法律意見書開發商違約規劃

導語：法律意見書是律師提供法律服務的一種綜合性的書面檔案，其內容包括向諮詢者提供法律依據、法律建議以及解決問題的方案。以下是本站小編為大家蒐集整理的，歡迎借鑑與閱讀!

法律意見書開發商違約規劃

我們假設本案材料包括本案有關的所有材料以及其您陳述的相關事實存在，就房地產開發公司逾期交房，業主是否收房一事進行法律分析並提出法律意見。

現出具法律意見書如下，供參考。

一、出具本法律意見書所依據的證據材料：

《商品房買賣合同》及《補充協議》

二、出具法律意見書所依據的主要法律及相關法規：

1. 《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條

2.《城市房地產開發經營管理條例》第十七、十八條

3、《商品房銷售管理辦法》第三十、四十條

4、《建設工程質量管理條例》第十六條

5、《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第四、七、八條

6、《安徽省房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收與備案管理規定》第七、八、九條

7、《建設專案環境保護管理條例》第二十三條

8、《中華人民共和國建築法》第六十一條

9、《建設工程質量管理辦法》第三十三條

10、《房屋建築工程質量保修辦法》第三條

11、《安徽省住宅工程質量分戶驗收實施細則》第十一、十三條

12、《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》 第三、四條

三、本案的基本事實

1、房地產開發公司未按照《商品房買賣合同》約定的期限交付業主所購房屋，存在違約事實;

2、現開發商企業聲稱達到房屋交付條件，可以向業主交付房屋

四、業主的隱憂

1.是否可向開發商企業追究逾期交房的違約責任;

2.開發商企業逾期交房，業主是否應該接收房屋

五、根據您提供的事實及法律依據，現出具法律意見如下：

1、根據《合同法》規定及雙方簽訂的'《商品房買賣合同》第九條的約定，房地產公司作為商品房出賣人，按照合同約定本應在2010年12月31日前交付房屋，現至今仍未向業主交付所購房屋，是屬於逾期交房的，如無免責事由，應當按照約定承擔相應的違約責任。業主對此可向房產公司協商解決或者向法院訴訟請求支援，訴訟時效為兩年。

2、逾期交房，業主是否應該接收房屋?

首先，接收房屋與追究開發商逾期交房責任之間並無法定的先後順序，也沒有任何法律規定接收房屋後就不能再追究開發商違約責任;

其次，在開發商已經逾期交房且不存在免責事由的情況下，是否追究以及何時追究開發商違約責任完全是自身的權利;

再次，除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身並不意味著購房者放棄追究開發商違約責任。當然，追究開發商違約責任受到訴訟時效限制，購房者應當在開發商實際交房之日起兩年內維護自己的權利。

此外，購房者也不能僅以開發商未先行承擔違約責任為由拒絕接收房屋。因為在交房條件滿足的情況下，只要開發商依約發出了交房通知，即使你沒有按約前來接收房屋，開發商可以通過房屋提存，也算開發商履行了交房義務，房屋毀損、滅失風險在交房通知確定的交房日就已經轉移給你。同時，根據《商品房買賣合同》中第十一條，開發商可能會因此追究業主的違約責任。在此情況下，拒絕接收房屋，對你並無益處。

3、如果接收房屋，業主需要注意的幾個問題。

收房時必須仔細檢視的檔案：

開發商交房時必須有“四書一證一表”：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建築工程質量認定書》、《房地產開發建設專案竣工綜合驗收合格證》、《建築工程竣工驗收備案表》、《面積實測報告書》，其次還有《管線分佈竣工圖》

第一是房產開發商必須已經取得《建築工程竣工備案表》，這是國家強制要求的，備案表中每一項都必須要備案。

第二是我們常說的“兩書”——《質量保證書》和《使用說明書》，這是建設部《商品房銷售管理辦法》中要求的，現在交房時開發商都應提供。

第三是開發商已取得國家認可的專業測繪單位對面積的實測資料，看是否與購房合同中約定的有出入，以便儘早使問題獲得解決。

收房時除應該檢視相應證件外，還應注意：

1、按合同及補充協議約定的交付條件對照房屋的實際交付情況。

2、查驗竣工驗收備案表及房屋實測面積。

3、驗房程式完成確認無問題後才可領取鑰匙。

4、領取鑰匙後再辦理物業交付手續。

5、在驗房過程中發現問題，要以書面形式取得開發商的簽字及蓋章，並注意保留好證據，在問題未解決前，不要領取鑰匙。

六、對本案解決糾紛的兩種建議方式的比較：

關於本案的解決方式，可以考慮有訴訟與和解(非訴)兩種方式可以選擇，現將兩者對比如下，供貴選擇：

1、訴訟需要的時間比較長。根據民事訴訟法的規定，人民法院適用普通程式審理的案件：一審，應當在立案之日起6個月內審結。二審，應當在二審立案之日起3個月內審結。另外，如果法院做出了對您的有利判決，在對方不主動履行判決的情況下，您還要提出強制執行申請，而判決的執行仍然需要一定的期間。因此，通過訴訟解決糾紛耗時較長。

2、訴訟需要支付一定的費用。包括但不限於交付訴訟費等。

3、和解(非訴訟)方式解決，雖無需墊付訴訟費，其問題是缺乏權威機構的強制效果。但其優點是可以隨時進行，方式多樣，一般情況下成本較低。

本人建議採用訴訟方式解決糾紛，理由如下：房地產公司逾期違約不僅對您一人，業主人數眾多，採用訴訟方式得到的判決書或法院製作的調解書有強制執行效力，便於出現不履行違約責任時，請求法院強制執行。

需要說明的是，上述意見是對目前掌握的相關證明材料的基礎上做出的，分析是我對本案的初步法律分析，供且僅供參考，不用於任何第三方使用。該分析的前提是假設您介紹和提供的資料完整、準確、真實，資料的影印與原件相符的基礎上而做出的初步分析意見，也不排除隨案情發展進一步修改的可能。

本意見書不是向您做出的保證，僅供您在處理本案時做參考之用。您對本意見的結論有獨立判斷之權利。未經本律師事務所及本律師書面許可，本意見書不得向任何第三人出示，並不得作為證據使用。