精選銷售策劃合集九篇

在20xx年剛接觸這個行業時，在選取客戶的問題上走過不少彎路，那是因為對這個行業還不太熟悉，總是選取一些食品行業，但這些企業往往對標籤的價格是十分注重的.所以20xx年不要再選一些只看價格，對質量沒要求的客戶.沒有要求的客戶不是好客戶。

20xx年的計劃如下：

一、對於老客戶，和固定客戶，要經常持續聯絡，在有時間有條件的狀況下，送一些小禮物或宴請客戶，好穩定與客戶關係。

二、在擁有老客戶的同時還要不斷從各種媒體獲得更多客戶資訊。

三、要有好業績就得加強業務學習，開拓視野，豐富知識，採取多樣化形式，把學業務與交流技能向結合。

四、今年對自己有以下要求

1、每週要增加N個以上的新客戶，還要有一到四個潛在客戶。

2、一週一小結，每月一大結，看看有哪些工作上的失誤，及時改正下次不要再犯。

3、見客戶之前要多瞭解客戶的狀態和需求，再做好準備工作才有可能不會丟失這個客戶。

4、對客戶不能有隱瞞和欺騙，這樣不會有忠誠的客戶。在有些問題上你和客戶是一向的。

5、要不斷加強業務方面的學習，多看書，上網查閱相關資料，與同行們交流，向他們學習更好的方式方法。

6、對所有客戶的工作態度都要一樣，但不能太低三下氣。給客戶一好印象，為公司樹立更好的形象。

7、客戶遇到問題，不能置之不理必須要盡全力幫忙他們解決。要先做人再做生意，讓客戶相信我們的工作實力，才能更好的完成任務。

8、自信是十分重要的。要經常對自己說你是最好的，你是獨一無二的。擁有健康樂觀用心向上的工作態度才能更好的完成任務。

9、和公司其他員工要有良好的溝通，有團隊意識，多交流，多探討，才能不斷增長業務技能。

10、為了今年的銷售任務每月我要努力完成M到N萬元的任務額，為公司創造更多利潤。

以上就是我這一年的工作計劃，工作中總會有各種各樣的困難，我會向領導請示，向同事探討，共同努力克服。為公司做出自己最大的貢獻。

快速讀完《我把一切告訴你》之後，感慨萬千，劇中主人公藍小雨各方面的氣質顯得極為深刻，這是作者萬里依然親身經歷的種種事情，在點滴文字間便可透露出真實。很有幸能夠遇到這本書，有機會了解作者草根的奮鬥史，很是勵志，對於無背景、無錢、無地位的我來說，這何嘗不是一碗心靈雞湯呢，這湯既營養又美味，讀完一遍，你就會被藍小雨真實的奮鬥、不斷的思考、不斷的學習等帶入夢想的殿堂，感受青春燃燒的熾熱。

這本書看完，讓我心血澎湃，至今久久停留在作者的思維空間。藍小雨就是一牛人，牛人是怎麼樣練成的呢？大家知道，男字可以拆分為田和力，就是說在田裡用力的幹活，這不僅僅只靠蠻力，還有巧勁，故本文中作者一直在強調苦幹+巧幹。每個人都是獨一無二的，誰也不能複製誰，但是我們可以向高手學習，學習他們的思維習慣，學習他們的為人處事法則。他的經歷就是一個傳奇，像是一個能征善戰的將軍，統領天下，鞭笞揮矛，氣勢如虹，有謀略有方法，完成了一般人難以完成的任務。

1. 第一份工作，在報社兩年時間成為銷售冠軍，收入百萬，在職位上能夠和他們的銷售總監平起平坐。

2. 在報社遭遇不公平待遇，後創業的瘋狂。

3. 創業失敗後，幹裝修艱難的還款歷程。

4. 在乳業巨頭A集團的奮鬥。能夠很短時間進入角色，組建團隊，包裝設計打敗廣告部逸總。

藍小雨親身經歷過的這些故事我都覺得非常的精彩，又是那麼的勵志，因為沒有人能夠隨隨便便的成功，成功的背後一定會有艱辛的付出。然而，對比一下自己的工作經歷，發現很多方面都還差很多。從藍小雨的提出問題、分析問題、解決問題的思維套路中學習到了很多，裡面很多經驗，細細體會一下，也可以直接用於自己的工作中。例如：

1. 他面試之前，仔細分析招聘單位情況，提前做好準備。

2. 他在報社時那一套方法和思路，提煉出來也是不錯的借鑑。比如說，借船出海這一招，雖然每個人都明白這個道理，但是，這裡出現了一個活生生的例子，不得讓我反思自己在工作中這方面是不是還很欠缺呢？

3. 藍小雨作為一個外行，能夠快速的進入角色，做裝飾、產品包裝設計。他們是怎麼做到的呢？其實也很有啟發性。

4. 和孟總談判省級公路廣告牌業務和和下屬反竄乙方怎麼談業務的那兩段文字，他讓我看見了羅傑道森的《優勢談判》的靈活應用。談判的魅力所在。

5. 藍小雨到達C市後，在一個不起眼的小部門，他如何協調公司內部關係，組建團隊，做到能夠做出成績，讓老闆看見，並強大自己。

6. 他組建高效團隊的手段感覺也是非常不錯，可以細細體味。當然，牛逼之人之所以牛，是和他的艱辛付出是分不開的。

1. 他的716規則，我估計沒有幾個人能夠堅持下來，感覺那樣真的已經失去了生活的意義了，但是他能夠做到。他的生活就像是倒吃甘蔗般，起初可能是無味，甚至有一種苦味，但是會越來越甜。

2. 感覺藍小雨知識淵博，雖然書中沒有提到他喜歡學習，但是，應該怎麼談判，裡面有什麼技巧，有什麼鯰魚效應等等。包括還講了很多故事，這個如果沒有一些積累是不行的。包括，他為什麼帶團隊那麼有想法，和他有比較豐富的知識積累是分不開的。

讀完本書，讓我印象最為深刻的兩點就是先做人後做事的為人處事哲學，以及把自己當老闆一樣去做事情。這兩點都是教你如何去做事，怎麼樣做事的成功率會高些？這不僅僅是工作上的智語，更是生活中與人交往的不二法則，因為人是不可能脫離社會而獨立存在的一個個體的，只有在社會中，你才能體現自己的價值。

1. 書裡的藍小雨基本功夫下得紮實，他做銷售是“先做人，後做事”。要完成銷售目標，先要得到經銷商信任，跟小雨的思路一樣，我也有類似心得。我到經銷商那裡，習慣先走趟市場，掌握市場資訊，再到賣場東看西瞧，找問題想方案，然後再和老闆談市場狀況和賣場問題，提一些在其他市場的好策劃方案。同時指導區域經銷商互動，跨區考察，把區域內經銷商搞成團隊——經理人俱樂部，一致對外。當區域銷量提升時，經銷商老闆得到利益，他會對你刮目相看，信賴你！記得有年年底，有經銷商問我：“銷售任務還差多少，沒完成就把貨先拉到我倉庫吧！”

2. 高度認可藍小雨打工態度：“把自己當老闆去做事！”做銷售很辛苦，但我牢記：假設我是老闆，會怎麼去做？如何跟經銷商打交道？如何跟當地政府有關部門打情罵俏？如何管理賣場和員工？如何打擊競爭對手？如何建立公司文化？把自己當成老闆，銷售還辛苦嗎？銷售難題還是難題嗎？潛移默化啦，迎刃而解啦，不久的將來，你就會成為真正的老闆！

為什麼無數人齊誇《我把一切告訴你》是本好書？因為講述的都是真實案例，卓越思維，鍥而不捨精神，志氣、勇氣、大氣無一缺失！我跟主人公小雨一樣都是性情中人，觀點相近，感同身受，能不為之喝彩嗎？！哈哈哈。希望能夠得到雨總的簽名書，因為我是他的鐵桿粉絲。

建材市場一直是大眾消費者選購傢俱的首選之地，隨著科技和人們生活習慣的改變和提高，團購已經成為時尚，越來越多的年輕消費者選擇在網上發帖、社群組織等形式來結成“同盟”團購。而小區作為最接近消費者的末端，在小區進行推廣活動既解決了網上團購帶來的不確定性，也讓消費者享受到團購所帶來的價格折扣等一系列的優惠活動。因此，各地的小區推廣活動正在悄悄崛起。

一、前期準備

1.1小區普查

小區樓盤資訊普查是進行小區推廣活動的首要前提。通過小區樓盤資訊普查，建立各樓盤檔案，為後期的目標選定設立基礎

1.1.1小區樓盤資訊普查的方法

1從各房產網上了解當地的樓盤資訊

2觀注各媒介的廣告傳播(電視，報紙，橫幅，噴繪廣告牌)

3導購員平時的對顧客的資訊收集

4從裝修公司的渠道收集

5業務員深入各小區物業樓盤售樓處的市場調研。

1.1.2設立樓房盤檔案

將本區域的小區、樓盤，進行全面的普查，瞭解各個樓盤的定位、價位、戶型、戶數、配套、開發公司、物業公司、開盤日期、預計裝修日期、進駐裝修公司、有無競爭對手進入等，建立樓盤檔案。見附表一《樓盤檔案》

1.2人員招聘及管理

成立小區推广部是小區推廣逐漸規範化的必要步驟。小區推广部前期可設定一名部門主管，對推廣業務員進行日常管理，對整個市場進行樓盤動態調查，展開前期的公關活動。下可設1至5名業務員，負責在主管的帶領下開展小區資訊的調查，填制《樓盤檔案》資訊表並及時呈報主管。

1.2.1人員招聘及培訓

對小區推廣銷售人員的要求是：吃苦耐勞、百折不撓。小區推廣的工作環境差、工作時間長、體力消耗大、成交難度大，只有具備上述品質的小區人員才能勝任。建議去學校招一些剛畢業的來自農村的職高、中專生、大專生，這些人剛出校門，急於求得一份工作，另外來自農村的學生特別能吃苦，工作務實，這是小區推廣人員必備的特質之一。有物業管理經驗的優先考慮。有物業管理經驗的員工，在日後與物業公司打交道時，擁有共同語言，利於與物業公司建立良好的關係。

在培訓方面，先了解產品知識、效能及公司實力、服務，先入為主樹立對公司及產品的信心，公司的產品就是好，價格就是實在。在作業過程中及時灌輸公司的理念、營銷技巧，糾正正在作業過程的不當行為、思想及流程，以增強其對公司的依附感。為上月做得好的員工舉行座談，讓成績突出員工講授經驗，並有1意安排做得不好的後進人員提問諮詢，交流總結會多開有利鼓舞。可見附表二《小區推廣人員課程表》

1.2.2崗位的職責

主管崗位職責

1.負責建立小區推廣隊伍，招聘、並培訓小區推廣人員

2.負責小區推廣隊伍的日常過程管理，建立健全部門管理制度;

3.建立業務員激勵制度，檢查、考核下屬員工;

4.開展小區市場調研，制定小區推廣業務策略;

5.帶領部門成員，全力以赴，達成公司下達的銷售目標;

6.協調小區推广部與專賣店、客服等其它部門的關係。

小區推廣業務代表崗位職責：

1.開展小區調查，收集小區資訊，並提交開發建議，整理後及時呈報部門經理;

2.對小區物業部門進行公關，與之建立良好的關係;

3.負責小區進駐的現場佈置、顧客接待;

4.負責業主至總部展廳參觀行程的具體組織;

5.發揮“意見領袖”的作用，開展團購工作;

6.負責小區售後服務工作;

7.完成部門經理安排的其它工作。

1.2.3團隊建設方法

小區推廣團隊設定主管一名，下設推廣業務代表若干。業務代表可根據實際情況在後期不間斷的補充、儲備，保證一定的人員配備。小區推廣業務代表每天到公司報到開會後就前往所負責的小區進行一日推廣工作了，整天在外沒有歸屬有點失落，在一日當中，接觸人群較多，挑戰性強、成交率小、打擊面大，心理上要承受許多失敗挫折的壓力，沒有一個好的團隊、和睦的群體和好的領導是難以為繼的，故在團隊建設上要花多點心思：首先要樹立一個共享目標，公司維護員工的利益，只要是員工付出的努力都會得到回報，我們提出了“以人為本、發展共享”的團隊建設的方針;小區推廣業務員的會議在每天早上上班時間舉行，會上每位業務代表發言，對昨天的工作進行總結，並就推廣過程中遇到的難題、建議等提出來由大家幫助共同解決，必要時主管要給予親臨協助。會議結束主管帶動大家喊出如：“好萊客，領跑者，全面突破，耶!”等的振奮人心的口號，令早會充滿工作的激情;團隊建設需要在許多細節方面下功夫，如對員工鼓勵多於批評、見面禮貌、點滴關懷(避暑、變涼、生病)、集體活動等等方法。

1.2.3績效考核控制與管理

業績最能證明業務人員能力的高低，制定一套雙方都能接受的績效考核管理制度有利於業績不斷的上升。公司的績效管理是建立在保底提成、多勞多得的基礎上的，工資底薪600—1000元(可根據當地的實際消費水平設定)，提成為1.5%—4%，如有其他人設計師或安裝工只能提1.5%。實行多形式的報備制度，要求小區推廣人員必須時時描寫敘述推銷的情景，做到不漏過任何可做為報備的信2息，這樣即使是客戶單獨來展廳購買，只要備案資料翔實，可計入小區推廣員工的業績。業績多形式備案、業績的確認方法改善，增加了人員的信心，小區宣傳積極更到位，無形之中也鼓勵了小區推廣業務員不遺餘力的工作作風，小區推廣小組即便是撤出，後期仍然會有意外的收穫。

二、目標小區選定

通過《樓盤檔案》表等各種資訊對小區進行評估，從中選取自己的目標小區：一般為中高檔小區或者有一些已經購買好萊客衣櫃的客戶的小區作為自己的目標小區。確定小區之後方可進行開發價值評估並制定推廣計劃方案。

2.1評估目標小區的方法

在對目標樓盤進行分析之後，首先評估該樓盤是否值得進駐，也就是評估該樓盤進駐的投入產出比，進行投入產出分析，需明確以下幾組資料：

需投入多少人?進行多少天?2、前期的公關費是多少?3、租金怎樣?展示物料、宣傳物料費用如何?4、預計銷售收入有多少?經過計算，若值得進駐，再來決定以何種方式即投入產出最高的方式來進駐並根據具體情況計劃推廣方案。

2.2時機的選擇

小區推廣在時機的選擇上有很多技巧，在初期、中期的後期則重點各不盡相同，初期著重於開發商和售樓部的公關工作，不需投入太多人力物力，只要熟悉售樓部裡的經理及售樓小姐，多與他們進行感情溝通，時久日長，說不定她們可以將購房者的資料給予出來，為電話營銷解決的關鍵難題，初期任務還有努力把大自然的宣傳摺頁、廣告牌及小巧玲瓏的宣傳品放入售樓部。中期是整個推廣活動中最重要的時期，則重點放在物業公司，中期以交樓時間點作為介定，交樓前的五天到交樓後的二個月劃為中期，這時期的業績如何決定了整個小區推廣的成敗。往往這個階段的初期，公司進行造勢活動，如掛橫幅、條幅、加大資料分發力度和贊助物業活動。交樓後的第三個月，小區推廣小組就可退出來了，工作進入了後期階段，後期的則重點在電話營銷。很多業主對地板沒有太多的瞭解，而且從眾心理較強，可利用小區先期購買的用板客戶作為榜樣，並把所有用過好萊客使用者拍成寫實相片，大力向新客戶宣傳推介。

三、宣傳方式

1、在主要入口處、小區道路中，掛橫幅、條幅的造勢效果好，但由於會影響小區的美化和小區收取的分佈費用較高，故不適長期懸掛。廣告噴布可以掛在臨時產品展示區。花費多點精力分發彩頁單張，掃樓梯式一對一、門對門派發宣傳單張，可促使小區業主對產品產生興趣，進行諮詢，進一步挖掘潛在顧客。這是從點到線，由線到面的覆蓋過程，正確方法是讓推廣人員從樓的最高層往下樓層走，心理比較踏實，也不會那麼累。

2、公益性廣告——小區樓層牌、門牌號碼、電梯間內的宣傳欄、公益標語、公益鏡框，捐助製作小區公益宣傳牌、告示欄、指示牌、廣告電子時鐘及贊助小區的物業雜專。值得注意的是網際網路時代已經到來，買得起房的業主很多是知識分子、白領，並懂上網，公司可用贈送小區論壇的新促銷形式，深入瞭解了業主的需求。

3、贊助小區舉辦的各種活動，如小區開發商舉辦的收樓晚會，售樓表演戶外SHOW、聯歡晚會等，提高的美譽度和知名度。

4、設立臨時產品展示區。設立展示區讓業主可以很直觀的瞭解好萊客的產品、服務、品牌及增強對好萊客產品的信心。

5、建立小區樣板工程，歡迎業主參觀。使用了好萊客的業主經過前期推廣業務人員的熱誠服務及精心照顧，已經和業主結下深厚的友誼，一般不會拒絕社群裡的其他人到來參觀，我們把握機會，在每個小區樹立樣板工程，邀請其他業主進行參觀。對小區內其他正在使用好萊客的業主，說服其窗臺的玻璃給予四處張貼好萊客報廣告，這種宣傳方式效果好，零費用，值得推廣。

6、舉辦裝飾課堂。與家裝公司聯合開展家裝飾課堂，免費設計、講授裝飾的知識、流程，內容包括產品的特點與裝飾風格，住房裝修在選材、設計、裝潢方面的要點及如何控制裝修成本等等。

四、促銷活動

可選取具有代表性的時間比如十一、教師節、母親節等節假日進行小區內的現場優惠促銷活動。改促銷活動包括活動的時間、主題、促銷方式、物料準備等。(附一範例促銷活動)

五、事後評估

5.1促銷活動事後評估

促銷活動結束之後就促銷過程當中的具體情況進行綜合分析，每位參與促銷活動的人員均可提出自己的意見和建議，以更加完善以後的促銷活動。經銷商要對促銷活動的時候盈利進行資料計算，用以分析該小區的大致消費情況，調整該小區日後的推廣方案。

5.2小區投入產出事後評估分析

當該小區的市場基本飽和之後可以撤出該小區，並將該小區的所有客戶資訊整理成冊，並就此次推廣做一個總投入產出事後分析，再就推廣過程中的每個環節進行綜合分析。

隨著五一黃金週的到來，諸多白酒廠家正在竭盡心智、緊鑼密鼓地圍繞節日促銷忙碌著。隨著白酒行業生產結構的調整，白酒行業已經有了新的發展趨勢，而在節日來臨之際，各廠家首先要做的就是製作一份好的白酒營銷策劃方案。

一、一個細節分支，白酒營銷策劃方案其產品的行銷通路與普通白酒的行銷通路相似但不是相同，必須要根據當地的人文狀況補充適合於婚宴用酒銷售的核心特殊通路。

(一)其主要常規通路有：

1、商超

2、大中型餐飲業

3、傳統流通渠道(批發商、較大的零售商店等)

(二)白酒營銷策劃方案婚宴用酒的特殊通路選擇：

1、婚紗影樓。

2、民政局結婚登記處。政府機關一般不允許進行商業宣傳營銷策劃，但是可以通過很多先入為主的匯入資訊方式，將產品資訊植於目標群體的心目中。

3、婚慶服務公司。基本操作思路同“婚紗影樓”，但可以做得更專業，服務更周到細緻，從而提高目標消費者的品牌信任度。

4、當地較有名氣的喜糖分銷點或商店。很多批發部或商店已經不是一個簡單的“渠道”的概念，其很大一部分功能是一個終端客戶，也是消費者購買婚宴用酒及喜糖的主要場所。

5、在部分地區，由於很多是在家裡辦宴席，所以當地小有名氣的廚師也是一個不可忽視的環節。

(三)做好核心通路的優化組合，白酒營銷策劃方案互動宣傳。

1、以常規通路為前期產品切入市場的形象展示點，到產品切入市場後期，延伸為產品購買的支撐點。

2、將婚宴用酒的特殊通路做為目標客戶的接觸點、通過嚴密的利益線設計，將特殊通路變為產品與目標客戶的直接溝通和交流點，強化產品的口碑宣傳效果。推進目標客戶對產品品牌的信任和接受。

3、通過常規通路和特殊通路的合理組合，快速提升消費者對該品牌的信心和信任，最終目的達成互動行銷。

二、白酒營銷策劃方案必須把握好利益線的設計，提高全員動力

1、目標客戶的購買利益線設計，提高產品在眾多競爭品牌中的競爭力;

2、傳統銷售渠道的利益線設計，推進產品快速進店和上市，同時要兼顧產品的首次進店和上貨的利益推動;

3、特殊通路各環節的利益線設計，確保與目標客戶首次接觸的資訊和信心傳遞到位，加深品牌在目標客戶心目中的映象，促成後期的購買行為;

4、企業內部營銷人員的利益線設計。一個好的營銷人員利益線設計政策，往往可以達到事半功倍的效果;

三、白酒營銷策劃方案既要在市場推動促銷政策允許又要兼顧各方利益

由於婚宴用酒在市場切受口碑傳播影響較大，隨機性強。所以在推廣婚宴用酒產品市場時，除了要考慮合理的媒體宣傳外，還要通過配合一些互動促銷政策，提高產品在銷售過程中的推力和顧客購買的吸引力。但在制定銷售政策時一定要兼顧各方利益。

1、商超的促銷政策不宜過大。商超的促銷政策過大，會影響餐飲業的銷售業績和積極性(儘管有些產品是分通路來做的，但是會引起牴觸心理)。

2、大力度的促銷政策還會嚴重影響特殊通路的利益線設計，企業業只有兩種選擇，要麼降低特殊通路的利益，要麼企業向裡貼錢。

筆者曾經在某地看到張弓酒業推出的喜酒，在超市中做了近1個月的15.8元/瓶，買一贈一的捆綁銷售政策，其結果每週也就是銷售4瓶左右，絕大部分還是因為消費者認為很便宜才購買的。該種銷售政策的推出，已經嚴重偏離了該產品的初始定位，最終結果大家可想而知。

　　一、方案目的

萌晨隊隊長康哲，隊員姚濛濛，胡豔萍，金光輝，候鳳華現就讀於鄭州財經學院。通過本次方案，可以讓更加清楚的表現本團隊的銷售計劃、銷售目的以及本團隊的銷售精神，增加對本團隊的信任！也可以讓本團隊的各成員認清自己的目標以及目前的市場形式，增加對市場的瞭解，為日後成功實施本方案打下結實的基礎。為自己、為公司、為社會實現最大的價值！同時，也讓鄭州財經學院的學生能夠清楚地瞭解本產品———瑞詩曼面膜

　　二、校內銷售環境分析

巨集觀環境分析 通過大量調查顯示：隨著社會經濟的不斷髮展，人們生活水平的不斷提高，人們越來越注意對自己的形象保養。化妝品行業發展迅速，一些普通的甚至名牌化妝品進入到平常家庭。面膜也越來越受到更多的人們喜愛，不僅受到女性的喜愛，更多的男性也越來越喜歡敷面膜。基於以上原因，面膜市場也越來越大。鄭州市屬於我國的二線城市，經濟不是很發達，屬於河南省的省會城市，雖然現在各種名牌面膜已經進入鄭州市場，但是鄭州人口比較集中，高校密集度比較高，鄭州在校大學生至少有60多萬人，所以，我們的市場還是比較大的，由於我國化妝品行業還不是很規範，所以我們可以大力宣傳我們的瑞詩曼面膜，而且還有公司的支援，所以我們的優勢比較多。

微觀環境分析鄭州財經學院的學生來自全國十八個省市，學生總體消費在我國高校中屬於中等偏上。並且通過對該校學生問卷調查顯示：53%學生有能力購買化妝品，40%女生經常用化妝品，28%女生有經常用面膜的習慣。並且對瑞詩曼面膜的價錢能夠接受。並且很多學生喜歡日韓的化妝品，並且比例很高。SWOT分析

優勢-S

劣勢-W

1.瑞詩曼面膜質量有保證，

2.價錢大多數人能夠接受。

3.瑞詩曼產品為新品上市，在校推廣速度快

1.知道瑞詩曼面膜的人群較少。

2.有一小部分學生由於價格原因不能接受瑞詩曼面膜。

3.在我國的實體店較少，網購較多。

機會-O

SO戰略

WO戰略

1.知道的人少，產品質量好，利於銷售。

2.學生對化妝品的需要，尤其是物美價廉瑞詩曼面膜。

3.鄭州還沒有瑞詩曼產品，市場空白。

1.瑞詩曼在鄭州知道的人少，市場空白，潛力大。

2.價錢適中，適合鄭州市民的消費。

3.瑞詩曼為鄭州本地產品

1.加大瑞詩曼在鄭州的宣傳，通過大量渠道宣傳瑞詩曼。

2.加大瑞詩曼的科技投入，在保證質量的同時價錢下降。吸收更多消費者。威脅-T

ST戰略

WT戰略

1.鄭州原有的面膜品牌，對瑞詩曼的銷售影響很大。

2.我國加大對化妝品的管理，安全問題的減少。

1.瑞詩曼目前只有這一個產品面膜，質量好，保障好。

2.瑞詩曼一如既往保證質量，杜絕產品的安全問題。

1.面對品牌宣傳，萌晨將會做最大努力。

2.加大在鄭州開店的步伐，確立每年在鄭州開新的專賣店。

　　三、市場需求分析

1、鄭州財經學院是鄭州市規模最大的民辦高等學府，全校學生有12000多人，在校學生有8000多人，其中女性學生佔據了全校學校的三分之二，擁有那麼多學生的鄭州財經學院的消費潛力是巨大的、連續的。大一的女生還不是很會

化妝，且只有一少部分有敷面膜的習慣，所以市場前景巨大。大二女生的就好很多了，使用面膜的較多，市場可觀。藝術系的女生由於專業需要，市場潛力很大。

2、學校消費地域集中，針對性強，宣傳容易深入人心。高校學生作為現代青年，具有一定的消費能力和強烈的消費慾望，如果瑞詩曼面膜成功進入鄭州職業技術學院，將會得到巨大經濟效益和社會效益。但是，不是說每個家庭對十塊錢一張的面膜都是能夠接受的，學生的家庭條件也決定了學生的消費。

3、通過對調查問卷的資料表明：鄭州財經學院的女生每人每月大概會購買五張瑞詩曼面膜，通過學校網站顯示學校大概有5000名女生，每個月瑞詩曼面膜的需求25000張。

　　四、目標客戶

1、鄭州財經學院在校學生三分之二為女性學生，據本團隊對鄭州財經學院的調查，大一女性學生平均一個月購買一次護膚品，大二女性學生一個月購買一次以上的佔據80%以上，男性學生則平均兩個月購買一次。

2、根據對鄭州財經學院的市場調查：萌晨隊將主要目標客戶確定為女性學生，產品主要為瑞詩曼面膜中的美白補水的蠶絲系列，男生則主要為瑞詩曼面膜中的補水系列。並確定女性學生為主，男性學生為輔的，全面的服務物件。 五、具體的行銷策劃方案

1、本團隊將會圍繞增加產品的附加值、銷後服務和與顧客為友三大主線對顧客進行產品推銷和與顧客進行有效的溝通。

2、本團隊將會通過多種方式進行宣傳，因為只有把宣傳做到深入人心，才能更好的勾起消費者的消費慾望。

A、傳單：由我們安排人員於活動籌備階段在人流量最為密集的第一飯堂門口、商業街以及各報名點發放傳單；於活動當天在比賽場地門口發放傳單；

B、橫幅：活動前後兩週我們會將橫幅懸掛於人流量密集的一飯、二飯、商業街、教學樓、活動現場顯眼位置為瑞詩曼面膜做宣傳；

C、校園廣播、財經微博：從活動開始宣傳至活動結束，貫穿於活動的每個階段，我們都會在學校的廣播站、財經微博裡，實時播出活動最新進展，為瑞詩曼面膜做多面的廣播宣傳；

D、展板：擺放在學院人流量最多的第一飯堂門口、教學區位置醒目的地方，如果能找到一個不受其他組織的宣傳影響，效果更好。

最後本團隊將會在商業街，第一飯堂，第二飯堂、商業街等人流比較多得地方進行銷售，採用多種促銷方法（買五送一，多買多送。、買一送精美小禮品等）儘快的把產品售出。

秋風乍起，又是一年食蟹時。

而今，食蟹早已不再是件難事，無論什麼季節，什麼時令，螃蟹都是人們的盤中餐。然而，全年中最令人難忘的食蟹經歷想必是中秋時節了，不僅品種、吃法、做法十分豐富，團聚時一起圍桌鉗蟹殼，啖蟹肉，品蟹膏，吸蟹油，實為人生一大快事。

蟹宴:意在團圓

說到《紅樓夢》，無論已成經典的舊版電視劇，還是近期熱映的新版本，宴席總是少不了的橋段之一。書中史湘雲在“藕香榭”大擺螃蟹宴的場景十分有趣，從持蟹賞花，以“菊”和“蟹”為題賽詩行酒令，到抹一臉的螃蟹黃子，從“毫端蘊秀臨霜寫，口吃噙香對月吟”，到“眼前道路無經緯，皮裡春秋空黑黃”，儘管著墨不多，但也能看出食蟹對於當時的大戶人家也是件樂事，中秋團圓熱鬧的氣氛由此而得到淋漓盡致的展現。事實上，食蟹的場景在即將到來的中秋節中多了層團圓的深遠含義。

食蟹指路:八月母蟹，九月公蟹

早在明代的中秋宴上，螃蟹便成為了充場的主角，《酌中志》一書中寫道:“蒸熟五六成，群攢坐共食，嬉嬉笑笑自揭臍蓋，將指甲挑剔，蘸醋蒜以佐酒”，當時用蒲包蒸熟後，眾人圍坐吃蟹，佐以酒醋，很是流行。

螃蟹最精華的部分，要數蟹黃和蟹膏。相關書籍介紹，蟹黃指母螃蟹的卵，蟹膏指公螃蟹的精巢，而秋天是許多螃蟹的產卵季節，農曆八月母蟹最肥、蟹黃足，農曆九月公蟹最香、蟹脂多。所以秋季吃螃蟹時，區分雌雄兩性可享受到時節最鮮美的蟹餐。

談及食法，配料和配酒最為講究。清蒸或爆炒時，以姜蔥醋為佐料，不僅有酸甜的口味，而且能祛螃蟹的寒涼，或者倒入一些黃酒，亦或是將其與黃酒一起搭配食用。因為黃酒性溫，與性寒的螃蟹互補，有著薑末醋汁同等的功效，於是濃烈的白酒則相比之下沒有這般融合的效果。

■推薦吃法

吃法一:香辣蟹

香辣蟹，已經成為羊城川菜館中盛行的一道菜。一般的做法是，採用新鮮肉蟹，細膩的肉質帶有韌性和纖維質感，與集30多種調料的祕製調料烹製而成，並輔以蔥、姜、花椒、幹辣椒等特色川菜配料，麻辣味十足之餘，還有濃郁的鹹香。紅黃相間，飽滿的色澤中透出誘人的鮮亮，加以蔥、香菜條段綠綠的點綴，與紅紅的辣椒和其他調料相伴，顏色顯得格外吸引。

要知道，沿海地區的螃蟹品質未必有太大的差別，但調料則可以凸顯其個性。比如，川菜中的傳統香辣蝦，用的是成都老料，經煨制數天才得以形成。成都老料與螃蟹結合一起，把螃蟹的寒性，川辣椒的熱性，一陰一陽有機地結合起來，辣而不燥，辣而除溼，香盈撲鼻。

蟹入味，且肉嫩，麻辣中帶點鮮甜與甘香。

吃法二:咖哩蟹

在一般的東南亞菜餐廳，這個時節咖哩蟹不得不試。以香濃的黃咖哩為主，與熱炸過鮮蟹混為一體，蟹透著濃郁的咖哩味，鮮美香滑。首先將蟹斬塊，走油炸熟，加入三花奶、椰汁、雞蛋和咖哩烹煮，再用洋蔥進行調味，最後滴上幾滴香氣的辣椒油，一道泰式咖哩皇炒蟹就完成了。盤中黃燦燦的一片，顏色鮮美，咖哩香氣濃烈，與三花奶、椰汁融為一體，並糅和了蟹的鮮味，以致咖哩皇炒蟹微辣中帶甜，蟹肉鮮嫩，入口即化。深刻的咖哩味滲透在蟹肉裡，讓人回味無窮。若搭配一碗白飯，則更滋味，欲罷不能。

免費試吃 + 人員促銷 + 端架 促銷計劃，具體步驟如後：

一、乘勝阻止：即在已初步取得良好銷售情況下，超市門店與採購對本司產品均建立了良好的印象，因此這次還得買回上次的端架特殊陳列位置，不應該留給競品任何一點喘息機會;

二、培訓、招聘與實施促銷計劃：利用營銷中心業務人員5名、(劃片區進行促銷終端點的管理、由於本次促銷活動中接觸的渠道和部門比較廣，為避免執行力不完善及工作責任推卸的發生，營銷總監將親自掛帥、組建工作小組，進行本次促銷活動落實、監督、及執行工作的全面開展)外加臨時聘請的促銷員XX名、共XX人。進行培訓後實施免費品嚐促銷推廣活動，時間段分別選擇在週一至週五：下午14：00～18：00，晚上19：30～21：00每天共5個半小時，週六週日：上午9：00～12：00，下午14：00～18：00，晚上19：30～21：00每天8個半小時進行產品免費試吃推廣，週末二天集中安排在(類似足達、之佳便利、家樂福等)系統生意較好、年輕一族人流量較大的門店. 10天后免費品嚐活動結束(視活動情節可延長免費品嚐時間，一個月、甚至可更長)，但端架特殊陳列仍然繼續!

三、為什麼實施這步呢?我認為：廠家越來越重視產品終端之推廣，根據產品之成熟度，切實可行的動銷方式更能快速提升產品銷量，因此終端攔截成了很多廠家的家常便飯!如XXXX國際品牌曾做過調研，在大賣場，選擇有利時機安排促銷員予以推廣，比平常沒有人促銷時銷量能提升30%，甚至更多;又如20xx年化妝品行業之舒蕾，依據超市規模之大小配備1名以上不等的促銷小姐，硬搶奪了俗有營銷教父之稱的寶潔派系“海飛絲、潘婷、飄柔與沙渲”四大品牌中20%的份額，創造了終端攔截之奇蹟!

四、免費試吃活動是新品上市後進入快銷之有利武器，只要我們的產品品質過硬、口感良好，免費試吃是讓消費者體驗產品的一種重要方式，很多消費者均是通過免費試吃產生第一次購買，然後成為了忠誠顧客!

國際上很多大品牌如可口可樂(近段時間我在XX市場走訪中發現XX的主要大街邊上、商店門口;如沃爾瑪、家樂福、甚至在和快消品無關的國美、蘇寧、國貿中心等店門口也在做免費品嚐可口可樂玻璃瓶活動，)、寶潔等新品上市均系通過免費試吃、試用等活動取得成功銷售第一步!但做免費試吃要注意：

1、促銷人員之專業化、試吃物件一定要與產品定位相吻合，如本司休閒食品只針對年輕一族男女、小朋友，特別是女性。如果將試吃品分給老年人一族可能就會牛頭不對馬嘴;

2、一次性分發免費試吃包不能太多，最多不超過2包，太多之情況會適得其反。

3、免費試吃包品質一定要過硬，口感一定要適用當地消費者口味，如在雲南推廣麻辣的食品對準雲南人(甚至西南人)推廣的話可能就很適合，並取得較好的結果，增加購買機會!

免費試吃活動總結：培養了消費群體、提升了產品知名度!

第三波： 排面特價+快訊 促銷活動：經過前二波活動之推廣，歷程共二個月，我認為已大大提高了產品之知名度，這時可以實行適量單品之特價活動，不作全部產品之特價推廣，再一次地培養消費群體之忠誠度!

例如：確定特價產品為：“XXX酸角糕”

特價為XX元/袋，比原價降1元!同時投放了5000元之快訊費，讓業務協調各門店是否可以特價產品擺到端架兩邊，15天的.特價活動結果是：(足達、之佳便利等)系統30---40家賣場休閒食品端架二邊基本上擺滿了特價產品，如果效果好、相信終端客戶採購與門店還會再次邀請我們做促銷活動!這次活動只承擔了費用50%與讓利10%(及我司讓利10%、商超讓8%)，

為什麼在第三波採取“排面特價+快訊”活動呢?原因在於：

1、快訊支援只是為了進一步地擴大產品知名度，逐漸形成品牌消費之局勢;

2、特價活動一方面是為了進一步地擴大消費群體，另一方面是繼續培養消費群體之忠誠度，因為一般性來講，如我們的產品品質過硬，同一消費者只要連續二個月以來都購買與消費我們的產品，那麼他(她)的忠誠度可達80%以上!

3、本產品主流消費群體為年輕女性為主，而女性對價格特別敏感，又加上前二波活動之推廣，此時的特價活動更能讓消費者撿到“便宜”之感覺!

4、本次特價活動選取酸角糕，是因為目前市場上酸角糕已經是消費者相當熟悉的產品了(貓哆哩、MM償已經培育了類似的產品市場)更在於想逐步打造“品牌”產品，形成帶動整體產品銷售之趨勢!

5、我認為：特價活動不是隨時都可以做的，要看產品之成熟度!產品做特價時一定要讓消費者感到“實惠!”因為價格是一把“雙刃劍，”要選擇合適的時機用得好、用得活，如過多地利用特價活動，大大地提高了消費者對價格之敏感度，這時全靠促銷才有銷量，促銷活動一停產品銷量就停滯不前!因此，如長期地做特價活動，無異等於“慢性自殺!”因此這次活動過後再緩下推廣!

總結：新品上市，產品在零售終端“動”起來特別重要，如果僅靠排面自然銷售或遇節假日促銷起量的思路操作市場，那麼我們的產品可能很快就會被淘汰!因為我們的新品，已在零售終端“滿面均是”，早已不足為奇、只是“改頭換面”而已!

故新品上市切實可行的推廣方案與銷售政策之執行力尤其重要。三波推廣，波波相連，波波洶湧澎湃!凡事事在人為，正確的思路與執行力也能打造出全新的品牌!

名字：卓越營銷隊

口號：努力舉績，入圍高峰，追求卓越，成就自我。

團隊合作是所有成功管理的根基。無論是新手，還是資深管理人，管理好團隊都是重要且具激勵性的挑戰。

銷售精英是離市場最近的人。一個好的團隊管理方法，才能保證銷售隊伍的高質、高效，這樣的隊伍，才能夠形成有凝聚力和向心力的團隊，忠心耿耿地為企業去開疆拓土

一、招聘。

主要有三方面，第一在人才市場；第二在網站招聘；第三從別的證券公司直接引進人員過來；預計增加團隊助理一名，負責招聘工作和後勤管理，客戶經理人數在15-30，有效人數達到10至15人。

二、網點的建設。

以關內關外相結合

1、關內主要以銀行為主。其次在商圈，住宅小區附近尋找人流量大，固定的，可長期駐點的地方尋求和做；

2、關外以銀行為中心，在周邊的商場，超市，每個點配備至少3個人，分時段駐點。；

3、每月新建網點1至2個。

三、人員培訓。

1、新入司員工，做入司培訓（職業禮儀。企業文化。證券基礎。法律法規。基金期貨）

2、每週定時開團隊會議，每月不定期做各方面的知識培訓。

3、業績突出人員做心得分享。

四、人員考核。

1、按公司的上下班時間考勤。駐點人員在QQ上點名，非駐點人員每天8：30參加公司晨會。

2、不定期尋察網點，做考勤記錄。

3、開戶數每月8個。按週考核（2個/每週）

4、末位淘汰

五、預計團隊在5月份前做好人員招聘，培訓等工作。

招聘資格的去銀行網點競爭上崗，從高校培養非從業資格證人員，參與5月份從業資格考試。

六、預計每月完成公司規定新增開戶且託管資產200至400萬

七、到20xx年5月團隊新增客戶資產至少1000萬。有效正人員至少6-12個。

八、團隊管理方法：

1、每位成員都是團隊的血液，若明晰自己的位置，都能為團隊作出一些貢獻。

2、謹慎地設定團隊目標，且認真嚴肅地對待他們。

3、切記成員間要彼此扶持。

4、將長程目標打散成許多短程計劃。

5、為每個工作計劃設定明確的期限。

6、儘早決定何種形態的團隊適合發展的目標。

7、努力與其它團隊的成員建立強有力的緊密關係。

8、找一位可提升團隊工作士氣的重量級人物。

9、時時提醒團隊成員：他們都是團隊的一份子。

10、將團隊的注意力集中在固定可衡量的目標上。

11、利用友誼的強大力量強化團隊。

12、選擇領導者時要把握用人唯才原則。

13、領導者需具備強烈的團隊使命感。

14、獎賞優異的表現，但絕不姑息錯誤。

15、記住每位團隊成員看事情的角度都不一樣。

16、徵召團隊成員時，應注重他們的成長潛能。

17、密切注意團隊成員缺少的相關經驗。

18、應使不適任的成員退出團隊。

19、找到能將人際關係處理得很好的人，並培養他們通過加強團隊管理，相互瞭解溝通，在不斷的交流中形成一種凝聚力和向心力，利於培養團隊精神，增進團隊感情的。對於新隊員，加強專業知識培訓，熟知從業知識，合法合規的進入工作流程。對於培訓專業知識、工作流程及證券禁止行為，要熟知。避免以後工作中出現錯誤的問題。

好的團隊管理方法和團隊精神文化，才能建立一支高效、高素質的銷售團隊，這個問題是企業的經理人們最關心的問題之一。銷售團隊是企業通向市場過程中至關重要的一環，只有銷售人員綜合能力夠專業，才能把公司理念及理財產品推向市場，綜合市場環境。讓產品最終體現出價值，又從市場中拿來資訊回饋給企業。

一、“大型樓盤”的出現有其必然性

準確地說，“大型樓盤”的出現是房地產業發展的一種必然，從以下幾點便可窺一斑：一是最初房地產開發商在進行開發地塊選址時，往往注重於“地段”，而良好的地段往往可利用空間有限，所以只能利用可能的空間做文章，於是便出現了幾千平方米的樓盤。隨著中心區域地塊越來越少，加之借鑑國外房地產業發展規律，很多開發商便把目光轉向近郊區或城市副中心地帶，這就給開發商提供了極為廣闊的開發空間，為“大型樓盤”的出現在土地資源上提供了可能；二是經過市場競爭的優勝劣汰和政府主管部門對開發商的清理整頓，使一些缺乏資金能力、技術力量、人力資源和經營資質的中小開發商走上了不歸路，房地產開發行業得到了淨化，那些經營能力強的大型房地產企業擁有了更大的發展空間，為房地產開發商開發“大型樓盤”提供了市場環境保障；其三房地產開發商在開發過程中逐漸成熟起來，尤其那些頗具經營規模和經營能力的房地產開發企業，他們發現“大型樓盤”具有很多優點，確切地說是利大於弊，操業經驗為“大型樓盤”出現提供了思想上和運作上的保障，於是“大型樓盤”應運而生。“大型樓盤”在北京、上海、廣州等地已經屢見不鮮，北京玫瑰園、廣州碧桂園、祈福新村等諸多樓盤在操作、運營、銷售上都取得了巨大成功。

二、“大型樓盤”的劣勢與優勢同在

優秀的營銷策略應該立足於對樓盤產品、市場競爭和環境的全面客觀分析，並根據分析結果提出具有針對性和可操作性的應對方案，對於“大型樓盤”也是一樣。儘管它的出現符合地產業的發展規律，但其仍然具有難於克服的缺點。科學的營銷策略應是揚長避短，或者化“短”為“長”，因此有必要對“大型樓盤”進行全面而客觀的分析：

1、“大型樓盤”的優勢：

（1）易於形成規模優勢，乃至產生規模效應，形成規模效益；

（2）有利於提升地氣，形成區位優勢，提升板塊價值；

（3）易於集中企業資金、技術、管理及人才優勢和整合各種社會資源，集中力量做好一件事情；

（4）有利於營造企業品牌和物業品牌，利用品牌效應促進和推動地產銷售；

（5）易於因地制宜地營造主題、景觀、配套設施等專案，增加地產的附加價值，具有較大的自由度和發揮空間；

（6）通過集中統一管理，有利於降低成本和開發、維護及管理費用。

2、“大型樓盤”的劣勢

（1）受制於專案規模，專案在選址時可能缺乏地利。缺乏地利有兩種情況，一是專案所在地塊相對偏遠，尚未開發或只在進行初步開發，二是板塊內強勢競爭對手林立，介入由於難於營造樓盤獨特的賣點而缺乏競爭優勢，從狹義的角度上來講這也是缺乏地利的一種表現；

（2）地產專案難於定位，尤其目標客戶群定位更是難於定位，容易走進泛定位的誤區；

（3）銷售價格難於把握，尤其首期開盤價格；

（4）銷售節奏難於控制，主要是開發節奏和銷售節奏不好銜接；

（5）銷售週期長，導致資金回收週期長，影響經濟效益並增加投資風險，難於形成旺盛人氣；

（6）若出現危機，局面難於控制；

（7）物業管理半徑太大而不容易規劃、設計和實施，同時商業配套任務繁重；

（8）資金難於籌措，尤其是在國家不斷推出新的信貸政策和消費者日益理性的情況下。

三、“大型樓盤”的市場戰略與營銷策略

“大型樓盤”營銷是開發商能否快速收回投資並獲利的關鍵環節，所以必須針對“大型樓盤”的特點和市場環境採取獨特的市場戰略、營銷理念和營銷策略，以儘可能縮短“大型樓盤”的銷售週期，提高資金週轉速度和地產銷售率。適宜“大型樓盤”採取的市場戰略和營銷策略如下：

1、市場戰略

進行房地產市場營銷，戰略規劃一定要先行。“大型樓盤”由於投資開發的規模較大，往往要分期來完成，一般至少要二期、三期，甚至要超過十期。基於這個現實，很多“大型樓盤”都採取了“組團開發、滾動發展”的房地產開發戰略。儘管如此，還需要對房地產進行戰略規劃，包括對地產產品（設計、施工、建築材料、環境、配套等）、文化（社群主題、建築文化等）、服務（銷售服務、物業服務等）和市場（市場定位、市場等）進行規劃。更重要的是對市場的應變能力和調整能力，即根據市場變化不斷修訂和調整市場戰略規劃，使戰略規劃更具現實性、超前性和示範性。

（1）品牌營銷戰略。品牌是營銷的靈魂和主線，更是“大型樓盤”成功營銷的利器。品牌企業和品牌物業的優勢體現在良好的口碑，以及良好的知名度、信任度和美譽度，通過傳播（大眾傳播、社會傳播和媒介傳播）來激發房地產買家的購買慾望，進而產生購買行為。品牌就應該這樣，前期促進後期銷售，後期帶動前期升值。所以品牌戰略對“大型樓盤”營銷具有至關重要的意義，要使品牌成為一條主線貫穿於開發、銷售與管理的各環節之中；

（2）差異化戰略。房地產業正趨於成熟，樓盤產品同質化已成為一個現實擺在開發商面前，於是開發商或代理商採取了賦予地產以不同概念、主題等措施營造賣點，以形成競爭優勢。應該肯定，這種運作思路是正確的。地產硬體上優勢已漸漸隱去，所以要在軟體上做文章，即形成一種文化差異，這就需要地產同產業、科技、文化的對接與融合，以形成自己的競爭優勢；

（3）技術領先戰略。綠色、科技、人文已經成為房地產開發的三大要素，科技就是生產力，就是銷售力，通過新材料、新產品和新技術提高樓盤科技含量而獲得競爭優勢已為廣大開發商所重視，在採用技術時很重視技術的超前性和領先性。“大型樓盤”開發週期長，在一期時就要注意採用領先技術，否則在後期開發中前期將明顯缺乏優勢。廣州保利花園大量採用新技術、新材料，住宅造價比普通住宅高10％左右，但住宅各項效能和樓盤形象也會同時提高，其銷售價格也要比普通住宅高15％左右，儘管價格比同類物業偏高，但一期泌泉居2個月即售出9成，回籠資金2億元，不能不說是個奇蹟；

（4）合作戰略。房地產業具有上下游關係單位較多的特點，在這裡強調合作也是理所當然的。合作主要是指與城市建設、規劃、土地、工商、設計單位、施工單位、規劃單位、景觀設計單位、媒體和全程策劃、銷售代理公司等機構或部門合作，通過與這些單位建立良好的合作關係，可以獲得良好的開發軟環境、優秀的樓盤產品、周密的策劃和中介代理服務，為開展知識營銷奠定基礎；

（5）資訊化戰略。房地產業與資訊工作密切相關，房地產業最終將要過渡為服務產業，而非開發。“大型樓盤”更需要資訊，包括行業的、市場的、消費者的相關資訊，所以一定要把資訊工作拿到一個戰略的高度來看待，加強資訊化建設，建立資訊收集、加工、整理、分析、吸收和消化的平臺，以增強對樓盤的最終定位能力、設計能力、建設能力、銷售能力、管理能力和服務能力，而這些能力將服務於市場。

2、營銷策略

營銷策略是戰術，是產品銷售戰役的打法，正確地制定並執行策略是成功營銷的關鍵，以下策略可供“大型樓盤”參考：

（1）定製營銷策略。市場需要房地產企業在營銷過程中把工作做得越來越細，“大型樓盤”有必要建立客戶資訊資料庫，開展“一對一”營銷，為房地產買家提供個性化的個人服務，包括為買家“量身定做”，對於拓展市場大有益處。

（2）機動營銷策略。機動即根據情況靈活多變，包括銷售模式、通路、價格、付款方式等靈活運用操作。銷售模式是指以租代售、租售結合、網上銷售、展銷等方式靈活運用，以及延長內部認購、包裝等手段；通路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤（包括滯銷樓盤）進入二三級市場流通等方式；價格是指優惠價、震撼價、裝修價等能滿足不同消費需求的價格形式；付款則包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、建築期付款、延期付款等方式的靈活運用和組合。機動靈活對於“大型樓盤”來說具有非常的意義，“船”大也要爭取好“掉頭”。

（3）借力借勢策略。借力借勢關鍵要正確理解“力”和“勢”，“力”為外力，“勢”為優勢、機會，都是來自於企業外部的資源，借力借勢就是要整合外部資源。外力可能表現為專業公司、行業主管部門、媒介、專家、同行業和消費者，優勢和機會則可能表現為區位優勢、節假日、重大活動等方面，要善於發現機會和藉助外部力量，開展事件行銷，以促進和推動營銷工作的深入開展。保利花園在國慶節期間舉辦“國寶迴歸，國慶廣州特展”活動，可謂應時應景，颳起了一股“保利”旋風，產生了“保利—保國—利民—保利花園—品牌、品質保證”的巨大社會效應，提升了品牌形象。在此之後又開展了“軍x營銷”，也與“保國利民”緊緊相扣。無可爭辯，保利花園的營銷笄者是事件行銷的高手；

（4）知識營銷策略。知識營銷是以知識普及為前導，以知識推動市場營銷的新思想，很多地產開發商都接受了這種營銷理念。通過開展普及住房知識、產業政策、住宅裝飾裝修、貸款方法和程式以及如何辦理交易手續、交納稅費等知識常識的普及，在增加房地產買家知識的同時，也增強房地產買家對開發商的認同，進而產生購買決策乃至發生購買行為。對於“大型樓盤”營銷這場“持久戰”，完全有必要建立一塊知識陣地，成為溝通開發商和買家的工具，乃至成為溝通開發商和業主的工具，進而形成一種文化而不斷提升地產的附加值；

（5）創新營銷策略。“大型樓盤”營銷需要營銷創新，否則每期都採取相同的策略對消費者來說恐怕會“不痛不癢”，不會產生感覺，更難於產生購買行為。營銷創新的前提是理念創新，動力是技術創新，關鍵是管理創新，靈魂是文化創新。在我國地產業興起的“退房革命”、“回租回購”等營銷措施都屬於創新，在營銷過程中起到了非凡的作用。當然，創新要在國家政策允許範圍之內，“零首付”被封殺就是因為其與國家利益背道而馳。

無論採取何種市場戰略和營銷策略，在“大型樓盤”營銷過程都要保持一個基調。這個基調就是“大氣”，襯托和突出“大型樓盤”的規模優勢，包括樓盤在建築設計、環境規劃、建設施工、景觀設計、功能配套、促銷宣傳、氣氛營造等諸多方面都要突出這個基調。當年廣州碧桂園50萬平方米同時施工同時銷售是一囊“大氣”，祈福新村營造了相當於30個香港政府大球場面積的祈福湖也是一種“大氣”……通過“大氣”形成一種“勢氣”，威懾競爭對手和吸引房地產買家的眼球，進而提升“人氣”，為樓盤脫疑而出並旺銷奠定堅實的基礎。

影響房地產營銷策略的有關因素分析

怎樣儘快把房屋賣出去，是令開發商頭痛的事情，所以房地產營銷策略被越來越多地重視起來。房地產營銷策略的制定是一項複雜的工作，涉及面廣、難度大，怎樣才能制定出好的營銷策略，是值得我們深入研究的重要課題。

消費市場比較突出的三個特點

一是消費者市場房產需求的多層次性。在同一商品市場上，不同消費者群體由於社會地位，收入水平和文化素養的差異，其需求也會表現出多層次性的特點。例如有人需要一室一廳，有人需要二室一廳、三室一廳甚至豪華別墅。

二是消費者市場對房屋需求多變性，消費者人數眾多，差異性很大，由於各種因素的影響，對房屋就會有多種多樣的需求，隨著生產的發展，消費水平的提高，消費者需求在總量、結構和層次上也將不斷髮展，日益多樣化。這要求制定營銷策略時根據自身條件準確地選擇目標市場。

三是消費者市場對房屋需求的可誘導性，消費者需求的產生，有些是本能的，生而有之的，但有時是與外界的刺激誘導有關的，經濟政策的變動，社會交際的啟示，廣告宣傳的誘導等等，都會使消費者的需求發生變化，潛在的需求可以變為現實的需求，微弱的慾望可以變成強烈的購買慾望。消費者需求的這一特徵，要求市場營銷策略的制定者不僅要適應和滿足消費者的需求，而且應該通過各種促銷途徑影響和引導消費。

影響消費者行為的三個主要因素

一是心理因素，除了由需要引起動機這一最重要因素外，還有知覺、學習和態度三個因素，知覺是指消費者感官直接接觸刺激物所獲得的直觀的、形象化的反映，屬於感性認識。任何消費者購買商品，都要根據自己的感官感覺到的印象，來決定是否購買，所以對樓盤的包裝、宣傳是非常重要的；學習是消費者在購買和使用商品的實踐中，逐步獲得和積累經驗，並根據經驗調整購買行為的過程，房屋作為一種耐用且兼有投資的特殊商品雖不等同於一般商品，但開發商開發創意、佈局以及房屋質量的好壞，都是購買者學習的物件，消費者評價的優、劣對開發商的形象和信譽也有著非常大的影響，所以開發商應樹立品牌觀念，注重房屋質量，讓消費者產生有利於己的態度。

二是經濟因素，概括地說，影響消費者購買行為主要是經濟因素和商品價格、消費者收入、商品效用、房屋的價格等。

三是社會文化因素，每個消費者都是社會的一員，他的行為不可避免地要受到社會各方面因素的影響和制約，消費者的購買行為受到社會階層、文化和亞文化、相關群體、家庭等社會因素的影響。

制定營銷策略的五個條件

在把握住營銷環境，掌握了房地產消費者市場及影響消費者的因素的基礎上，根據商品（房屋）本身的特點、制定出房地產的營銷策略。房地產是一種特殊的商品，從房地產專案自身的商品特點和營銷的角度來看，可操作的有五點：

１、位置條件：房地產產品的位置條件其實是多重因素所構成的結構條件，包括不同位置區域的不同人文條件、交通條件、市政條件以及周邊建築條件、氣候等。在制定營銷策略時不同的位置條件，營銷切入點的選擇不同：人文條件越成熟的位置，其營銷切入點與原始條件的差異性越大，反之則越小；交通條件越是發達的樓盤，其對於營銷在交通方面所必需的商品特性和營銷切入點就越少；市政條件越完善的地段，房地產商品特性和營銷切入點的挖掘和選擇形成就越要奇特，反之則必須全面；在周邊建築條件方面，周邊建築條件對自身樓盤影響越大，房地產商品特性和營銷切入點的挖掘和選擇就越要直接，避重就輕會適得其反。

２、建築條件：沒有兩個建築會是完全一樣的，因此在建築本身尋找賣點應該是可以的，但是應將營銷切入點放在建築單體的設計“限制”方面，而不應該過深地切入到建築的使用及功能方面，因為無論是建築設計師還是營銷高手，對於建築使用和功能方面的設計是“永遠超不過客戶”的，客房是直接使用者，客戶更是“上帝”

３、建造條件：建造條件包括了工程施工、建築配套等方面，這些在營銷推廣切入點方面，過去一般都選擇不多，大多數集中在工程進度和配套設施方面。建造條件方面的營銷切入點選擇，更多地選擇在“建造技術的層次體現、建築技術的標準發展”方面較為合適。目前，客戶對房屋質量的投訴越來越多，撇開一些不法開發商不談，僅站在營銷策略的角度來看，如果樓盤的營銷能夠將其建造條件有效地傳達給客戶，就是其有部分不足的方面，客戶不僅不會投訴，還可能是一個很好的營銷切入點和商品特性表現。

４、使用條件：“良好的物業管理”是許多開發商的營銷切入點，這只是作用條件作為營銷切入點的一個方面，僅僅是房屋建成後的使用條件，還應該重視建築本身提供的“先天服務條件”。如房屋的車位、綠地等。拿車位來說，小區停車位有多少個對客戶來說並不重要，而車位與房屋的設計比例卻關係到客戶以後買車還有沒有車位停車。物業管理費是多少，客戶能否承擔，客戶自己能算出，但物業管理所提供的內容對客戶居住水平的提高是否等值，客戶卻無從算起。所以，在“使用條件”方面，營銷切入點的第一個選擇就是設計，管理意圖全面公開；營銷切入點的第二個方面就是設計，管理意圖的“成本核算”，不能只是訴說對客戶的“全面呵護”卻不講這樣的呵護值多少錢。

５、商品附加條件：開發商自身企業品牌的知名度，能夠塑造這個房地產品牌的知名度，這是房地產商品附加條件之一；給一個房地產引進一個全新概念或營造文化氛圍，也是房地產商品的附加條件之一。在當今競爭越來越激烈，資訊交流越來越快，開發商模仿能力越來越強，房地產的附加條件就愈顯重要。作為不動產的特殊性，完整的房地產商品不會只是一套房子那麼簡單，一個商品一旦開始它的使用過程，品牌就進入了再塑造品牌意識。在商品附加值的營銷應用中，一般來說商品附加值都是後天的，但是這個後天的商品附加值是可以預支的。因此，後天商品附加條件在營銷切入點的選擇上是可以“預支”可能會更直接、更明確，也更有利於消費者預先選擇。

綜上所述，房地產營銷策略的制定應根據營銷環境、消費者市場特點、影響消費者行為的因素、結合實際房地產的自身條件因素綜合考慮，才能在瞬息萬變的市場中把握方向，使自己的營銷策略完善，可操作，有效益。