代，需要互相配合。要明確物業公司不能承擔本由社群居委會負擔的工作，社群居委會也要根據自身職能，協調搞好小區物業管理工作，形成企業、業主委員會、居委會三方緊密聯接的共同體，形成合力，管理服務效能才得以充分發揮。
（四）努力提高物業管理服務質量。要知道物業管理服務重在“服務”而不是“管理”。因此要加強物業管理服務質量，首先，繼續深入開展創優達標活動，鼓勵物業管理企業拓寬服務領域，開展特約有償服務和家政服務及電子商務配送服務，滿足小區居民不同層次消費的需求。其次，進一步提高管理人員的素質，同時加強對作業層人員的業務培訓和職業道德、服務意識教育，使各企業真正樹立業主至上，服務第一的理念。然後，物業管理企業要安排專人24小時值班，及時解決群眾反映的問題。物業行政主管部門要完善投訴處理制度，對群眾反映的問題督促查辦及時解決。還有，在智慧化管理系統、電子商務等開發上加大投入，促進物業管理科技含量的提高，努力滿足群眾的需要。
（五）不斷改善小區物業管理的公共設施。增加投入，加強老舊小區物業管理設施的改造力度。嘗試採取居民參與設計、投資和建設的公眾參與方式，充分調動廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設維護費中拿出一部分、住宅開發商與業主各自分擔一部分，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業管理創造良好的基礎條件。
（六）做好宣傳，營造良好的社會氛圍。首先應該要堅持正確的輿論導向，重點宣傳物業管理法規、政策和優秀物業管理企業、優秀物業管理人員的先進事蹟，爭取獲得廣大群眾對物業管理這一新興事物的理解和支援。其次，要宣傳業主對房屋產權享有的權利和義務，增加業主的自覺維權意識。再次，增加物業服務內容透明度的宣傳，對管理規章、服務專案以及收費依據、收費專案、收費標準等，都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業主知道。最後也是至關重要的一點就是要把宣傳教育的重點放在思想觀念的更新上，尤其要確立住戶向業主、單位公管向小區物管、無償服務向有償服務的轉變意識，既有房權、利益的轉換，又有義務、責任的轉換，從而形成一種良性迴圈的良好條件。
四、收穫體會
通過此次實地調查走訪，我們主要調查小區環境和物業管理情況，我獲益良多。我對益陽市一些小區的物業管理情況有了初步的瞭解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識。我們瞭解到益陽市物業管理方面的一些現有狀況，我市物業管理服務水平還有待提高，我們應該多向物業管理已經成熟和發達的城市和小區學習他們優秀的管理理念和服務方式。此次實踐調查活動不僅提升了我們的社會實踐，自我管理能力還培養我們團結協作的精神，社會實踐調查絕大多數不是一個人所能承當的，而是需由多人合作的才能完成的。在調查過程中，我們身為大學生應該禮貌待人，體現當代大學生的素質，以良好的風貌和真誠的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的資訊。
物業管理調查報告4
鄧爺爺說過;“真理是檢驗實踐標準的唯一標準，”這也在一定程度上強調了實踐的重要性，今年是我大學的第二個暑期生活，也是我第二次進綠城物業實踐，雖然我學的是法律專業看似和物業沒有多大關係。可是通過這將進4個月的實踐生活，讓我明白了法律無處不在，而學會把我學過的法律知識運用到生活中對於我們法律學習者來說至關重要。
首先，我簡單的介紹一下物業公司的執行，物業管理是一個重要的概念，這是我們深入瞭解物業公司的關鍵所在。物業管理(property management)，受物業所有人的委託，依據物業管理委託合同，對物業的房屋建築及其裝置，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理專案進行維護、修繕和整治，並向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。在這個概念中涉及到了合同，這不得不說明法律與我們接觸到的生活息息相關。離開了法律。我們的每一項管理工作將很難開展。下面我就針對我在物業公司的實踐生活與法律聯絡比較緊密的東西與大家分享一下。在實踐工作中。我們遇到了一件比較赤手的案子，一個路人從小區穿過，當時風比較大，天比較晚。回想起來還下著濛濛細雨。不幸的事情發生了。路人被從空中掉下來的花瓶砸傷了頭，當時小區內的保安都驚呆了，感到很害怕。我們的保安迅速撥打了急救電話，病人很快被送進醫院，事情遠遠沒有我們想的那麼簡單，受傷者的家屬把我們物業告上了法庭。
我們在查追案子的時候，調取監控錄影的時候發現花盆掉落的具體位置並不清楚，由於家家戶戶都中了很多花，而且大家都不知道自己具體種了幾盆花，大家都不承認是從他們家掉落的，我們當時都想不到解決的途徑，當時還有同事問我是法官該如何判案子，我當時也不知道怎麼回答，後來法院在判案子的時候下達的結果是由每家只要種了花的都得賠，我覺得這個案子就處理的很公平。問題在一定程度上等到了解決。這也是我第一次切身的體會到物業與法律的'緊密型。受益匪淺啊。在這幾個月的社會實踐實踐生活中，讓我切切實實的感受到了。我們對待任何工作都要謹慎，認真，抱著負責人的態度，我們不用畏懼，一切都要靠事實說話。沒有什麼是我們做不好做不到的，只要我們在我們自己的職權範圍內做好工作。問心無愧，我們將來不管從事哪一行，我們都可以做的很好。很出色。在實踐的生活中，也讓我認識到了我平時學習的不足，不能很好的與實踐想結合，把所學的東西運用到實踐中。在以後的學習中我會有針對性的來學習，我相信我能做的更好。
物業管理調查報告5
公司主要從事集裝箱船舶裝卸業務，同時提供訂艙、碼頭內拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務。東方海陸坐落於天津港北疆港區東部，擁有4個專業化集裝箱泊位。下屬部門有技術部 操作部 行政部 財務部 物業部 人事培訓部 而物業部作為服務行業來說，應該把業主的事情當成自己的事情來辦，政府部門有“群眾無小事兒”的服務理念，我們也應該有“業主無小事兒”的服務理念，這也適用於我們物業企業。
一個好的物業公司，該具備哪些工作能力和素質？哪些細節是物業公司在日常管理服務中容易忽略的？如業主投訴處理、社群安全維護、物管公司的專業性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質、以人為本的服務理念、社群文化建設、公共設施管理、綠化管理、創意服務等方面進行全方位介紹。 為此我對企業物業管理工作中存在的一些問題進行分析考慮並提出相應的對策和建議。
1 物業服務
“以人為本”才是正道,以人為本”是物業服務的根本理念。“以人為本”的物業管理，其實就是要做到充分為員工解憂，以廣大員工的利益性、便利性為出發,在現階段，企業對物業服務的需求已經擴大，僅僅是基本的服務已經不能滿足他們的需求。物業公司必須進行自我增值，為業主度身定做多樣化的服務形式。
2 增值服務
創意”考驗用心程度,創意服務是在貼心服務基礎上的一種增值表現。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業者，因此，他們對物業管理的質量和服務種類都極為看重。在目前的市場情況下，眾多開發商都意識到，小區的物業管理水平如何，將直接影響到 業主是否住得舒心。如在元宵節、中秋節等傳統節日舉辦許多活動，在增加業主過節氣氛的同時，也使業主加強了對社群的認同感。 3 及時響應必須要做到及時、有效。無論建議是否合理，物業管理人員都應以理性的思維耐心傾聽、詢問。在受理了業主的維修通知之後，受理的人員應迅速及時處理。
4 物管技能
員工實際技能決定公司專業性物業管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養等，這些專案都是專業性很強的獨立行業。事實上，專業性是指物管公司裡的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業主，為 業主提供更加安全和可靠的生活環境。擁有一支既有技術又懂管理、還能提供細節服務的專業級物業管理隊伍，這樣才能贏得了業主的稱讚。
5 公司綠化
綠化管理要因地制宜小區特定的環境決定了綠化保護必須作為物業管理的首要任務來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區居民愛護綠地、愛護家園的意識。其次，綠化養護也很重要，綠化養護既要做到勤，又要注重科學。
6 物業維修基金
做好物業維護最重要物業維修基金的動用，在物業管理的有關條例中有明確的規定，需要得到三分之二以上業主的同意。對物業管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業的維護，如果出現問題則要作出公正的評估，為業主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業維修基金的合理運用。並且將維護基金“還之於民”。
7 企業文化
“提供安全、舒適的辦公環境，善盡企業責任，共享經營成果”顧客第一，服務第一，行動第一”
8 物管人員素質
高科技設施呼喚高素質人才,早期的物業管理很簡單，僅僅為戶主守樓、護院、收發信件、代收水電費等等。而現在，大量新材料、新技術在建築工程中運用，大量高科技、智慧化的設施、裝置進入居民住宅，進入樓堂館所，從而使得物業管理的範圍已擴大到小區安防、清潔、綠化、工程維護、財務統計、社群文化等多個方面，內容涵蓋智慧化監控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網維修養護、裝置的保養與使用及更新等等。沒有高素質的專業人才，很難實現現代化的物業管理。
行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁複雜。企業行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務。但是，這些事務只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說，行政管理在企業中主要有管理、協調、服務三大功能；其中管理是主幹，協調是核心，服務是根本。究而言之，行政管理的`實質就是服務。
專門的行政管理部門（通常稱為辦公室、總經理辦公室、行政人事部之類）擔負著企業行政管理的組織實施、具體操作，是行政管理工作中的一個部分、一個環節，是整個行政管理系統中的一個小系統。
行政部門應該兢兢業業、認真細緻地做好種種行政事務工作，把領導和員工從繁重、瑣碎的行政事務和生活瑣事中解脫出來，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內外市場形勢，考慮公司的發展戰略，探討公司的組織架構，任用公司的各級幹部，實施公司的經營方針，解決公司所面臨的重大問題，以及專心做好每一筆重要業務等等。為了做好紛繁複雜的行政工作，行政部門的領導不能東一榔頭西一棒子，茫無頭緒地整天瞎忙；或是被領導一會兒支到東，一會兒支到西；結果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什麼。行政部門的領導應該有"泰山崩於前而色不變"的定性，不管風吹浪打，勝似閒庭信步，有自己的主見，能夠根據事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達到這種境界，必須建立健全和認真執行行政部門的各項管理制度、崗位責任制度、工作程式以及一系列規範化表格、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是，要培養出一支高素質、高效率的行政人員隊伍；同時要搞好科學分工、管理層次和合理授權。一旦行政系統的一系列硬體(如辦公設施、生活設施)、軟體(如規章制度、工作程式)、人員隊伍、分工協作和管理層次等等建立健全起來，整個行政管理體系在很大程度上就會象一部自動機器一樣運轉，只在較少的場合才需要部門領導和上級領導輔以"人治"。一個行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部門如果僅僅滿足於這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協調"和"服務"三方面再上一個檔次，才算是一個合格的現代企業的行政管理者。
物業管理調查報告6
近年來，房地產的大力開發已形成了一個新的經濟增長點，大大地改善廠區居民居住條件，因而，住宅小區物業管理的問題也應運而生。物業管理公司相繼成立。物業管理事業的發展，在為居民創造整潔、文明、安全、生活方便的居住環境等方面發揮了重要作用。然而，也有些物業公司責任心不強，管理鬆散，糾紛不斷，存在著讓廣大業主不滿意的問題。
一、我市物業管理的現狀
為了維護住宅小區消費者的合法權益，必須進一步瞭解我市物業管理中存在的問題，瞭解住宅消費者對物業管理的意見和要求，以便反饋給政府有關部門，為政府有關部門制定政策，加強對物業管理公司的指導和監督。為此，根據計劃，開展一次住宅生活小區物業管理問題的入戶問卷調查，對某某小區的住戶進行了調查。
本次調查以問卷和走訪約談的方式進行，歷時一個月，對某某區的500戶人家進行了調查，調查結果如下：
1、在被調查的500戶中，業主自主選擇物業管理公司只120戶，佔24％，由房地產開發公司指定的有380戶，佔76% 。
2、在500戶中，有386戶，反映該住宅生活小區曾成立業主委員會，並享有選舉權，佔77%。有220戶，佔44％的業主反映享有監督物業管理公司履行物業服務合同的'權利。
3、在500戶中，有331戶反映住宅小區存在擅自改變小區內土地用途；302戶反映小區記憶體在擅自改變房屋及配套設施的用途、結構、外觀；毀損設施、裝置、危及房屋安全的行為：有253戶反映小區存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意佔用、破壞綠化、汙染環境、影響住宅小區景觀、噪聲擾民的現象。有123戶反映住宅小區屢屢發生小偷小摸現象，隨意讓陌生人進入。
4.有293戶反映房屋及公用設施、裝置修繕不及時；佔58%
5.有206戶反映物業管理制度不健全、管理混亂。
6.500使用者對住宅小區物業管理公司在房屋建築及其裝置、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理專案的維護、修繕與整治服務方面進行綜合評估，結果是：有112戶，佔22％的業主對該物業管理公司的服務表示滿意，有136戶，佔27％的業主對該物業管理公司表示比較滿意或基本滿意，有326戶，佔65％的業主對其物業管理公司的服務表示不滿意。
二、調查中發現的問題：
在調查中，根據業主反映，這些住宅生活小區的物業管理很不規範。主要表現有：
1治安問題嚴重：小偷小摸現象屢有發生，小販、廢品收購及其他閒雜人員自由出入住宅小區沒人過問。
2衛生髒、亂、差：有的生活小區垃圾沒有定點投放，垃圾沒有及時清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活汙水隨意排放。
3綠化地管理不善：有的綠化地沒有栽種花草樹木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹木沒有很好養護，以致退化、枯萎。有的佔用綠化地搞建築。
4改變房屋用途：有的物業管理公司將地下室、藏物間出租，造成噪聲擾民，有的佔道停放車輛，阻塞交通。
5物業管理制度不健全：有206產業主反映，該小區物業管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意佔用，有的房屋及公用設施、裝置修繕不及時。
三．對物業管理髮展的分析和建議
我所調查的小區的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產權人。於是，出現了一種對等的市場關係：業主以管理費購買物業公司的保安、綠化、清潔等社會服務，物業公司則以提供服務作為交換，從業主的購買中獲得生存。同時，也有了相關與物業管理的法律與條文出來，這意味著，物業從社會管理者，轉變為社會單位，從前的管理和被管理關係轉變成簽約關係。物業管理也包括了垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等。業主所繳納的物業管理費相應的提高，卻不只是象徵意義。業主對物業管理業不滿的地方也可以進行投訴。
隨著物業管理的發展，目前全國物業管理企業總數已超過2萬家，更多企業仍如雨後春筍般湧現，物業管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業管理品牌競爭的時代，是我國物業管理專業化、市場化、社會化、法制化和現代化不斷成熟的時代。我建議從如下幾個方面加強物業管理工作：
1、多方入手，解決收費難問題。收費難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。
2、建立經常有效的溝通機制，形成業主與物管共建小區的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業的立身之本。大家雖已認識這項工作的重要性，但同住戶保持制度化溝通的不多，這有違物管行業的發展趨勢，必須引起業內的高度重視。
3、物業必須嚴格加強管理，多聽些業主的反映的意見，及時向上級彙報，解決問題。總之，在整個調查過程中，讓我更深入的瞭解物業，堅信物業管理行業將有一個嶄新的未來，希望我國的物業能做的最好！
物業管理調查報告7
過去，學校的物業一般由學校的後勤管理部門進行管理，但是，近幾年學校的物業管理越來越社會化，學校的管理者認識到，在學校中引入現代化物業管理，可以提高物業管理的服務水平，保障學校教學和科研工作的順利進行，創造清潔、優美、舒適方便、文明安全的校園環境。
學校作為物業產權人及使用人的代表，負責選擇物業服務企業，對物業服務企業進行委託、指導、監督和檢查，並協助物業服務企業進行工作。
學校物業管理的範圍包括房地產範圍內全部教學、科研、生活房屋及其附屬裝置和公共設施，並對房屋及其裝置以及相關的居民環境進行維修養護和管理，承擔校園物業的保安、防火、綠化養護、清掃保潔以及產權人和使用人日常生活必需的便民服務等。為了加強校園的物業管理，我院選擇了點亮物業管理公司為校園提供物業，進行合理的管理，點亮物業公司下設有綜合辦公室、財務部、工程部、物業管理部及各專案管理處等職能部門，公司現有管理人員具有多年的物業管理服務經驗，操作技術人員具備豐富的實際工作經驗。
點亮物業管理公司自成立以來，一直致力於科學規範的管理，注重親情和諧的服務，以“客戶為本，優質高效”為管理服務宗旨，在多年的物業管理實踐中，點亮物業管理公司汲取先進的管理服務理念和科學的管理模式，逐步建立了完善的質量管理體系，並形成了公司獨特的企業文化和品牌優質，更得到了廣大客戶的大力認同。
點亮物業管理公司質量方針明確，其為：科學規範管理、真誠高效服務。企業精神可佳，其為：服務、協作、誠信、創新。企業目標為：追求卓越，勇創新高，構建和諧。點亮物業管理公司希望自己公司的管理服務為廣大客戶營造更加優美、整潔、和諧的人居環境。點亮物業管理公司把握客戶需求，不斷提升企業綜合能力，實現客戶需求到客戶滿意的轉化，成為最受客戶信賴的物業管理服務企業，該公司以誠信立本，以規範為徑，擁開放心態，與客戶共贏，注重細節，力求完美，在速度的範圍內做到最好，最有效，積極響應客戶意見，落實行動。
點亮物業管理公司的服務專案是：
（1）業主攜帶發展商簽定的入住通知書，購房合同、身份證、戶口本、車輛行駛證等各種證件的原件以及主要家庭成員免冠一寸相片各兩張到管理處辦理入住手續。
（2）管理處向住戶發放《業主手冊》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》等資料。
（3）業主填好《業主基本情況登記表》，登好《業主公約》和《物業服務合同》。
（4）管理工作人員與業主到現場驗收移交住房，抄水、電底數，填寫《入夥驗房表》，並雙方簽字，交納相關費用，管理處發放鑰匙。
（5）有意使用固定車位者，選取固定車位，交納有關管理費用。
作為我院的物業管理服務企業，點亮物業管理公司做到了對學生公寓的管理、教學樓的管理、裝置的管理、綠化環境的管理這四個大點，首先是對學生公寓的管理，學生公寓的管理包括學生公寓的安全管理、衛生管理、住宿管理，各種公用設施零星維修工作，學生公寓傢俱維修、採購及其管理，學生床單、被罩的接收、洗滌和發放等工作。學生是學生公寓的使用人，對學生公寓的管理也包含對使用人的要求。因此我院點亮物業管理公司就對學生公寓進出樓的來訪人員驗證登記，禁止無證來訪者及推銷商品者進入公寓，電腦、行李、包、箱、公寓傢俱等大件物品出入時要核實登記。向學生明確提出安全要求，如不準在公寓內使用電爐子、電加熱器等大功率電器。不準在公寓內亂拉、私拉電源線、電話線、電腦網線。不準在公寓內吸菸、點蠟燭、焚燒垃圾和廢紙、信件等。這些都是電亮物業管理公司對學生公寓禁止的要求。物業服務企業負責公寓樓外周邊的衛生保潔和樓內大廳、走廊、衛生間、洗漱間、樓梯以及公共部分的暖氣片、滅火器、門窗等處的衛生保潔。住宿管理方面，嚴禁在宿舍內養寵物，嚴禁私自留宿外來人員等。
其次是教學樓的管理，要求教學樓內外的衛生保潔，定期修檢電梯裝置，妥善保管電梯機房鑰匙及電梯門鑰匙，任何非操作人員不得私自使用。
第三是裝置的管理，每天檢查各樓層，注意電線等裝置設施是否有損壞，同時記錄需維修得電燈、線路，並及時修理，保障電得正常供應。
第四是綠化環境得環境，點亮物業管理公司協助學校做好了綠化美化得總體規劃和設計，美化了我學院的校園環境，特別是及時對老化樹木進行修枝，保證了學生的安全，枯死樹立淘汰後，及時補栽了新樹，使校園確保整體協調。
點亮物業管理公司在我院的管理上有其獨特的特點：
（1）管理時段性強，學校教學的作息時間很有規律，同時還有寒暑假。因此，物業服務企業根據學校的.這種特點安排好自己的各項工作計劃。依據學校教學的作息時間，劃分不同的時間段，合理地安排裝置設施的維修養護、日常清潔及校園的安全保衛工作。
（2）對安全管理的要求很高，學校的青少年集中的場所，青少年學生充滿活力，行動敏捷，動作幅度大，在學校物業管理實際操作過程中，點亮物業管理公司考慮到學生的人身安全問題，對裝置設施的維修養護很重視。
（3）物業管理具有互動性，由於學生的活撥好動，有些時候會造成學校裝置設施的損壞，點亮物業服務企業充分注意到了這個問題。
我院為加強發揮學生的能動性，加強對學生的引導教育工作，使學生自然融入我院的點亮物業管理工作中，並自覺的制止有損於學校物業的行為。為此我院點亮物業管理公司做到了周全的服務。使學院物業十分完美。
物業管理調查報告8
一、我國物業管理立法現狀
八十年代以來，我國先後頒佈了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市異產毗連房屋管理規定》等法律法規。我國的物業管理現狀隨物業管理方面的法律法規的不斷健全和完善而呈現欣欣向榮之勢。
二、銅仁市是本次調查的必然選擇
銅仁地處中國貴州東南門戶，各個區縣經濟發展速度各不相同。在改革開放的推動下,銅仁已經取得了長足發展，經濟實力不斷提高。銅仁的社會發展現狀在一定程度上，能較準確地反映出銅仁地區物業管理的發展狀況。因此，在決定擬製此次社會調查活動並製作了調查所需相關資料後，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會調查報告的實踐基地。本次社會調查活動問卷調查範圍主要以銅仁市物業管理現狀為題，採用抽樣調查方式進行上門問卷填寫.
在各位同學與廣大市民的幫助和配合下，經過近20天的努力，我終於完成了本次實踐調查任務的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作後，我現對問卷進行總結和歸納，終於得出了銅仁市居民小區物業管理現狀的一些簡單的資訊。
三、居民住宅小區物業管理現狀及問題分析
（一）物業管理主體方面的缺陷
1、物業覆蓋率低，從業人員比例少，物業企業規模小，但發展較快。目前，銅仁市基本上在每個區縣都相繼建立起新興的居民住宅小區，但是，
在銅仁主城區分佈較廣泛，而各區縣發展較慢僅僅在設施完備的新建居民小區才建立起物業管理服務，且為數不多。
2、專業性物業管理企業比例較大，但是仍需要相當部分的專業性企業。物業管理公司大都是專業性的，但實踐中也存在很多非專業性企業。
3、小區業主大會的.召開或定期召開現狀令人擔憂，業主缺乏對自己參加業主大會、行使相關權利的合理認識。
4、尚有相當比例的小區沒有按照法律規定成立和召開業主委員會，有些公民缺乏權利意識。在召開業主大會後，法律法規規定，必須組成和召開業主委員會。
（二）物業管理合同及其違約責任追究
物業管理合同是業主集體與物業管理公司簽定的關於經營特定小區物業管理服務的協議。因此，它是物管公司與業主之間發生法律關係的前提。
在簽定了物業管理服務合同之後，涉及的問題就是該合同的履行。
首先，在合同履行方面，從調查來看，銅仁市的居民住宅小區物管合同的履行情況問題相當嚴重。
其次，對於物業管理服務收費方面，缺乏較統一性。
再次，在小區發生僅僅安全等物業管理合同約定的情況後，物業管理公司有義務及時排除妨礙，消除危險。
最後，對居民小區內公共設施出租的決定權等方面；
(三)、居民對物業管理服務的評價
在本次調查問卷結束後，被調查者提出了一些總結和評價：見下表：
（小區安全、綠化、衛生等管理評價）：
總結評價
很好 好 一般 不好
比例 15.2% 42.4 39.4% 23%
(對所在小區物業管理服務方面的總體評價）：
總結評價 優秀 良好 及格 不及格
(四)對發展和完善居民小區物業管理方面的建議
上述調查分析，發現了普遍存在的重慶市物業管理方面的現實問題，但是必須認識到上述認識的侷限性。我試從上述問題出發，提出自己關於發展和完善居民住宅小區物業管理方面的建議。
1、積極促進物業管理市場性。實現對專業性物業管理公司的巨集觀調控，極力解決目前存在的物業覆蓋率低，從業人員比例少，物業企業規模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場引進物業管理行業。
2、完善法律程式，實現物業管理定價的法律化。正確解決物業服務收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個別管理部門亂收費，導致企業虧損嚴重等問題。合理規制物業管理服務費用的繳納和比例。避免在實際中亂收費和收費不到位等問題。
3、加強有關物業管理方面的法律法規的法制宣傳，提高小區業主法律和權利意識。
4、促進業主委員會和業主大會等業主權力機構的建立和完善，建立起合理的行使權利機構，以及時和迅速追究物業管理公司的法律責任。
5、發展群眾性維權組織，加大社會對業主保護力。建立起物業管理協會，以這會中介主體資格出發，以發生應有的作用，促進行業的發展、壯大。
6、促進社會性物業管理行業的中介機構的設立和發展，並由政府進行授權管理自己行業，實現中介機構對本行業的“自我管理、自我服務、自我監督”等權利。
物業管理調查報告9
天津東方海陸集裝箱碼頭有限公司是天津港第一家合資的專業碼頭裝卸公司，公司主要從事集裝箱船舶裝卸業務，同時提供訂艙、碼頭內拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務。東方海陸坐落於天津港北疆港區東部，擁有4個專業化集裝箱泊位。下屬部門有技術部 操作部 行政部 財務部 物業部 人事培訓部 而物業部作為服務行業來說，應該把業主的事情當成自己的事情來辦，政府部門有“群眾無小事兒”的服務理念，我們也應該有“業主無小事兒”的服務理念，這也適用於我們物業企業。
一個好的物業公司，該具備哪些工作能力和素質？哪些細節是物業公司在日常管理服務中容易忽略的？如業主投訴處理、社群安全維護、物管公司的專業性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質、以人為本的服務理念、社群文化建設、公共設施管理、綠化管理、創意服務等方面進行全方位介紹。 為此我對企業物業管理工作中存在的一些問題進行分析考慮並提出相應的對策和建議。
1 物業服務
“以人為本”才是正道
“以人為本”是物業服務的根本理念。“以人為本”的物業管理，其實就是要做到充分為員工解憂，以廣大員工的利益性、便利性為出發
點去進行公司物業服務。關於物業公司的調查報告
在現階段，企業對物業服務的需求已經擴大，僅僅是基本的服務已經不能滿足他們的需求。物業公司必須進行自我增值，為業主度身定做多樣化的服務形式。
2 增值服務關於物業公司的調查報告
“創意”考驗用心程度
創意服務是在貼心服務基礎上的一種增值表現。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業者，因此，他們對物業管理的質量和服務種類都極為看重。在目前的市場情況下，眾多開發商都意識到，小區的物業管理水平如何，將直接影響到 業主是否住得舒心。如在元宵節、中秋節等傳統節日舉辦許多活動，在增加業主過節氣氛的同時，也使業主加強了對社群的認同感。
3 及時響應
必須要做到及時、有效。無論建議是否合理，物業管理人員都應以理性的思維耐心傾聽、
詢問。在受理了業主的維修通知之後，受理的人員應迅速及時處理。
4 物管技能
員工實際技能決定公司專業性
物業管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養等，這些專案都是專業性很強的獨立行業。事實上，專業性是指物管公司
裡的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業主，為 業主提供更加安全和可靠的生活環境。擁有一支既有技術又懂管理、還能提供細節服務的專業級物業管理隊伍，這樣才能贏得了業主的稱讚。
5 公司綠化
綠化管理要因地制宜
小區特定的環境決定了綠化保護必須作為物業管理的'首要任務來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區居民愛護綠地、愛護家園的意識。其次，綠化養護也很重要，綠化養護既要做到勤，又要注重科學。
6 物業維修基金
做好物業維護最重要
物業維修基金的動用，在物業管理的有關條例中有明確的規定，需要得到三分之二以上業主的同意。對物業管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業的維護，如果出現問題則要作出公正的評估，為業主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業維修基金的合理運用。並且將維護基金“還之於民”。
7 企業文化
“提供安全、舒適的辦公環境，善盡企業責任，共享經營成果”
“顧客第一，服務第一，行動第一”
8 物管人員素質
高科技設施呼喚高素質人才
早期的物業管理很簡單，僅僅為戶主守樓、護院、收發信件、代收水電費等等。而現在，大量新材料、新技術在建築工程中運用，大量高科技、智慧化的設施、裝置進入居民住宅，進入樓堂館所，從而使得物業管理的範圍已擴大到小區安防、清潔、綠化、工程維護、財務統計、社群文化等多個方面，內容涵蓋智慧化監控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網維修養護、裝置的保養與使用及更新等等。沒有高素質的專業人才，很難實現現代化的物業管理。
一、企業行政管理的功能及其要求
行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁複雜。企業行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務。但是，這些事務只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說，行政管理在企業中主要有管理、協調、服務三大功能；其中管理是主幹，協調是核心，服務是根本。究而言之，行政管理的實質就是服務。
專門的行政管理部門（通常稱為辦公室、總經理辦公室、行政人事部之類）擔負著企業行政管理的組織實施、具體操作，是行政管理工作中的一個部分、一個環節，是整個行政管理系統中的一個小系統。
行政部門應該兢兢業業、認真細緻地做好種種行政事務工作，把領導和員工從繁重、瑣碎的行政事務和生活瑣事中解脫出來，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內外市場形勢，考慮公司的發展戰略，探討公司的組織架構，任用公司的各級幹部，實施公司的經營方針，解決公司所面臨的重大問題，以及專心做好每一筆重要業務等等。為了做好紛繁複雜的行政工作，行政部門的領導不能東一榔頭西一棒子，茫無頭緒地整天瞎忙；或是被領導一會兒支到東，一會兒支到西；結果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什麼。行政部門的領導應該有"泰山崩於前而色不變"的定性，不管風吹浪打，勝似閒庭信步，有自己的主見，能夠根據事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達到這種境界，必須建立健全和認真執行行政部門的各項管理制度、崗位責任制度、工作程式以及一系列規範化表格、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是，要培養出一支高素質、高效率的行政人員隊伍；同時要搞好科學分工、管理層次和合理授權。一旦行政系統的一系列硬體(如辦公設施、生活設施)、軟體(如規章制度、工作程式)、人員隊伍、分工協作和管理層次等等建立健全起來，整個行政管理體系在很大程度上就會象一部自動機器一樣運轉，只在較少的場合才需要部門領導和上級領導輔以"人治"。一個行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部門如果僅僅滿足於這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協調"和"服務"三方面再上一個檔次，才算是一個合格的現代企業的行政管理者。
物業管理調查報告10
一、對市場經濟條件下的“低收費、零收費”現象的透視與分析
1、價值規律是市場經濟的基本規律，價值規律基本內容和要求是商品的價值由生產商品的社會必要勞動時間所決定，商品交換以價值為基礎。價格圍繞"等價交換價值點w上下波動，是價值規律作用的表現形式。中國物業管理是市場經濟的產物，物業服務區別於傳統房屋管理最顯著的特點，就是有償服務，是一種可以在市場交換的商品。因此，物業服務這種商品交換理應受到價值規律的制約。
企業是以追求利潤最大化為目的的，犧牲自身利益而惠於客戶，以“低收費、零收費”手段實施物業管理運作，顯然是與“等價交換”原則相違背的，屬市場經濟執行中一種反常現象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因。或者是企業發展經營的競爭策略，或者就是有其他的隱性經濟收入和物業管理常規收費之外的經濟來源。如若是企業競爭策略，是一種短期經營行為，則無必要予以分析，但如若是後者則有深入剖析的必要。
縱觀“低收費、零收費”，的多種表現形式，其共性特點是業主少交或不交管理費，但物業仍需維修、執行、維護和管理，這說明物業管理費一定另有來源。或者是房地產開發商撥付，或者是商業用房的租賃經營收入，再或者是利用物業資源進行商業運作收益，與其它企業不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發商支付管理費，開發商為什麼要向業主提供“免費午餐”，承擔不應由其承擔的費用?這在邏輯上和市場經濟條件下是無法自圓其說的。退一步而言，不去追究開發商的動機、目的，開發商如何兌現承諾，從實踐效果看，由於缺乏保障機制，結局往往是草草收場。以商業用房的租賃收入彌補管理費，則涉及商業用房的產權歸屬，商業用房如果歸屬業主，則是業主換了一種方式自行繳納管理費。如果產權歸房地產開發商，那麼仍然會產生前者所述的與開發商支付管理費同樣的矛盾。而藉助物業管理平臺，進行商業運作，獲得額外利潤，以此彌補管理費缺失或不足，本是無可非議的，但如果這種經營收入不能彌補，物業管理正常執行就無法維持，則會引發業主和物業管理企業的新的矛盾，導致社會不安定因素的產生，這對構建和諧社會是有害無益的。
如果物業公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對業主權利的侵犯。即便在個別物業專案上可能獲得收益，也並不具有可複製性。相反，從巨集觀角度來看，其浪費社會資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知，社會分工是商品經濟的基礎，在現代社會中，社會化大生產的基本發展規律是社會分工越來越細，專業化程度越來越高。一個普通物業管理企業，同時涉足多個專業化程度極高的領域，盲目擴張和大肆進入自己的非專業領域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會對主營業務造成強烈的連鎖衝擊。
因此，物業管理的“低收費、零收費”，既非物業管理模式創新，也非正常的`競爭策略，既沒有預示物業管理髮展方向，也沒有對行業發展做出任何貢獻，不是進步而是倒退，如不加以遏止，將對物業管理市場發育和行業發展產生消極的和負面的影響。
1.“低收費、零收費”是對消費者的誤導和傷害客觀上，物業管理服務產品的特性使交換雙方存在嚴重的“不對等”一是專業知識和資訊量不對等，二是組織形式上的不對等，三是承擔民事責任能力不對等。在這樣一個“不對等”的交換中，“低收費、零收費”勢必誤導業主對物業管理基本概念的認識，認為物業管理可有可無，更多關注服務價格而非服務質量。同時，由於消費者過分關注短期內的利益，相當程度上會忽視對物業管理服務的監管，造成消費者對物業管理服務的反應滯後，加上物業管理中的大量維修和養護工作實際是在業主不可見狀態下進行的，為了降低物業管理成本，實施所謂“低收費、零收費”的企業很可能減少物業管理必不可少的維修和養護工作，削減物業管理成本中的預防性支出，無形中導致了物業的“風險後置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業主設定了一個物業提前壞損的巨大風險的陷阱。
2.“低收費、零收費”將削弱企業核心競爭力，增加運營鳳險
“低收費、零收費”運作的物業企業一個重要的經濟理論支撐點是規模收益正比增長。按照權威的《新包格拉夫經濟學辭典》的解釋。“對於某一產品，如果在某些產量範圍內平均成本是下降或上升的話，我們就認為存在著規模經濟或規模不經濟。”即生產和服務規模的擴大，並不一定會使平均成本下降，利潤也相應的不一定會上升。作為規模經濟的“孿生兄弟”---規模不經濟，規模擴大，成本上升，利潤下降，更是客觀存在的。如以電子商務為例，規模的擴大固然能使企業在採購上擁有更多話語權，但隨之而來的是更為昂貴更為複雜的大型電子商務平臺的建設，電子商務人員的薪酬支出更非普通物業人員能比，加上大型物流業的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協調機構支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品採購電子商務平臺的建設，電子商務人員的薪酬支出更非普通物業人員能比，加上大型物流業的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協調機構支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品採購所帶來的微薄收益，甚至造成鉅額的虧損。物業管理開展多種經營，是豐富物業服務內容，彌補管理費不足，弱化物業管理交換雙方矛盾的一個策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險的。
3. “低收費、零收費”將使行業發展誤入歧途
當一個 “低收費、零收費”物業管理進入小區，其“窪地效應”必然會導致周邊小區物業管理收費的大幅下降，物業管理企業若不降價，很可能會被業主解聘，必然造成更大的損失。對於個體來說，這種無奈的選擇是理性的，但卻引發集體選擇的非理性。因為一旦當整個物業管理行業的降價成為習慣，消費者所關心和追逐的永遠只會是誰的物業管理費收得更低。在如此一個資訊不對稱的低價市場裡，消費者只關心價格，市場資源將惟低價者得，也反過來迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務質量，因為在低價，甚至超低價上，提供質次商品顯然是更經濟的行為。如此，則成本較高的優質商品和服務，很可能被劣質商品和服務淘汰出市場，形成“劣幣驅逐良幣”的惡果。市場交易的結果使得優勝劣汰的原則被違背，好產品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費者心理和消費行為的“逆向選擇”。
在物業管理服務市場上，“逆向選擇”導致了市場的低效率和市場失靈， “低收費、零收費”服務不受到遏制，不但整個物業管理行業經過多年努力所構築的物業管理服務消費意識和消費理念將趨於瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業管理服務價格和質量不斷下降，最終導致市場嚴重萎縮甚至消失。
二、法律層面的“低收費、零收費”的審視與考量
1.“低收費、零收費”違背公平和等價有償原則
從民法的基本原則公平和等價有償的原則看，物業管理“低收費、零收費”現象是不符合這一基本原則的。《民法通則》第4條規定了這一原則，是指民事主體在從事移轉財產等的民事活動中，要實行等價交換，一方享有權利『應向對方履行相應的義務，任何一方不得無償佔有。剝奪他方的財產和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關係中，民事主體的權利與義務是同時存在、相輔相成的，且權利義務對等、並按價值規律的要求進行等價交換，取得他人財產利益或得到他人提供的勞務應與其付出的代價相適應。
合同法是民法的子法，當然也應遵循公平和等價有償的基本原則，物業服務合同作為合同的一種更是要體現該原則。物業服務合同作為物業管理活動的基礎，是建立業主與物業管理企業法律關係的惟一的法律依據，在整個物業管理活動中處於核心地位。這一原則在物業服務合同中體現為從業主這一方面來講，交納物業管理費的義務應與其享受到的物業管理服務的權利是對等和等價的，如果業主沒有享受到這一服務或享受的服務與自己所交納的服務費不對等，其有權追究物業管理企業的違約責任。
但是在物業管理“低收費、零收費”中，業主沒有交納物業管理費，就失去了要求物業管理企業達到期望的服務水平權利的依據。從物業管理企業這一方面講，物業管理"低收費、零收費"已經使物業管理部分或全部成為一種附贈品，因而註定物業管理服務的質量是無法保證的。同時，由於物業管理企業向業主提供的是超低價或免費服務，在相當程度上不會顧及業主的反應和要求。
而業主享受的超低價或免費服務，也缺少參與管理的積極性及維護自身權益的主動性。
2.“低收費、零收費”違背《中華人民共和國反不正當競爭法》的規定
物業管理“低收費、零收費”歸根結底採用的是一種價格競爭手段，這是一種不正當競爭，違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》第11條“經營者不得以排擠對手為目的，以低於成本的價格銷售商品”的規定。該條款包括兩個方面，一是主觀標準，以物業管理“低收費、零收費”這樣一種營銷手段進入市場，其動機不能排除是為了搶佔市場份額從而達到排擠對手的目的，二是客觀標準，即以低於成本的價格銷售商品。物業管理是種特殊的商品，一種準公共性服務商品，實行物業管理是為了確保物業的正常使用，必須支付必要的成本，《物業服務收費管理辦法》第11條也對物業服務成本作了具體的界定。而“低收費、零收費”是不收費或嚴重背離成本的一種定價方式，以低於戚本的價格銷售物業管理這種特殊的商品，無疑是違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》的規定。
3.“低收費、零收費”現象違背了《物業管理條例》的基本精神
《物業管理條例》第41條規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。《物業服務收費管理辦法》第5條規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及與服務水平相適應的原則。合理原則是指物業管理收費應因地制宜，以服務發生的成本為基礎，針對不同型別的物業、不同物件、不同消費水平，合理地核定收費水平。質價相符原則，指物業管理服務的收費標準應與服務質量相適應。這些原則的目的就是要形成“質價相符”的物業管理收費機制，“低收費、零收費”的本質否定了在成本基礎上的合理定價，否定了質價相符的原則。如前所述，“低收費、零收費”偷換了“物業管理”的概念，抹去了業主應承擔的全部或部分義務，踐踏了物業管理質價相符的收費原則，使初步培育出來的物業管理消費觀念，倒退到計劃經濟福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。
“低收費、零收費”之所以捲土重來，絕非偶然，是有其深刻的社會歷史原因的。目前我國物業管理行業是一個勞動密集型、技術含量不高，技術壁壘比較低的行業，物業管理企業大多是房地產開發公司派生出來的，基本沿襲的是“誰開發，誰建設”的舊模式，加之當前廣大業主的維權意識空前高漲，而物業管理消費意識和服務意識都不到位，物業管理法律法規相對滯後，在這樣社會經濟面臨轉型，物業管理市場競爭日益激烈，物業管理行業高速發展的社會歷史大背景下，“低收費、零收費”的出現是必然的。
三、“低收費、零收費”的對策思考
1.完善法制建設
法制建設是物業管理行業規範、長足發展的根本保障，針對我國目前物業管理不斷髮展的情況及我國相關立法程序，有必要對現行法律法規進行系統梳理、補充、修訂和完善，通過完善法制建設，進一步規範物業管理各主體在物業管理活動中的行為。
2.強化行業自律
行業自律是市場經濟中企業 誠實信用"原則的突出體現，物業管理協會在行業自律中應起到組織、監督的主導作用。因此行業協會應及時、有效地建立會員強制入會、訓誡、通報批評、公開譴責和取消會員資格、會員誠信記錄檔案等相關自律制度。通過行業自律制度，提升物業管理行業協會的社會地位和信譽。
3.加強理論研究
物業管理理論研究是行業發展的不竭源泉，也是法律法規制訂的重要前提，加強理論研究，突出理論研究在行業發展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學科的理論研究，建立一支行業內專、兼職相結合的巨集大的理論研究隊伍，是物業管理科學發展的重要基石。
4.創新制度設計
創新是發展的靈魂，創新制度設計是物業管理健康發展的必要保障。
在物業管理的外部，引入發達國家物業管理制度，如類似物業管理事務所等中介機構作為第三方客觀介入，定期實施外部獨立的管理費會計稽核或外部審計，進行專業的物業服務質量評估。在物業管理內部，完善物業管理企業內部的管理制度，量化物業管理服務質量的標準，提升物業管理服務的水平和檔次。
5.正確引導輿論
人是教育的產物，物業管理作為一個新興的行業，在其發展過程中對各個參與主體的教育和輿論引導是極為重要和必不可少的。一個事物或現象的出現必然會眾說紛紜，但這些輿論並不都是全面的和準確的，這就需要發揮政府、行業協會、企業和媒體輿論導向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導到正確的方面來。
物業管理調查報告11
為了貫徹落實市委市政府關於加強對物業行業的監督管理，解決物業服務中的突出問題，努力改善城市人居環境，實現建設宜居城市的目標。根據區政府的安排，我們對全區56個小區，18家物業公司的基礎情況進行了詳細的調查，調查情況如下：
一、基本情況
我區共有物業公司18家，其中具有一級資質的物業公司1家；二級資質的3家；三級以下的14家。物業公司物業費收繳率達到90%的1家；達到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家僅能達到20%。
我區現有物業小區56個，樓房937棟樓，住戶70479戶。無物業公司管理的散樓有97棟，住戶5854戶。其中省級示範小區15個；市級示範小區18個；其它小區19個。
二、存在的主要問題
（一）管理體制不順暢，人為增加了管理難度。
政府行業主管部門的職能、權利、義務不明晰，權利過於集中在上邊，形成了區級政府物業管理部門有人力開展管理工作、事實上卻無力去管，而市物業管理部門有權管、卻無人管的局面，人為地設臵了管理障礙，增加了管理難度。物業管理工作的重點在基層，管理的主體也應該在基層，只有這樣，管理工作才能做到經常性、連續性，才能形成良性迴圈。因此其主要職能也應該體現在基層，事實上《物業法》也是這樣規定的。按照物業法的有關規定，縣區物業管理部門應該具有對物業企業監督、檢查、考核、資質初審、以及處罰等職能，這些職能是政府物業行業管理部門最基本的監督物業企業履行自身職能的有效手段。但區物業辦成立後，市裡下放給區物業辦的職能中，不具有對物業企業的資質初審（物業公司准入和退出初步審查審驗權）和對物業企業違規處罰的職能。這就無法保證縣（區）政府有效監督物業企業履行職能的效力，因此物業企業的管理問題、服務問題就無法有效得到解決。同時，區政府雖然成立了物業辦，但沒有相應的辦公經費、沒有公務車輛，無法實現有效的、經常性的管理。
（二）制度法規不完善，開展工作無依據。
物業行業系統（包括政府行業主管部門、物業企業和業主委員會）制度不健全，法規不完善，就不能依法實施有效管理和服務。主要體現在：一是政府物業管理部門沒有健全的對物業企業進行監督、檢查、考核的制度，致使物業企業大多處在自由管理，隨意服務的無約束狀態，只有出現問題時，才有人去過問；二是物業企業即便不履行服務的職能，政府也沒有對其實施處罰的有效手段和依據，長此以往，問題越堆越多；三是物業企業對業主私自搭建、拆改、違章建設等問題沒有有約束力的監督手段和解決問題的法律依據，致使業主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止，危害極大。這些問題說明，在物業管理實踐中，法規建設遠遠落後於住宅建設速度，制度和法規不健全，上述問題就會長期存在下去，物業管理和服務工作就無法實現依法有序開展。
（三）物業管理不規範，服務水平不高。物業企業內部管理不規範，整體服務水平較低，業主與物業企業之間矛盾重重，互不理解，導致了物業企業收取物業費成了難題，而物業費收不上來，服務就更上不去，長此以往，惡性迴圈。我們調查過的物業公司沒有一家能將收費情況、費用使用情況、服務內容和收費標準等重要資訊進行公開。到現在，幾乎全部業主對物業公司應該收取那些費，收費標準是多少，開展了那些專案的服務，收取的費用是如何使用的不清楚。這些資訊不公開，一方面暴露了物業企業管理不規範的問題，另一個側面反映了物業企業沒有很好的樹立“以人為本，服務第一”的理念。由於缺乏這樣的理念，物業公司的服務不到位、服務質量差、業主不主動繳費、不願意繳費的問題就成了制約物業管理水平提高的老大難問題。通過調查得知，我區除車輛廠物業公司繳費率達到90%以上外，其他公司多數連70%都難以達到，長此以往，形成了“服務不到位、業主不交費、服務更不到位，業主更不繳費”的惡性迴圈。尤其是老舊小區，問題更為突出，有的物業公司乾脆關門走人。在我區，最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的景南小區開發商捲走房屋維修基金的問題；景南4號樓房屋無產權的問題至今無法妥善解決。
（四）老舊小區基礎條件差，管理上不去。
我區老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，開發商遺留問題多，導致多數老舊小區管理跟不上，甚至是無物業管理。在我區，根據基礎條件可把小區分為三類：一是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區，佔全區物業管理住宅區面積67%；二是實行半封閉管理的'住宅小區，佔全區物業管理住宅小區面積的23%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，佔全區物業管理住宅小區面積的10%。其中，老舊住宅區面廣量大、建設標準普遍不高、歷史欠賬多，小區功能不完善、硬體建設差、設施和裝置老化、物業費收取比率低、房屋維修基金缺失、開發商遺留問題多等問題十分突出，這些問題長期得不到解決，物業管理在這些小區無法正常開展。
（五）物業企業准入不規範，缺乏相應的退出機制。在我區18家物業企業中，具有二級以上資質的物業企業僅有4家，三級以下資質的物業企業多數不具備開展物業服務的能力。這些物業公司幾乎全部是過去開發公司派生出來的子公司，大多沒有通過正規的渠道進入物業管理行業，公司管理不規範，服務不到位的問題成了普遍性的問題。加之政府在行業管理的過程中，沒有引入競爭機制，沒有建立相應的退出機制，致使物業企業管理不規範、服務的隨意性大，交叉管理問題嚴重，重收費輕管理問題突出。在我區，甚至有兩家物業公司管一個樓、一個小區的現象。
（六）業委會成立難，群眾參與度低。
由於物業管理在我市和我區還處於發展時期，參與物業管理的業主委員會更是新生事物。各小區業主對業主委員會組織普遍不瞭解，缺乏主人翁意識，對成立業主大會參與物業管理漠不關心，再加上如今的小區業主來自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數人對此抱有事不關己、高高掛起的無所謂心態，導致召開業主大會、成立業主委員會較為困難。有的小區即使勉強成立了業主委員會，但由於缺少敬業、富有號召力的業主委員會組成人員，平時疏於活動，形同虛設，沒有發揮其應有的作用，更無法實現真正意義上的自治管理。另一方面，由於業主委員會的法律地位並不十分清晰，許多棘手問題難以處理，作為自治組織的業主委員會難有大的作為。
三、解決物業管理問題的幾點建議:
（一）進一步理順體制，增強管理效力。
物業管理工作要想從根本上得到改善，必須從體制機制入手解決問題。為此，政府必須下決心把物業管理的職能下放到便於實施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業管理部門；必須使基層政府在管理物業行業的過程中，具有有效的、科學的、合理的、可行的管理手段，只有這樣，才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時，市政府在批准各區成立物業辦的同時，必須把辦公經費和交通工具列入財政運算，確保工作能正常執行。
（二）建立健全制度，完善配套法規。
健全必要的工作制度，完善配套的法律法規是做好物業工作的根本保證。一是要在政府物業管理部門建立健全對物業企業檢查、考核、年審、獎懲等必要的工作制度，通過健全的制度保證，促進物業企業管理和服務的規範化。二是在物業企業內部進一步完善管理機制，開展規範的管理和服務，向社會公開收費、服務、收費支出等重要資訊，通過向社會公開這些資訊，讓業主明明白白交費，清清楚楚接受服務。只有這樣，物業公司和業主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關係。
（三）政府要主導老舊小區改造，逐步解決問題。政府作為物業市場的管理和協調主體，必須對確保物業市場的健康發展肩負起必要責任。在我市和我區，由於對物業市場的認識、管理、以及在房地產開發過程中遺留的各種問題，導致了老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入，這些問題就會長期困擾我市物業市場的健康發展，我市建設宜居城市的目標就不會順利實現。因此，政府在通過房管、規劃、建設等部門加強對房產開發行為的約束的同時，要加大對老舊小區基礎設施建設的投入力度，改善老舊小區功能不全、基礎設施老化等問題，逐步改善老舊小區的居住環境，從而促進我市物業市場走上健康發展的道路。
（四）規範物業市場，建立競爭機制。
物業市場的供需主體是物業管理企業和業主，而物業市場的協調主體是政府及其行業行政主管部門。因此，政府有責任通過制定政策、完善法規、加強監管、改進服務等途徑，積極營造規範的物業管理市場氛圍和經營環境。政府要依據有關的法律法規，根據我市物業管理實際，嚴格、科學的把好物業企業的准入和退出關，建立科學的激勵和競爭機制，杜絕開發商建一處樓、誕生一個物業公司和一個小區、一棟樓房多家物業公司管理的不規範管理現象。要在物業企業之間建立必要的競爭機制，建立嚴格科學的退出機制，讓物業企業之間感受到競爭的壓力，逐步提高物業企業的管理水平和服務水平。
（五）加大宣傳力度，逐步提高認識。
全社會（包括政府各部門）必須進一步提高對物業工作重要性的認識，增強關心物業、支援物業的責任感。現代物業管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養、保管及其他服務”等諸多職能，是一個性質十分特殊的綜合性服務行業。對政府來說，物業是新時期構建和諧社會的重要因素，物業企業客觀上承擔了不少基層政府的職能，是城市管理的重要組成部分，是部分政府職能市場化的表現形式；對市民而言，物業維護了家園的舒適安寧、潔淨美麗和整潔有序，有效地提升了居住環境的生活品位。良好的物業是小區房地產開發積聚人氣的重要因素，也是使房產長期保值增值的重要原因。因此要在全社會中廣泛宣傳物業管理在現代生活中的重要作用，特別要提高各級領導幹部的認識，努力營造有利於物業發展的良好氛圍。要切實提高物管行業、物管從業人員的地位，讓物業管理人員享受到與之相適應的政治和生活待遇。
（六）依法成立業委會，逐步理順供需關係。
在全區範圍內，依法成立業主委員會，逐步理順社群居委會、業主委員會和物業企業三者之間的關係，在物業管理上，形成良性互動。社群居委會和業主委員會都是小區居民的自治組織，這兩個組織是街道社群和小區業主利益的維護者和實踐者，而物業企業是在社群居委會和小區業主委員會監督下提供物業管理和服務的企業。一方面要發揮社群居委會和小區業主委員會的主觀能動作用，增強他們的責任意識、維權意識和監督作用，另一方面通過政府行業主管部門，協調好、理順好社群居委會、業主和物業企業之間的各種關係，使社群居委會、業主委員會和物業企業之間建立良性互動的關係，從而促進物業管理和物業服務進一步規範化、合理化。
物業管理調查報告12
一、我國城市舊區物業管理現狀
課題組對目前我國一些城市在舊區實行物業管理的現狀進行了調研，具體情況是：天津市物業管理截至20xx年11月底已接管整治專案166個，1000.3萬建築平方米，分別佔整治專案應實施物業管理個數和麵積的39.9%和43.99%。
廣州市老城區現已有99箇舊居民區推行了以社群服務中心為主體的事業型基本物業管理，充分發揮街道社群服務中心的作用。目前，3個試點小區已基本引入了物業管理，小區的環境和居民的生活得到了明顯的改善，這一物業管理模式受到群眾的普遍歡迎。
北京市在對舊小區實行綜合整治後，按照現代的物業管理模式進行管理。
吉林省白山市強化了住宅小區綜合整治，實行屬地化組團，區域化管理，改善小區整體環境。近年來市政府先後投入大量資金，由房產局牽頭，對市區的住宅小區進行綜合整治，實施拆倉房建綠地、修道路工程。
邯鄲市舊住宅區佔有很大比例。據統計，全市主城區內共有各類住宅區392個，其中原由房產部門統一管理的、各單位自行管理的、產權混雜的舊住宅區就佔323個。為徹底改變舊住宅區髒亂差的狀況，20xx年，市委、市政府提出用3年時間，不斷加大力度，晉級升檔，完成主城區全部住宅區的綜合治理任務，大力推行物業管理，為廣大城市居民創造一個整潔有序、優美舒適的生活環境。
20xx年6月，長春市物業管理與社群管理相結合整治舊區試點工作方案已上報省建設廳，結合物業管理工作現狀，朝陽區湖東小區和鐵路小區(建築面積分別為34萬平方米和3萬平方米)被確定為舊區整治試點區域。
從以上各城市對舊區的管理來看，舊區的物業管理工作已逐漸成為各城市關注的重點，但如何徹底有效地對舊區進行管理還有待研究、實踐。
二、目前各地對舊區物業管理採取的普遍方法
現在舊區推行物業管理一般都是按照先治理後管理，治理與管理緊密銜接的原則進行。同時，各地也根據自己的實際情況採取了不同的管理模式。
從管理模式上看天津市目前主要有三種：一是以房管部門成立專業公司接管為主，天津和平、河西、南開三區房管局都成立了局屬專業物業管理公司，以市場化運營模式，取得一定成績：共接管小區36個;二是以街道、居委會模式進行管理為主，紅橋、河東、塘沽、漢沽四個區，共接管小區42個;三是以單位模式進行管理為主，河北、河東和大港區三區，共接管33個。
長春市對於老的沒有實施物業管理的區域，即“舊區”，將採取物業管理與社群管理相結合的新思路。
在推進舊城區住宅小區物業管理過程中，廣州根據小區的實際情況分型別、分層次推進，引導居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業管理方式。如推行了以社群服務中心為主體的事業型基本物業管理，充分發揮街道社群服務中心的作用。
北京提出各區(縣)政府要加強對老舊居住小區的綜合整治，動員產權單位、產權人、使用人、物業管理企業共同出資改造居住區環境。在此基礎上，通過試點，結合公房出售，摸索經驗，建立不同形式的、適合老舊居住區特點的物業管理方式。
三、目前舊區物業管理中存在的幾個典型問題
不管各地採取怎樣的物業管理模式，在實際工作中都遇到了幾個典型的難題，這些難題直接影響著居民對物業管理工作認可度和物業的正常執行，並制約著舊區物業長效管理，值得其它未實行舊區物業管理的地區注意。
(一)舊區物業收費低，收繳率低，物業管理企業不願接管
舊區物業收費低，政府制定的物業服務基準價格偏低，物業管理公司入不敷出。比如天津市，針對舊區多年來形成的收費機制，天津市各區對舊區物業收費大致實行兩種模式：一種是按建築面積收費，一般不超過0.3元/平方米;另一種是以房型收費，大致分獨單、偏單、三室，並根據提供的服務標準制定具體的收費價格，一般獨單5～6元;偏單7～8元;三室9～10元;以目前的情況看，大多數改造後的舊樓區還是以房型收費為主，可以看出，舊區收費標準無法和現有的普通商品住宅小區接軌。同時舊區物業管理還處於“福利”或“半福利”狀態，業主觀念尚未轉變過來，不願交費或少交費，物業收費率低，天津市平均收繳率僅為50%。多數物業管理企業難以做到收支平衡，經營非常困難。實際上舊區房屋及設施裝置都急需維護與維修，物業管理費更需提高。而與此同時許多舊區的.住戶大多是低收入階層和承租戶，要想改變目前這種狀況難度可想而知。
(二)維修基金嚴重匱乏
舊區許多房屋是房改房，房改後，按照商品房統一管理模式要求，必須提取維修資金，提取比例為房款的2%。而事實上，不少地方維修資金還得不到完全落實，追繳比較困難。再加上不少房改房房屋質量普遍較差;長期的低租金使房屋得不到及時的維修養護，造成房屋完好率低、裝置陳舊、老化，給維修造成了較大壓力。另外還有一些私產舊房，由於過去交易手續的不完備，維修資金也沒有按時足額繳納。
(三)法律法規尚不完善，人們的民主參與意識不高
雖然現在各城市對舊區的物業管理大都比較重視，而且也意識到了法律法規的不健全，但要在短時間內建立起完善的法律法規也是不可能的，只能隨著時間的推移，針對舊區出現的新問題，逐步建立。現在許多城市已出臺了一些法律法規，在其中對舊區管理作了規定，如北京，相繼出臺了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》、《北京市居住小區物業管理服務標準》以及即將出臺的《北京市物業管理服務質量標準》等;天津市相繼出臺了《天津市物業管理條例》、《天津市商業維修基金管理辦法》、《天津市舊區物業管理服務用房購置和管理規定》以及《關於舊區物業管理服務收費有關規定問題的通知》等;邯鄲市出臺了《公有住房售後維修養護管理辦法》、《公有住房售後維修養護辦法補充規定》、《物業管理企業資質管理暫行規定》、《邯鄲市城市住宅區物業管理辦法》和《邯鄲市原建住宅小區物業管理分等級收費實行辦法》，這些都值得各地借鑑。但同時，由於一些法律法規宣傳不夠，人們的民主參與意識不高，許多居民不遵守這些法律法規，物業對這些行為又難以有效控制。因此，如何儘快制定適於舊區物業管理的制度以及如何使這些制度有效地得到執行，是值得有關部門考慮的問題。
(四)接管進度慢，物業管理形同虛設
在一些已綜合整治過的舊區，可以看到自行車存放處、對小區的封閉、門衛的值班室等設施，但同時也注意到自行車存放處沒有幾輛自行車，人們還是按原來的習慣隨處停放;小區雖用柵欄圈住了，但出口太多，擋不住出出入入的小販;門衛值班室內沒有門衛。另外，小區內沒有物業管理辦公用房等，接管進度慢，物業管理形同虛設。治理與管理如何緊密銜接值得各地關注，不要將治理的成果付諸東流。
(五)新舊管理體制銜接難
過去，舊區的管理主要依靠街道居委會，同時還有供水、供電、供氣等部門的協調配合，而現在實行新的物業管理體制後，許多地區物業管理公司與供水、供電、供氣等專業管理部門之間還沒有建立起規範的委託服務關係，出現問題，容易造成扯皮;街道基層組織的行政管理與物業管理公司的經營管理存在責任劃分不明確、職能交叉重疊、互相爭權現象。
四、我國城市舊區物業管理辦法的框架設計
在對城市舊區實行物業管理的時候，必須分階段、分步實施，逐層深入，要治理一個，管理一個，注重效果而不是數量和過程，要循序漸進，不可操之過急。具體管理辦法如下：
1. 做好舊區物業管理實施的準備
深入舊區進行物業管理的宣傳，講解相關的法律法規(主要是針對舊區的一些具體規定)，加深人們對物業管理的認識;對舊區的物業現狀進行摸底(如產權情況、新舊程度、管理單位及現狀等);摸清舊區居民對物業管理的需求(如居民對原有物業管理的評價、居民的收入水平、居民對新物業管理方式的認知程度等)。
2. 對舊區進行分類，制定相應的物業管理辦法
在推進舊城區住宅小區物業管理過程中，要根據小區的實際情況分型別、分層次推進，引導居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業管理方式。目前各城市採取的物業管理方式主要如下：對環境配套比較好，房子比較整齊，產權比較分散，住戶有一定經濟承受能力，對物業管理需求較迫切的住宅小區優先進行整治，可參照新區開展現代化的物業管理;對配套比較差，房子比較舊，住戶經濟承受能力有限，對物業管理需求一般的住宅小區，以房屋維護為重點進行單項物業管理，隨著條件改善，逐步增加服務內容，同時應注意選聘專業的物業管理公司進行這些管理，逐步納入到現代化的物業管理上。
3. 及時總結經驗與教訓，妥善解決易出現的各種問題
通過對舊區實施物業管理的城市的調查研究，目前急需解決的幾個問題如下：
◎ 物業收費
要解決物業收費低、收繳率低、物業管理公司入不敷出的情況，可採取的措施如下：
(1) 明確業主公約。事先對小區的服務內容、服務標準、收費標準及收費方式(物業費可以實行低取費、選單式，按項定價的方式)實行由當事雙方協商確定，制定本小區的業主公約，同時應注意公約不得違反當地的法律法規。政府要給物業管理企業對違反“公約”的人有“罰”款權，這種“罰”款不同於“行政罰款”，而是要求違反“公約”人要對遵守“公約”人的侵害承擔賠償責任。物業管理企業進行“罰”款的依據是“公約”，“罰”來的款只能轉入物業的公共維修資金和用於物業管理的費用支出，而絕不能進入物業管理企業的“利潤”或“罰款”人的腰包。法院或仲裁機構對物業糾紛主要應依“公約”判案。“公約”不僅約束業主，同時也是對物業管理企業的約束，在企業不能按要求管理物業時，業主同樣可以依據公約的規定提出警告、“罰款”甚至終止合同。
(2) 在小區顯眼的地方張貼服務內容及服務標準、收費標準、收費方式以及對違反公約的處罰措施。
(3) 公有租賃住房應從租金中提取一定比例的物業管理費用，物業管理單位要相應承擔一定的責任。專業部門委託給物業管理單位承擔綠化和道路養護的，有關部門應給一定的費用。
(4) 物業管理企業可就地吸納下崗職工，享受優惠政策，降低執行成本，把有限的收入用在服務上，同時也解決了這些業主交不起物業費的難題。
(5) 以政府補貼的形式，作為資助特困家庭繳交物業管理費的專項經費。
(6) 業主與物業管理企業可以採取包乾制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
(7) 控制物業公司的進駐資格。在實行物業公司管理的小區，一定要選擇規模較大、社會信譽好、企業知名度高、管理人員素質高、管理服務質量好、群眾滿意率高、具有較強市場競爭力的公司，這些公司的管理好，資源配置的能力強，直接管理成本低，從而即使物業管理費用低些也有利益可圖。再者，公司管理得好，居民必然按時交費的就多，收繳率相應的就會提高。
(8) 加強物業公司與業主之間的溝通。物業公司平時應注意舉辦一些活動，加強與業主之間的溝通。如不定期邀請社群有威望、較熱心的業主座談;“六一”兒童節組織有孩子的業主一起活動;為老年人舉辦書法繪畫比賽;組織社群人們跳健身操等。別看舉辦這些小型的活動事小，但是它的作用和意義卻不能輕視，通過一個個不同形式的活動，促使物業與業主、業主與業主之間進一步的瞭解，有益於小區和睦氣氛的培養，有益於不少問題的解決。
(9) 可以採取物業繳費社會化的形式，讓居民把物業費直接交到銀行，為居民建立信用體系，對那些有能力支付物業費卻以各種理由拒交的業主進行制裁，同時，對物業公司也應實行信用機制，建立信用體系。如果物業公司不能履行職責，將拿不到管理費或少拿，以打消一部分按時交物業費業主的顧慮。
(10)政府應出臺有利於舊區物業管理更優惠的政策，對積極參與舊區物業管理的物業管理公司給予補貼和扶植。如政府在稅收等方面給予一定的政策優惠，同時撥出專款補貼給物業管理公司，保證物業管理公司能保本微利，在正常經營狀態下不至於虧損嚴重而紛紛退出房改房物業管理市場，從而扶植物業管理公司接手舊區的物業管理，形成良性迴圈機制，待條件成熟時再按照市場化的模式進行運作。
◎ 住房維修資金
要想成功地歸集維修資金，徹底改變傳統的“以租養房、以租養人”的房屋維修管理模式，實現“市場化、社會化、專業化”的現代物業管理的房屋維修模式，保證房屋及其裝置的正常使用和執行，各地應採取的措施主要有：
(1) 儘快出臺相應的法律法規。如北京市國土房管局《關於規範和加強本市居住區物業管理的若干意見》中規定：商品住房和公有住房出售後都應建立住宅共用部位、共用設施裝置維修資金，用以保障住房售後的維修管理。雖然現在有許多城市注意到了舊區維修資金的問題，但由於實施難度大，一些城市在政府規定中未涉及舊區維修資金的收取、管理和使用，各地應根據本地區的情況儘快出臺相應的法律法規，以便有法可依。
(2)加大舊區維修資金的歸集力度。國家有檔案明確規定：“舊有公房出售時，購房者按購房款2%的比例，向售房單位繳納維修基金”，因此，對舊區內公房轉為私產的一定要進行維修資金的收取;對於還是公有租賃住房的應儘快制定維修資金統一歸集的辦法，使它們也納入住房維修基金，進而形成統一、可靠、有效的住房保障機制，不斷完善資金繳存程式，簡化手續，使新老政策儘快並軌。同時還要對公有住房售後維修資金進行整合。
(3)建立完善的維修資金管理制度。維修資金涉及廣大業主的共同利益，資金的管理、使用及歸集要有一套嚴格的制度，設專門的管理機構。在物業專項維修資金的監管方面，廣州市大力推行物業專項維修資金“一戶一存摺”和“維修資金專用卡”的維修資金管理制度，即每一業主都有維修資金專用賬戶，廣大業主能隨時瞭解、監督維修資金的使用情況，並由專門的部門監督管理專項維修資金，以維護廣大業主的切身利益，值得各地借鑑。
◎ 理順各部門的職責
物業管理與社群管理、社群服務、社群精神文明建設及供水、供電等到部門的專業管理有著密切的聯絡，搞好物業管理單靠一家不行，只有充分發揮政府主管部門的核心作用，各部門密切配合，共同促進才能實現。
在處理物業管理和社群管理的關係上，要充分依靠街道、居委會。物業管理是社群管理的基礎，是社群服務網路的重要組成部分，也是社群精神文明建立的重要力量。要在街道、居委會的配合支援下，理順小區管理體制。
在處理物業管理和供水、供電等部門的關係上，可按照新小區的辦法進行管理。同時業主委員會是物業小區(大廈)業主民主協商、自我管理、平衡利益機制的組織。政府主管部門應積極指導業主籌備小組召開業主大會，組織成立業主委員會。按照新小區的管理方式促進業主委員會與物業公司之間的雙向選擇、合同約束機制的發展，推動物業管理行業向規範化、專業化和規模化發展。
總之，在理順物業管理和其他各部門的關係上，應以物業管理為主，其他各部門為輔、積極配合小區的物業管理，改變過去存在的環境差、服務差、管理差的小區形象，為老百姓創造和保持一個安全、整潔和舒適的居住環境。
物業管理調查報告13
近年來隨著房地產市場繁榮發展，我市新開住宅小區不斷增多，加之原來的老舊小區，使得我市物業管理工作的重要性越來越突顯，小區居民對物業方面反應的問題也越來越多，藉機關工委要每名機關幹部踐行黨的群眾路線教育活動，深入基層進行調研要求之機，就我市小區物業管理方面展開了調研。現將調研情況報告如下：
一、 我市物業管理工作的現狀
㈠小區物業管理的基本情況
物業管理這個行業隨著我市近年來的住宅小區的不斷增多而顯得越來越重要，它關係到千家萬戶，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事業管理辦公室，主管和規範北鎮市物業管理行業，通過採取物業公司申報考核機制、建立專項維修基金制度、成立業主委員會、頒佈相關法律法規等一系列措施，將全市的物業管理工作逐步推向法制化、規範化。
目前，我市樓房建築面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業面積30萬平方米。有住宅小區147個，有28個小區由物業管理企業管理，其餘小區部分由所屬單位管理，部分由業主自行管理。
我市物業管理居住面積已有90萬平方米，9家物業服務企業取得物業服務企業資質，物業從業人員80人取得從業資格證書，新建小區物業覆蓋率達100%，我市的物業管理工作從過去的建管不分，到現在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式，為提高物業服務質量，樹立良好城市形象，發揮重大作用。
㈡住宅小區的特點
1、住宅小區檔次差距大。從小區配套設施方面看，既有新建的設施齊全、有專人管理、綠地率高的高標準小區（例如盛華苑小區等），也有早期開發的設施不完善、甚至是髒亂差的小區，小區樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業形同虛設。
2、老舊小區遺留問題多。由於歷史的原因和客觀條件限制，我市部分居住小區建成時間較長，遺留問題多。有的小區基礎設施差，配套不齊全；有的小區建設規模小，相關手續不完備；個別小區還是敞開式的，給物業管理工作帶來一定難度。
二、存在的主要問題
１、物業管理服務行為不規範。儘管我市很早就成立了公共事業管理辦公室對物業行業進行管理，也出臺了很多政策和法規，例如《北鎮市物業管理辦法》對我市物業管理方面進行指導和約束，但是由於物業方面的廣博性與繁雜性，我市對物業管理企業的管理和培訓還遠遠不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關物業管理上崗證就上崗的現象，從業人員整體素質不夠高，服務水平參差不齊。大部分物業管理企業服務不規範、不到位、服務質量差。
２、費率不統一，老舊小區物業管理服務收費率低。從物業管理服務收費標準方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達到98％，而有的老舊小區收費率低，更有甚者沒有物業，只是業主自己交一點費用，用來作為垃圾清理和僱傭打掃樓梯的人工費用，造成收費難的原因是多方面的，一是物業管理企業服務質量不到位。二是低收入群體經濟承受能力有限。三是業主反映的問題得不到及時解決，引發居民不滿情緒而影響交費。四是業主對物業管理服務的消費觀念尚未完全形成。五是各個小區標準不一，收費高的與收費低的相比認為不值，不願主動交費。
3、業主大會、業主委員會組建難且運作不規範。業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意願和要求，並監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。具瞭解，我市大多數小區都沒有成立業主委員會，有些問題只是個別業主私下向物業反映，而不代表集體的訴求。造成這種現象的原因是：一是大多數業主認識不足，新的小區設施、管理要好一些，多數人認為沒有必要；部分老舊小區開發的較早，那時沒有專門的物業，只是開發商代管，由於贏利不高或收費率低等原因，對小區棄之不顧，造成無物業管理的`現象，其業主認為業主委員會更無必要，造成業主大會遲遲不能召開。二是部分小區規模較大、業主戶數較多且相互之間大多又不熟悉，組織業主進行選舉、決策等事務存在較大難度。三是業主參與意識不強，即使有業主委員會，其成員組成複雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者。四是有些個別小區業主委員會雖然建立，但運作不夠規範，管理機制不健全，無法真正地發揮其作用，最後不了了之，形同虛設。
4、物業行政管理體制尚未理順。行使對小區物業行業管理職責的是市住建局下屬的公共事業管理辦公室，但這種職能指導性的職能居多，對物業公司真正約束的作用沒有真正發揮出來。此外，物業管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協調各方，容易造成物業糾紛投訴率高、調解率低的局面。
5、無物業管理的個別住宅小區物業維護、管理問題日益突出。我市尚存很多老舊小區，最早追溯到家屬樓的時代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環境髒亂差、房屋立面破損嚴重等問題，加之規模小，戶數少，大的物業公司不原接手，這些舊住宅小區目前尚無法開展物業管理，其中存在的諸多問題已成為廣大業主反映強烈的熱點、難點問題。
三、意見和建議
針對物業管理中存在的困難與問題，為了進一步加強我市物業管理工作，提高物業管理水平，提出如下意見與建議：
1、要完善物業管理源頭監管。市政府相關職能部門要從源頭上加強物業管理工作，認真落實各項監管措施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。一是市工商、建設等部門應廣泛徵集社會各界的意見和建議，著手製定物業管理服務合同等示範文字，明確規定前期和後期物業管理服務中的服務範疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規範和約束物業管理企業和業主的行為。二是集中組織各個物業公司學習相關規範內容，組織物業相關人員進行培訓，讓其持證上崗，並要求物業公司保障其合法權利，減少人員的流動性，讓其服務能高效、持續、穩定。第三，要健全完善物業管理各項制度，建立市、鄉鎮、居委會、公事辦等部門的綜合協調和矛盾糾紛調處機制，將物業管理納入社群建設統一管理，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的物業專項維修資金的繳交、儲存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。
2、統一標準，提高服務收費率。制訂統一的服務規範的同時制訂統一的收費標準，提高或變動收費標準時要徵求廣大。
物業管理調查報告14
一、方正縣物業總體概況
方正鎮線業物業小區143個，246棟樓，12,014戶，建築面積1,227,452平方米。其中實行分戶供暖的有177棟（86個小區），未實行分戶供暖的有69棟（57個小區）。有114個小區成立了業主委員會，51個小區由建設單位管理，32個小區由物業公司管理，有60個小區由業主自行管理。有資質的物業公司共6家，分別是興隆物業公司、廣輝物業公司、隆慶物業公司、平安物業公司、一家人物業公司、龍興華輝物業公司。
（一）、方正縣物業管理的發展
方正鎮住宅樓建設始於19XX年，方正縣建設銀行和人民銀行分別興建了2,960平方米和3,134平方米的職工住宅樓。由於單位組織建設住宅樓、住戶又為本單位職工，為維護居戶的正常生活，住宅樓建設單位就組織了一個機構—物業辦負責住宅樓公共設施的執行、費用收繳、維修和管理，初期的物業管理隨著居民的入住走入了城市建設的視野。在隨後的20年裡，各企事業單位紛紛效仿集資興建職工住宅樓，採取了誰建設誰管理的原則。19XX年，興建房產住宅樓，，對外公開銷售，物業管理也隨之走入居民的日常生活活動中。20xx年，成立了方正縣物業管理辦公室，隸屬方正縣建設局，具體職責是:儀式貫徹落實國家《物業管理條例》、《哈爾濱物業管理規定》，維護業主與物業服務企業雙方的合法權益，為改善人民的'生活和居住環境起
到保駕護航作用；二是配合各社群組建業主委員會，並對所成立的業主委員會進行註冊備案存檔；三是審查申報各物業服務企業是否有資質證書、是否合法經營，當物業服務企業與業主之間發生矛盾和糾紛時，督促業主委員會為他們進行調解；四是督促和收繳專項房屋維修資金，並對維修資金的收繳和使用進行監督和管理；五是對全縣40平方米的老樓進行檢查，發現有損壞的及時督促、組織產權單位和開發商或物業法務企業儘快維修。
（二）、物業管理服務的職責
經過走訪和調查，我縣物業服務的內容主要包括：
1、物業公共部位的維修、養護和管理（物業公共部分包括房屋的承重結構、服務主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶外牆面、屋面、傳達室等）；
2、物業公共設施裝置的執行、維修、養護和管理（物業公共設施包括綠地、道路、化糞池、汙水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、信報箱、消防設施、公共照明設施、監控設施、公用天線、機動車庫、露天停車場、非機動車庫、公共設施裝置用房、物業管理用房等）；
3、物業公用部位和相關場地的清潔衛生、垃圾的收集、清運及雨、汙水管道的疏通。
4、公共綠化的養護和管理；
5、車輛停放管理；
6、公共秩序維護、安全防範等事項的協助管理；
7、裝飾裝修管理服務；
8、物業檔案資料管理。
目前，我縣各小區採取收取物業管理費的形式來維護日常物業管理的各項活動支出，物業管理服務費收取標準因服務專案和質量標準不同而不同，標準從每平方米0.15元至0.50元不等。
物業管理調查報告15
為深入貫徹中央關於加快發展服務業的重大戰略部署，全面樹立和落實科學發展觀，為政府研究制定行業政策提供參考，為有關部門加強行業指導提供依據，中國物業管理協會於20xx年二季度開始，通過網上填報的形式組織全國各地開展了物業管理行業生存狀況調查。截止20xx年12月底，完成網上調查資訊資料填報的企業總數為4600家，調查面覆蓋了全國31個省、自治區、直轄市，共涉及128個城市和地區。現將初步調查的有關情況報告如下：
一、物業管理行業對社會經濟發展的貢獻
隨著我國住房制度改革和住房商品化政策的持續推進，以及鄉村城市化、城市現代化程序的加快，物業管理作為一個新興的服務行業，近幾年得到了長足發展，在經濟發展與和諧社會建設中發揮著越來越重要的作用。
（一）服務水平顯著提高
為適應業主乃至社會對物業服務需求的不斷增長，90％以上被調查企業都注重服務品牌的培植和運用，從簡單的專項服務到整體的綜合性服務，從行為規範到服務標準，從服務理念到發展戰略，從傳統管理到創新服務，從客戶管理到客戶滿意，從單項的物業服務到綜合的資產經營管理，服務的品質和品牌意識已在全行業深入人心，物業管理有效提高了城市管理和房地產管理水平，贏得了政府、社會和廣大業主的良好讚譽。
（二）社會效益表現突出
一是支援就業再就業工程，減輕社會就業壓力。物業管理作為勞動密集型行業，在消化剩餘勞動力方面具有天然優勢，有利於減輕就業壓力，促進社會的和諧與穩定。
二是積極參與社會公共事務、協助公共秩序管理。這次被調查的企業中，協助公安部門處理治安案件共53920起，協助有關方面處理突發事件30207起，參加搶險救災68905人次。
三是熱心參與社會公益事業，自覺承擔社會責任。被調查的企業中三年來有793家企業先後贊助社會事業經費4035.66萬元，捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動經費4177.84萬元。
（三）經濟效益有待改善
目前大多數物業服務企業的經營規模偏小，創富能力差。近半數企業未能盈利，而且盈利企業的平均利潤額僅為82.1萬元，反映了多數企業生存狀況的困難，缺乏可持續長遠發展的經濟基礎。
（四）環境效益初步顯現
物業管理行業在環境效益方面的作用也是十分明顯的。由於物業管理覆蓋了城市大部分割槽域，汙染減少了、社群整潔了，環境優美了，生活方便了，人們的環境意識不斷增強，生活習慣日益文明。
二、行業發展的基本狀況
（一）企業發展情況
1981年至1994年13年間，只有268家企業成立，佔企業總數的
5.82%，是我國物業管理的萌芽起步階段，發展速度慢。1994年至20xx年13年間，共有4332家企業成立，佔總企業數94.18%，是我國物業管理髮展最為迅猛的階段，大多數的物業服務企業在這一階段誕生。其中1994至20xx年10年間共成立企業2495家，佔總企業數75.98%，10年間企業以每年近133%的速度猛增，20xx年以後，企業數量的增長速度放緩。。
2.以企業註冊登記型別劃分。
國有企業758家，佔總企業數的16.48%；股份有限公司301家，佔6.54%；有限責任公司2976家，佔64.70%；私營企業348家，佔7.57%；
港澳臺商獨資企業73家，佔1.59%；外商投資企業43家，佔0.93%；其他型別企業101家，佔2.20%。大多數物業服務企業實現了公司制（71.24%為股份有限公司和有限責任公司），國有物業服務企業仍佔一定比例，外資和私營企業比例偏低。
3.以企業資質等級劃分。
一級資質365家，佔7.93%；二級資質713家，佔15.5%；三級資質3287家，佔71.46%；其他未取得資質的企業235家，佔5.11%。 以上資料說明，現階段物業服務企業的整體規模較小，多數企業無法取得規模效益，整個行業仍處於發展初期，整體抗風險能力差。
4.以與開發企業的關係劃分。
被調查企業中屬於房地產開發單位下屬物業服務企業有1260家，佔企業總數27.39%；其他隸屬關係的企業3340家，佔72.61%。 開發建設單位下屬企業佔全部企業的`四分之一強。
（二）從業人員情況
被調查企業的從業人員總人數772032人。基本分類情況如下：
1.以工作崗位劃分。
從事管理崗位即企業管理層人員119978人，佔總人數15.54%，從事操作崗位即企業一線操作工人652054人，佔總人數84.46%。操作崗位人數中38.40%是秩序維護員，24.84%是清潔工，13.64%是工程維修人員，5.69%是車輛管理人員，4.44%是綠化養護人員，12.99%為其他勤雜工種。
（以管理人員為基數1，和其他工種的比例關係）
從以上資料可以看出，物業服務仍屬於勞動密集型行業，從業人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護員所佔的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業管理行業對促進社會就業的積極作用。
2.以學歷層次劃分。
被調查企業的全部從業人員中，具有碩士研究生以上學歷1622人，佔總人數0.21%；本科生33396人，佔4.33%；大專生89625人，佔總人數11.60%；中專生147575人，佔19.12%；高中以下學歷499814人，佔64.74%。中專以下學歷所佔比例和一線操作工人所佔比例幾乎完全相等（84%左右），物業管理行業的勞動密集型是與從業人員的低學歷緊密聯絡的。
3.以技術層次劃分。
被調查企業的企業經營管理人員中具有高階職稱的6667人，佔管理人員總數5.56%；中級職稱32351人，佔管理人員總數總數26.96%；初級職稱29461人，佔管理人員總數24.56%；無技術職稱人員51449人，佔42.92%。企業操作人員有高階技工18873人，佔操作人員總數2.89%，中級技工46498人，佔7.14%，初級技工80071人，佔12.28%，無技術人員506612人，佔77.69%。技術力量的薄弱是顯而易見的,這意味著大量涉及技術水平的設施裝置維護工作需要通過外包專業公司來完成，同樣企業對外包單位的技術指導和監督也存在力不從心的問題。
4.以男女性別劃分。
被調查企業的從業人員中，男性佔64.22%，女性佔35.78%。
