市場情況調研報告範文【通用】
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“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區房地產市場的蓬勃進展。目前房地產業在我區經濟進展中具有重要地位和作用，房地產業直接税收佔到總税收的15%左右，相關税收佔到總税收的30%;假如加上契税收入，則佔到36%。隨着經濟的進展和城市化進程的不斷加快，房地產業對税收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市間續出台了針對房地產市場的調控政策，對於受外部環境影響較敏感的房地產業來説，政策的調整無疑會影響房地產市場的進展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而討論提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康進展，具有重要意義。
一、我區房地產市場進展現狀
今年1-6月，我區房地產業實現税收5億元，同比增長85%;房地產開發投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489、9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業進展呈現以下特點:
1、房產投資保持較高增速
我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍連續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速為42.2%，詳細走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，佔到房地產開發全部投資的62%;商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別為:2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二:
從商品房預售狀況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數和麪積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出於對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售消失了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月連續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續走高
雖然今年年初開頭，中央及市頻頻出台調控房地產市場的有關政策，但年後，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由於土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。
自年開頭，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場進展的影響
由於房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴峻，中央將防範房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出台了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市:
中央:
土地供應結構調整。建設部等七部委出台關於做好穩定住房價格工作的看法，規定各地要依據房地產市場變化狀況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，着重增加中低價位一般商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
房貸利率調整。3月16日，央行出台了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，並實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5、31%提高到6、12%。
房地產財税政策調整。國税總局、財政部、建設部聯合發文，規定xx年6月1日後，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業税，同時規定凡在xx年6月1日以後購買非一般住房的，按3%全額徵收契税。
房地產進展目標調整。xx年市政府工作報告確立了“以居住為主、以市民消費為主、以一般商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，於2月18日推出“網上二手房”試運轉，增加房地產信息的透亮 度，並出重拳打擊違規炒作房產的企業。
房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價一般商品房供應。xx年市方案開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關係到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出台導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業進展將消失肯定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規範投資行為、鼓舞居住消費的目的，有利於我區房地產市場的持續健康進展，主要將起到以下幾方面的作用:
合理掌握房地產投資開發量。通過調整房貸利率、税收政策，削減房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的狀況發生。
緩解房地產業供求衝突。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿意一般老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求衝突。
適度平穩房地產價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將連續走高，但期房限轉、税收調整、商品房網上登記等政策方法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨於穩定。
三、樂觀應對，保持我區房地產市場持續健康進展
總的來説，由於我區房地產市場進展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的進展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在進展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康進展，當前要留意以下幾點。
1、加強房地產價格監測工作
建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康進展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特殊要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析猜測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動狀況和緣由等列入分析內容。一旦發覺價格特別波動，準時提出預警建議。
2、加強房地產項目的跟蹤管理工作
建立房地產項目的跟蹤聯繫網絡，準時反饋項目的進展狀況，以便發覺問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業依據政府年度土地供應方案經營房地產開發項目，並根據統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃註冊資本金、項目資本金，無證或超範圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴峻打擊。
3、有方案有步驟的規劃房地產開發
結合我區經濟進展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，依據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發方案，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟進展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的信息透亮 化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業把握市場狀況，依據市場運行狀況合理支配開發方案。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推動的人羣、進城務工的農夫工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿意這部分需求，市政府今年大力推動配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，樂觀引導商品房開發向一般住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
