精選市場營銷策劃模板錦集9篇
市場營銷策劃 篇1
一 頻繁營銷規劃
頻繁營銷規劃也稱為老主顧營銷規劃，指設計規劃向經常購買或大量購買的顧客提供獎勵。獎勵的形式有折扣、贈送商品、獎品等。通過長期的、相互影響的、增加價值的關係，確定、保持和增加來自最佳顧客的產出。美國航空公司是首批實施頻繁營銷規劃的公司之一，80年代初推出了提供免費里程的規劃，一位顧客可以不付任何費用參加公司的AA專案，乘飛機達到一定里程後換取一張頭等艙位票或享受免費航行和其它好處。由於越來越多的顧客轉向美國航空公司，其它航空公司也相繼推出了相同的規劃。許多旅館規定，顧客住宿達到一定天數或金額後，可以享受上等住房或免費住宿。信用卡公司也向持卡人提供折扣。
頻繁營銷規劃的缺陷是：第一，競爭者容易模仿。頻繁營銷規劃只具有先動優勢，尤其是競爭者反應遲鈍時，如果多數競爭者加以仿效，就會成為所有實施者的負擔。第二，顧客容易轉移。由於只是單純價格折扣的吸引，顧客易於受到競爭者類似促銷方式的影響而轉移購買。第三，可能降低服務水平。單純價格競爭容易忽視顧客的其它需求。
二關係營銷的各種策略
關係營銷是與關鍵顧客建立長期的令人滿意的銷售關係的活動，應用關係營銷最重要的是掌握與顧客建立長期良好業務關係的種種策略。
三設立顧客關係管理機構
建立專門從事顧客關係管理機構，選派業務能力強的人任該部門總經理，下設若干關係經理。總經理負責確定關係經理的職責、工作內容、行為規範和評價標準，考核工作績效。關係經理負責一個或若干個主要客戶，是客戶所有資訊的集中點，是協調公司各部門做好顧客服務的溝通者。關係經理要經過專業訓練，具有專業水準，對客戶負責，其職責是制定長期和年度的客戶關係營銷計劃，制定溝通策略，定期提交報告，落實公司向客戶提供的各項利益，處理可能發生的問題，維持同客戶的良好業務關係。建立高效的管理機構是關係營銷取得成效的組織保證。
四個人聯絡
個人聯絡即通過營銷人員與顧客的密切交流增進友情，強化關係。比如，有的市場營銷經理經常邀請客戶的主管經理參加各種娛樂活動，如滑冰、野炊、打保齡球、觀賞歌舞等，雙方關係逐步密切；有的營銷人員記住主要顧客及其夫人、孩子的生日，並在生日當天贈送鮮花或禮品以示祝賀；有的營銷人員設法為愛養花的顧客弄來優良花種和花肥；有的營銷人員利用自己的社會關係幫助顧客解決孩子入托、升學、就業等問題。
通過個人聯絡開展關係營銷的缺陷是：易於造成企業過分依賴長期接觸顧客的營銷人員，增加管理的難度。
五俱樂部營銷規劃
俱樂部營銷規劃指建立顧客俱樂部，吸收購買一定數量產品或支付會費的顧客成為會員。日本的任天堂電子遊戲機公司建立了任天堂俱樂部，吸引了200萬會員，會員每年付16美元會費，可以每月得到一本任天堂雜誌，先睹或回顧任天堂遊戲，贏者有獎，還可以打“遊戲專線”電話詢問各種問題。哈萊·戴維森公司建立了哈萊所有者團體，擁33企業活力XX年第10期nn營銷籌劃YINGXIAOCHOUHUA有30萬會員，向會員提供一本雜誌（介紹摩托車知識，報道國際國內的騎乘賽事）、一本旅遊手冊、緊急修理服務、特別設計的保險專案、價格優惠的旅館，經常舉辦騎乘培訓班和週末騎車大賽，向度假會員廉價出租哈萊·戴維森摩托車。第一次購買哈萊·戴維森摩托車的顧客可以免費獲得一年期的會員資格，在一年內享受35美元的零件更新。目前，該公司佔領了美國重型摩托車市場的48%，市場需求大於供給，顧客保留率達95%。
六顧客化營銷
顧客化營銷也稱為定製營銷，是根據每個顧客的不同需求製造產品並開展相應的營銷活動。其優越性是通過提供特色
七關於服裝摺扣業營銷的知識與技巧
折扣服裝導購的工作是要找出具體銷售工作中致勝的關鍵。只有找到折扣銷售致勝的關鍵，導購員才能夠有的放矢。
世界上最頂尖的導購人員曾總結出10個成功的關鍵：明確的目標、健康的身心、極強的開發顧客的能力、自信、專業知識、找出顧客的需求、好的解說技巧、善於處理反對意見、跟蹤顧客和收款。
市場營銷策劃 篇2
（一）概況與任務
本公司是今年初創品牌，時間緊，各項工作還未走上正軌。只能邊做邊完善。“集中優勢資源，打造區域強勢品牌”是我們的發展戰略。
（二） 市場分析
1、中國各地市場：中國內衣市場經過近幾年的飛速發展，內衣行業的市場格局已經基本形成，對於實力有限，處於發展中的中小內衣企業來說，要想在當今的市場環境下站穩腳跟並佔有一席之地，依靠全面出擊市場、追求遍地開花的效果顯然已經是不現實的了。所以，必須審時度勢，利用“集中優勢資源，打造區域強勢品牌”的發展戰略，希望通過區域性地區的成功，及通過成功模式的經驗積累，來逐漸擴大影響、發展壯大。在目前的市場形勢下，這不失為一著好棋，但如何突破領先品牌的層層封鎖，順利地去實現這個目標。
市場有大有小，市場大小主要受經濟發展水平影響，但消費習慣、消費心理、人口數量市場環境等也佔據比較大的因素。比如廣東、浙江、四川、山東等省歷來被二線品牌視為戰略要塞，而北京、上海等地雖然經濟比較發達，但鮮有操作成功的二線品牌。再比如湖北市場，容量雖然很大，但由於市場競爭的極端無序性，市場很混亂，操作難度就比較大，所以也很難看到很成功的二線品牌。
廣東市場，百花齊放。
清爽，淡雅是浙江人喜歡的風格。內衣市場上，洋品牌並不能佔多大的優勢，北方和南方的強勢品牌在中國經濟強省浙江表現也僅能算一般。浙江人喜歡的是一些風格淡雅的國內品牌，如嘉莉詩，如水中花，如奧麗儂。就算是常規內衣，淺色的、設計淡雅的款在浙江也銷得非常的好。
四川是內衣市場最火的地方，火的是保暖內衣。四川人喜歡跟風，喜歡火辣辣的情，火辣辣的市場，火辣辣的保暖內衣。保暖內衣炒得越是熱，四川人越是喜歡。
湖北的內衣市場，出名的不是內衣品牌，而是連鎖品牌，如雅黛麗、小白象之類。 湖南的內衣市場，也僅有一百多年曆史黛安芬算得上表現非凡，北方的愛慕、南方的曼妮芬、包括香港有三十多年曆史的安莉芳在湖南也是活得誠惶誠恐，二三線品牌更是小富即安。即使在北方吼得脖子抽筋的保暖內衣，在湖南也不敢妄動。買內衣也認歷史，沒有個歷史的沉澱，文化的積累，要得湘妹子的青睞可不容易。
河南是中國人口最大的省份， 內衣市場也與眾不同，在河南，代理商的名氣比品牌還大。鄭州兩三家內衣巨頭，不但河南內衣行業無人不識，就是各大內衣生產基地也都知道。河南雖然人口眾多，但農業人口占了絕大多數，因此，在河南市場，內衣品牌表現平平，靠走量流通貨大行其道。
在山東的內衣市場被割得七零八落，青島、臨沂、濟南、維紡各自佔地為王，而無論是省會的濟南還是其他地方，都很難幅射到全省。所以很多內衣品牌進入山東都選擇了分割槽而治，這也導致了山東的代理很難做大起來。但某二線品牌創造了單省年回款800萬的記錄，一度驚動了全國市場。
去重慶一定要去解放碑，才知道重慶的美女有多少；內衣行業人走到解放碑，那家“麗的內衣”，一定會進入你的眼簾。儘管重百上也有一些很好的品牌，但這家不足30平米的專賣店，除laclover 之外的愛慕、黛安芬、歐迪芬、思薇雅、婷美等六七個品牌。誇張一點說，來過重慶，如果不知道這家店的人，不算是內衣行業的人。
北京是咱首都啊！說起北京，和上海差不了多少。北京是政治文化中心，上海是中國的經濟中心。人家說到了上海不知道錢有多少，到了北京不知道官有多大。這兩個城市的人，天生就有優越感。可貧富差距的問題還需要解決，走走內衣市場，北京上海也嚴格地劃分了兩條線。一方面大官大款們買的都是名牌高檔貨，老百姓這邊可現實，超市裡流通貨一大把，不講究名牌，不講究質量，瞧著順眼拿回家就是。這叫兩頭分化，中間不吃香。不高不低的品牌，在北京上海，難做！
市場營銷策劃 篇3
全國各地區域性小食品品牌不下百個，而在這其中，很多小食品企業往往駐守大本營，佔地為王，在其輻射區域之外卻鮮有人知，譬如山東的煎餅，海南的椰奶，貴州的豆腐宴。
實際上，一個品牌的成功僅僅滿足於區域的成功是不能算得上成功的。對於新加入行業市場的品牌而言，切入區域市場，從點開始做起的確是一條非常實際可行的路線，而對於具有一定是市場基礎，且在地區市場有一定品牌影響力、升級在即、邁向一個新的銷售臺階的企業，重點區域複製，全國擴張就變得越發重要，即結合產品特色、企業特色，建立一套可在全國複製的模式。
市場營銷策劃 篇4
很多行業的通病都是就產品看產品，就市場說市場，一個成功的品牌，成功的企業，不僅要具有對行業市場的深度把握能力，同時，還要具備對其他行業市場概念、操作手法雜交營銷的能力。譬如福來將果維康功能食品化，賦予vc糖果概念，推廣到大眾消費中；將食用油與健康掛鉤，推出高階健康的華源橄欖油；將餃子與更多的特殊概念相結合，在食用可口的基礎上與消費虛榮心理結合，推出三全狀元餃子等等。食品與健康，食品與時尚，食品與新銳思想，食品與流行元素，食品與包裝，小食品本身的靈活性決定了其哪怕是一個極其微小的細節也可多元化雜交的特性。
市場營銷策劃 篇5
客戶單元：湖南省常德市年夜地幼兒園
籌謀單元：湖南常德雙百體裁籌謀公司
籌謀人：高君
籌謀完成日期：20xx年12月18日
籌謀合用日期：20xx年12月18日至20xx年2月15日
目錄
一前言
二籌謀方針
三營銷計謀
四營銷推廣
前言
比來幾年，經常看到分歧行業湧現“市場黑馬”，這些產物在經由持久精心周密籌謀和短期的高強度傳佈下，迅速成為國內本行業中高階市場的強勢品牌，如酒水市場的“水井坊”、曾經年夜鬧瓶裝水市場的“農民山泉”、攪亂空調市場的“奧克斯”和攪殺傳統便利面市場的新銳品牌——五穀道場，這些都是“亂世出英雄”時代最成功的“攪局者”，然而，“攪局”的價錢也是相當昂貴的，對於泛博中小企業而言，你的產物再好、概念何等前進前輩也只能“望洋興嘆”，沒有雄厚的資金做基本，再好的品牌名、再經典的品牌概念也只能且則在“漆黑中盤桓”。
然而，面臨當前日益攀升的營銷成本，“年夜地幼兒園”該出路在哪裡？
首先，“年夜地幼兒園”要明晰自己的定位，你是誰？你有若干好多資金？你的優勢是什麼？你的產物合適市場成長趨向嗎？你在行業中有無地位？你的近期計謀方針是什麼？你的理想計謀方針是什麼？你是否具備“一夜成名”的基本？你適合打進攻戰仍是防禦戰，適合側翼抨擊襲擊仍是游擊戰？
其次，“年夜地”要練好企業的根基功，從企業打點、營銷、品牌、產物、手藝、人才、文化、渠道等方面入手，每個環節從不及格到及格，從及格到優異，這樣企業就會穩步前進。
再次，還要逐漸堆集實力和尋找“飛躍”的機緣，並不是所有的企業都能成為行業強勢品牌，成功者永遠是少數，但企業經營的最高境界是長壽，並不在於多年夜、多強，長壽百年的中小企業比好景不常的行業鉅子更值得尊敬。
您體味高階市場結構嗎？
高階市場——除了昂貴豪侈(珠寶、名錶等)品外，凡是指行業內同類產物中價錢最高的市場區隔。
涉足高階市場，就有需要研究一下高階人群，什麼樣的人算是高階人群？高階人群的權重？高階人群的條理分佈若何？
市場上高階產物良多：如美國美蓮娜幹細胞美容專案，每隻幹細胞針劑的價錢在千元以上，一個療程需要3萬元到40萬元之巨，再有就是面向高階人群的VIP醫療處事專案，少則萬元，多則數十萬元，還有曾經風行的色彩診斷與諮詢處事，根基處事費也是萬元以上，高爾夫會員卡的發賣也是典型的高階市場版塊，還有各類高檔娛樂場所的會員金卡，也是少則幾萬，多則數十萬，這些全是面向高階人群的推廣，高階市場有待進一步深切研究和挖掘，高階市場到底有多年夜？高階市場該若何打破？
高階市場研究：
高階市場位於市場消費系統的尖端，是少少數人組成的高消費叢集，據有整個市場比重組成的50%以上，也是整個社會精英人士的集結體，是社會文明前進和出產力成長的自動力源。
高階市場的組成：高階產物（處事）和高階消費群。產物首要默示是豪侈品及高品牌附加值的通俗產物，高階需求的發生是馬斯絡理論最高條理心裡需求(自我實現)。
高階市場的特點：
1、極高的消費條理和巨年夜消費潛力，佔社會總體消費量的50%以上。
2、代表時代文明的標識表記標幟和社會前進的動力。
3、消費人群的絕對量很少，約佔整個社會生齒比例的萬分之一，甚至十萬分之一。但消費能力量佔消費主體的60%以上，凡是一個高消費者一小我的消費額度是通俗消費者的幾十倍，甚至上百倍、千倍。
4、是以男權為主導的社會高階消費群。女性比例很少。
5、屬於社會成熟型、精英型的消費階級。
6、高階市場也經常是灰色消費的集中營。
高階市場的結構：全國約13億生齒，城市生齒約3.6億，農人約8.4億，入城農人工約1億，全國經營者約1.2億人，其中約8000萬體工商戶(個體業主)，中小企業近4000萬家。
社會財富的劃分狀況：
全國總存款約11萬億元，其中80%——90%財富為社會上10%——20%的高階人群據有，約9萬億元，富有生齒總量約1.2億，人均財富擁有量75萬元/人。
社會各收入階級總體人員結構組成：
55%農人(低收入階級)
25%工人(工薪階級)
12%白領(工薪階級)
8%金領以上(敷裕階級)
關於高階產物營銷建議
關於年夜地幼兒園的建議
●年夜地幼兒園若何高價銷？
首先，硬體，軟體培植怪異，明晰的高價位是品牌差異化的默示，但高價位必需有相配套隸屬產物來陪襯才可以，如品牌文化、產物理念、產物（處事）內在、怪異包裝、工藝、手藝（既處事）、功能等。
●“年夜地”的教育體例理念，行動措施，師資力量，精采的打點是成功的基本。
●豐碩的教育模式是產物長銷的基本。（既豐碩的功能性教育，例如感官練習室，多媒體室）
因為客戶需求的多樣性，要想持久佔領市場，必需有豐碩的延優點事和進級處事，否則消費者會發生“消費委靡”。
關於“年夜地”營銷模式建議
營銷模式是為營銷方針處事的，我們的營銷方針是什麼？
是持久做年夜做強品牌，這需要持久投入和多年市場培育；
仍是快速融資堆集資金，市場滾動成長，少量投入，快速堆集資金。
前期籌謀不是著重消費者需求導向。
根基營銷模式導向確定後，設計響應的營銷策略。
3、關於傳佈建議
因為產物定位高階人群，不適合用公共傳佈模式，而是低成本定向分眾傳佈，所以要採用各類低成本傳佈手段。
事務營銷，在高階人群關注的規模製造新聞事務，進行事務行銷。
教育營銷，操作專題論壇、沙龍等形式組織方針消費群進行會議營銷。
滲入營銷，操作行業協會(行業協會)進行滲入營銷。
連繫營銷，與社群會所、俱樂部等高階會員機構進行互動營銷。
廣告營銷，在行業媒體進行軟文傳佈。
口碑營銷，樹立消費輿論翹楚，帶動群體消費。
電子營銷，操作網際網路、手機簡訊進行傳佈。
8)展會營銷，操作專業展會進行品牌傳佈等。
勾當營銷，按期組織會員進行專題勾當。
高階產物成功機緣只有一次，當主導的營銷手段失蹤靈的時辰，很難再次調整，有人曾用“一對一”的營銷體例直銷高階產物，但下場很差，與富人到交道，真的需要手段和手平啊。
高階市場打破關頭――創作發現“年夜地”品牌高溢價能力
好比美容產物市場、女性保健品市場，中高產物觸目皆是，各個條理女性內滲出，各個以內養外，一個比一個權威，生物、醫學美容產物也年夜行其道，高價位意味著高品質，但產物的功能有抉擇性浸染，沒有打破就沒有機緣，
因為如斯高價位，文化內在和包裝的設計要求將十分苛刻，需要達到經典的水準。高價位，必定有市場，但要成立與價位相吻合的“隸屬產物”(精神層面)，平平簡單的高價位，也許企業保留不會有問題，久遠成長卻很難，只有經由縝密思慮的高價位產物，擁有豐厚文化底蘊和品牌內在的高價產物，才有機緣持久佔領該部門市場，品牌的成長需要長時刻的培育和堆集，到位、適合的營銷手段是品牌成長的加速器，科學的打點系統體例是維護品牌成長源動力。
我還曾經長時刻思慮一個問題：
為什麼中國企業成長到必然階段之後,再很難持續成長下去？問題到底出在哪裡出？
在思慮這個問題的時辰，我往往會同時想起三星CEO尹鍾龍說的那段話：“對於今朝的三星來說，要做的工作良多良多，可是，第一主要、第二主要、第三主要的工作，都是焦點手藝的開發。”把焦點手藝開發算作企業最主要的三件事，是作秀仍是有感而發？
我思慮的功效是：中國企業所有的問題和不足，都與焦點手藝缺失蹤有關。
我的這一思慮可能會有良多人不認同，尤其是我的同業們。在他們看來，我也許做錯了兩件事：一個是叛變了自己的職業道德，一個是犯了誇年夜手藝和產物浸染的錯誤。
然而，我要說的是，作為一個有社會責任心的職業營銷人，我必需堅持我的不雅概念，那就是：產物第一，營銷第二。這就好比，我不能因為自己是語文教員，就對學生說數學不主要。
中國經濟能成長到今天，營銷確實起到了很年夜的浸染。我對此深信不疑。
可是，當我們看到那些被廣告催熟的企業紛紛倒下去的時辰，當我們看到那些言過其實的廣告讓消費者心生厭惡的時辰，你不感受我們的營銷已經走火入魔了嗎？
這還不是最首要的。當我們絞盡腦汁想盡一切法子依然不能把產物（處事）賣出去的時辰，我們驀然發現，原本是我們的產物（處事）根柢不足以和競爭對手較勁，這個時辰，你是哀嘆自己黔驢之技，仍是哀嘆我們的產物（處事）太不爭氣？
正視營銷沒有任何過錯。可是，我要提醒我的同業和企業家注重的是：當我們的市場屬性已經從營銷主導轉向產物(手藝，處事)主導的時辰，我們再繼續用舊時代的思維經營今天的企業，那就是我們的錯誤了。
警戒：營銷崇敬正在侵蝕著中國企業的健康肌體！過度放年夜了營銷對企業的價值和浸染，將年夜年夜延緩中國企業躋身世界強勢企業之林的軌範。
我把這個時代稱為“營銷崇敬時代”，依據之一就是那句被無數企業家奉為圭臬的假話：“只要廣告做得好，磚頭能當金磚賣”。
對於今天的中國企業來說，成立營銷+產物的雙重優勢，才是謀求持續成長、做年夜做強的根柢之道。
筆者，對於年夜地幼兒院在產物（處事）方面的體味不夠深刻，僅僅就營銷問題出一點點薄力。筆者主張主題營銷，和體驗式營銷
主題營銷的現實意義與名目，是浸染於發賣規模的關頭
模式營銷的成長與瞻望，經由過程模式的不竭堆集，已經形成模式的規模化經營了，今朝市場上採用的商業模式規模已經很是複雜，模式打造也已經成為企業必不成少的營銷特徵，那麼到底什麼樣的'營銷模式適合自身企業，在傳統與現代連繫階段，若何跳躍此刻的名目，將是所有營銷人事的配合意願，按照市場的成長與整體營銷的敦促，主題營銷與主題營銷模式將是未來成長的主要通路。
市場營銷策劃 篇6
一、綜述：
四川的火鍋發展到今天，從火鍋的品種、檔次、規模、製作、調配、風味等方面已經呈現出了多元化的特點，使各種從事火鍋製作並提供火鍋消費的企業迅速發展，也引起了從事和即將投資火鍋產業的企業和經營者的極大的熱情和興趣。但是，如何開一家正宗的四川火鍋店，卻是一門不小的學問。
作為火鍋店，其基本特徵與其它餐飲企業有共通之處，即生產、銷售、服務、消費為一體。投資者想要從事火鍋行業，必須認真做好市場調查研究，這樣可以瞭解到人們需要什麼型別的火鍋，掌握火鍋風味、特點、方式、地點、人群等資訊，在特定的市場區域，開辦具有特色的火鍋店，以獲得穩定而可靠的市場份額。所以說，做好前期的市場調查，是開火鍋店決策或投資的前提。
二、火鍋市場調查：
（一）、對火鍋市場的影響因素：
1、經濟發展對火鍋的影響，其中包括了消費者對火鍋需求的增加、現有火鍋存在著各檔次火鍋店的結構性矛盾、社會發展和國家政策措施為餐飲行業發展起著巨大的推動作用、客觀環境的變化和消費的不穩定性等幾大方面的因素。
2、傳統因素對火鍋的影響，其中包含了火鍋的歷史性、廣泛性、文化性、獨特性等。
3、周邊環境對火鍋的影響，包括政策環境，如開辦地的治安狀況、職能部門的效率等；基礎設施，如道路交通、停車位置、水電氣供應、通訊網路、採購途徑、消費人群、金融、衛生、勞動等與經營密切相關的配套設施；措施優惠，如稅務、各類收費、租金、人才引進等方面是否有優惠政策。
（二）、客源的調查分析：
1、服務物件分析：
（1）、消費者的職業特點：一般學生、民工、普通工薪階層，與高階白領階層、公務人員，他們的消費習慣和消費檔次是不同的；
（2）、消費者的年齡特徵：如老年人喜愛清淡型，年輕人偏好味重味厚型等等；
（3）、消費者的性別特徵：女性和男性往往在對於火鍋的鍋品、口味輕重、菜品型別等方面都有一定的差別；
（4）、消費者的地區和民族特徵：不同地域、不同民族的人們對於火鍋的鍋品要求千差萬異，應當加以區別。
當然，由於火鍋的相互滲透性、交雜性，很多火鍋已經被改良、創新，適合大多數人的口味，具有共性了。但是對於消費者的分析必不可少。
2、顧客消費行為分析：
消費是一個綜合概念，消費行為包括消費水平、消費結構、消費方式和消費習慣等。
（1）、消費水平和顧客的經濟承受能力有直接的關係，體現了顧客的支付力和這種支付力相適宜的需求滿足，直接表現為顧客選擇火鍋店的檔次和型別；
（2）、消費結構是顧客各種消費支出的比例，其開支與職業、年齡、性別、地域民族等因素有密切聯絡；
（3）、消費方式有個人、家庭、商務、團體等，不同的消費方式在選擇檔次與品種方面各有不同；
（4）、消費習慣體現在，對就餐環境、氛圍、品牌、風味、經濟等方面形成的習慣。
3、顧客消費特徵分析：
（1）、不確定性：大部分顧客是流動的，小部分是確定的，因此選址要合理。
（2）、隨機性：顧客數量多、差別大，對火鍋的消費具有選擇性，因此要把握火鍋發展動態，及時調整口味，改進創新。
（3）、靈活性：這是由成功的品牌所決定，以顧客就餐的頻率和回頭率為標誌。
（4）、引導性：調整經營策略、成功的廣告運作等，都會對顧客的消費產生一定引導。
三、火鍋市場的劃分：
（一）、劃分要求：
1、對經營品種、酒水飲料、服務水平、營業時間、交通狀況等具體的方面要準確掌握，用於對比自己的品牌能否進入市場；
2、具有可操作性。如果得出的市場結果與自己的人力、財力物力等不配套，難以實現經營目標，必須放棄，重新劃分市場，找準位置；
3、具有穩定性。市場劃分後，只要符合實際，就大膽開拓，制定長期計劃，佔領市場。
（二）、劃分種類：
1、地理位置：火鍋店的地域性對其經營有較大的影響，要充分了解火鍋地理因素。同一區域，不同的店和鍋品服務於不同的消費群體；而同一店和鍋品到了不同地域也會有變化。
2、人口分類：受人們的居住、文化、宗教、民族等因素的影響，對火鍋的消費有差異，對品種、檔次、目的均有不同。不同層次的消費群，對檔次、品種要求也不同。
3、顧客區分：除了考慮顧客、的職業、收入等外，還要分析其動機，是傳統節儉型、經濟實惠型、新潮衝動型，還是豪華張揚型等，才能取得實效。
4、行為分析：將顧客分為常客、一般客人、流動散客、新客等，這與火鍋店的火鍋質量、服務水平、顧客的信賴等有關。
四、火鍋市場的定位：
（一）、火鍋市場定位的分析，有著不同的標準：
1、按檔次分：高、中、低檔，或豪華店、風味店、大眾店、自助店等；
2、按功能分：特色火鍋、快餐火鍋、小火鍋、滋補火鍋等；
3、按來源分：川味火鍋、蒙古火鍋、宮廷火鍋、老火鍋等；
4、按經營分：品牌火鍋、餐廳火鍋、自助火鍋、火鍋吧等。
開店前要根據這些標準，結合自身特點，選擇自己的經營品種。
（二）、價格的定位，影響經營的重要因素之一，在其它條件成熟後，價格是決定因素：
1、高低結合法：在開業初期，以高質量火鍋、高水平服務、較低廉的價格迎接顧客。可以很快贏得顧客、樹立形象、開啟局面，實現正常經營。
2、高高結合法：起點高，效益也高。以高質量火鍋、高檔次的環境、高品位的裝修、高水平的服務吸引高層次的顧客。風險大、利潤也大，進入良性迴圈後收益也很大。
3、品牌壟斷法：獨特的鍋品、獨特的配方、專利火鍋產品，可用較高的價格經營火鍋，但品種的風味特色要保持不變。
4、大眾化法：以大眾火鍋品種、大眾化的價格低價供應，以薄利多銷為主。
五、火鍋店的型別：
1、豪華型：
豪華型火鍋店在某一區域均有較高的聲譽，裝修設施齊備，環境優美，在火鍋製作方面十分講究。除了具有一般火鍋店的特點外，其獨特之處為價格較高，高質量的火鍋、高超的服務及就餐環境相統一具備高階的烹調和服務人員，其服務物件以高收入者居多。
豪華型火鍋店具有高價與火鍋成本、服務水平、就餐環境融為一體，火鍋產品與技術高度統一，服務物件穩定與社會形象突出，管理到位、制度完善等特點。
2、大眾型：
大眾型火鍋店是火鍋店中的主力軍，其數量最大。經營品種比較單一，原材料以中低檔為主，風味以當地大多數人可以接受的口味為主。這類火鍋店以自身的特點、規模、檔次、服務的差別，在顧客中各有自己的地位與形象。有自身的獨有特點，價格適中與火鍋成本較低和風味大眾化關係密切，座位率與週轉率較高。
大眾型火鍋店具有價格與大眾化結合，經營方式靈活多樣，服務物件面向大眾消費者、經營管理方法結合自身實際等特點。
3、風味型：
風味型火鍋店是體現獨特的飲食文化，具有濃郁的地方風味、品種比較單一、但影響很大的火鍋店，往往具有一定的代表性，是歷史性、地域性、民族性的綜合反映。此類火鍋品種比較定型，湯滷比較固定，服務有一定特色，風味得到公認。
風味型火鍋店具有佈局與裝修有豐富主題與內涵，顧客能感受到獨特的文化薰陶與情調，吃與樂結合、參與性強，展示某種有特殊意義的活動，氣氛輕鬆和睦等特點。
4、自助型：
自助型火鍋店是將火鍋原料（生料和半成品等）與餐具全部放在火鍋廳的某一區域，由客人自行選用，服務人員較少的火鍋店。此類火鍋除了有著隨意性、自由性的特點外，還擁有較大的選擇性，感到較大的滿足感。
自助型火鍋店具有佈局上實行開放式、以大廳為主，鍋品上以一二個品種為主、口味大眾化為好，價格上採取每人限定金額消費，服務上比較靈活、服務人員較少，顧客的參與性和自我滿足感得到體現，講究原料及菜餚的豐富性、又避免浪費，充分利用空間與顧客的運動性等特點。
六、火鍋店的經營形式：
1、獨立經營：
此類火鍋店的經營一般不受其它餐飲企業的制約，獨立選擇自己的經營品種，一般規模較小、費用較少，利潤不高，資金來源以獨資、入股、貸款為主。這種形式在市場上佔主要地位，其優點有：能根據市場的發展變化做出對經營品種、策略的調整與適應，以滿足消費者的需要；能保持自身的火鍋特色，並按照市場要求調整和創新鍋品；員工關係比較密切，管理比較直接，利於調動積極性。其不足之處為：由於規模較小，經營品種單一，可能會受到大型火鍋企業的衝擊，在市場競爭中禁不起風浪，發展潛力不大。
因此，要採取獨立經營方式開辦火鍋店，必須要有獨特的火鍋品種、較好的口岸、比較充足的資金等。
2、合夥經營：
此類火鍋店是有幾個人分別出資、或分別以技術、裝置、營業場地、資金等聯合開辦火鍋店，進行經營。在經營上一般也不受其它餐飲企業牽制，遇到各種問題，由合夥人一致協商解決。其優點有：在達成經營共識的前提下，解決開店遇到的如資金、技術、經營品種等問題，可以發揮各自優勢，團結互助，形成合力；可以互相制約，彌補不足之處，建立監督機制；與市場聯絡緊密，資訊較多，可以隨時調整經營品種，把握市場動態，緊跟消費者需求。其不足之處為：合夥人容易產生矛盾和糾紛，其中一個合夥人不負責任或脫離合夥關係，經營便容易受到影響，甚至造成直接經濟損失。
因此，要採取合夥經營火鍋店，需要達成共同的經營意識，具有較高的素質，要訂立合夥經營協議書，明確責權利及利潤分配等。
3、特許經營：
特許經營作為一種先進的經營方式，也是現代餐飲業的主要經營形式，其優點和效果均十分明顯。
一個火鍋企業計劃實行特許經營時，具體方法措施包括：多種形式進行連鎖加盟；對火鍋企業的品牌要素進行註冊；成立統一的管理機構；管理規範化；清理淨化市場；開展連鎖配送等。
實行特許加盟時應該注意幾個關鍵問題，其一是找準市場的需求定位；其二是由點到面，全面開花；其三是抓好人力資源。
七、火鍋店的選址：
1、火鍋店選址的區域因素：
在選址之前，必須要選擇一個便於經營和發展的區域，這是選址的前提。在選址時要考慮到經濟發展水平、文化教育影響、市場競爭狀況、規劃位置特點、軟硬體環境是否優越等各方面的因素。
2、火鍋店選址的原則：
第一要確定服務物件。要結合火鍋店的所在位置，確定相應的設施與裝置，然後選定自己的經營檔次，在確定火鍋品種；
第二要貫徹接近原則。也就是說要交通便利、來往方便、便於進入。位於或靠近商業區、經濟區、文化區、開發區等，道路暢通，顧客容易"接近"；
第三要環境配套到位。外部環境要形成氣候，火鍋店其它餐飲要混合經營，如"餐飲一條街"、"火鍋城"等，同時提倡自身綜合配套，多種經營結合，形成規模效益；
第四要科學預測贏利。在開業的前、中要結合各種因素，對一定時期的銷售額與毛利進行分析，預測贏利與效益。
另外，還可以用經驗判斷店址的選擇。
3、火鍋店的選址與佈局：
確定選址原則後，在實施中要結合以下幾點：選擇商業網點集中的地方、人口聚集處、交通便利的地方、具體位置、同行聚集地、特殊口岸。
佈局上也應當考慮以下思路：擴散性、聚集性、競爭性、多行業協調性。
八、火鍋店的名稱與設計：
1、名稱與設計原則：要有識別性、獨創性、整體性。其主要作用包括傳播企業文化
宣傳企業形象、提高競爭力、塑造企業整體形象。
2、名稱設計基本規律：一是字型講究整體效果，好認好讀好記；二是發音響亮有韻味，富於節奏；三是字型本意與寓意結合。
3、名稱設計基本要求：一是與顧客消費層次和火鍋店檔次一致；二是火鍋店名稱的幽默與寓意；三是火鍋店的名稱與風味、物件、習慣相互吻合；四是火鍋店名稱的外延性；五是火鍋店名稱的取法的講究性；六是取名要求簡單明快，不要輕易改動，注意獨創性。
九、火鍋店的裝修：
火鍋店的裝修設計，要從不同的火鍋店實際出發，以建築風格、火鍋檔次、地理位置等因素來衡量，以吸引顧客。總體來說，裝修風格各不相同，但是都應當注意避免以下問題：一是火鍋店結構單調；二是店內空氣混濁潮溼；三是店內桌位間距過小；四是環境空間壓抑；五是缺乏獨創性特色裝飾。
十、人員的管理：
（一）、火鍋店人員的構成：
1、管理人員：包括（總）經理、大堂經理、領班為主要構成人員，上了一定規模和檔次的火鍋企業還包括有總經辦主任、策劃部經理、營銷部經理、財務部經理、後勤部經理等；
2、廚務人員：包括火鍋師長、崗位火鍋師、墩子、小吃、冷菜、荷活、雜工等；
3、服務人員：包括顧客服務員、廚務服務員、保潔員、安保員等。
（二）、火鍋店人員的管理：
1、明確管理幅度，確定管理層次；
2、實行專業分工，以火鍋經營為中心；
3、堅持統一指揮，職權責任相結合；
4、要符合精簡、有效、統一、協調的要求；
5、講究服務技能技巧和服務效率。
十一、火鍋店供應系統的管理：
火鍋供應的管理，主要是火鍋原料與湯滷的管理，而原料的價值是火鍋生產成本中的一項重要組成部分。原材料管理包括原料的採購、驗收、儲存、發放等工作。
1、採購業務管理：
採購業務是火鍋經營業務的始發環節，必須遵循下列基本要求：
1）、品種對路，即必須根據顧客的需求和火鍋製作的需要來確定其品種，以確保火鍋的適銷對路；
2）、質量優良，即必須嚴格把握好產品原料的質量關；
3）、價格合理，火鍋原料具有多樣性和地方性等特點，不同的市場和貨源渠道價格是不一樣的，不同的季節、不同的地區價格也是也不相同。因此，採購人員應該即時瞭解市場行情，降低採購成本，從而降低火鍋店的生產成本；
4）、數量適當，必須堅持勤進快銷，以銷定進的原則，做到暢銷多進、適銷批進、滯銷不進。
5）、到貨及時，火鍋品種具有一定隨機性，每天的生產量和銷售量都難以預測。因此，為了保證火鍋經營的正常進行，原料的採購要隨要隨到，及時供給。
2、儲存業務管理：
1）、保證儲存原料充足、合理。儲存是為火鍋服務的一方面，儲存原料要有足夠的品種和數量，以確保經營的連續性和穩定性。原料的庫儲存備必須保持在能完成一定的接待服務、保持不間斷經營、經濟合理的標準之上；
2）、控制儲存。火鍋的儲存原料不能過多，否則會造成積壓和浪費。因此，火鍋店必須控制儲存的投資，確保合理的儲備定額；
3）、指導原材料的購銷。要在儲存過程中，隨時瞭解原料的消耗情況，並根據實際的情形主動及時地提出採購意見或建議，以補充更新原料，並及時處理庫存的滯留原料。
4）、控制存貨的短缺殘損。其首要任務是保證庫存原料的安全與衛生。
5）、日常保管和養護。應當做好原料分割槽存放、貨位編號，執行食品衛生法、堅持隔離制度，掌握溫度溼度、加強防護保養，搞好清潔衛生、防治微生物侵入和蟲害，建立帳卡、定期盤點這五個方面的工作。
6）、出庫管理。()食品原料出庫管理要切實做好以下工作：一是堅持憑票發貨出庫；二是堅持先入庫的先出、易腐易變質的先出、接近有效期的先出、損壞變質的不出等"三先一不"的原則。
十二、四川火鍋的湯滷：
四川火鍋原湯的調製，決定著火鍋的風味，也是製作火鍋最關鍵的一環。四川火鍋的品種較多，原湯也各有差別，但是最為基本的是紅湯和白湯兩種。
紅湯是典型的四川流行火鍋基礎湯。此湯用途廣泛，四川火鍋大部分品種均用此湯。其具有口感豐富、汁濃味厚、麻辣適口、鮮香回甜的特點。
白湯，也即清湯滷，用途也廣，諸如鴛鴦火鍋、清湯火鍋、滋補火鍋等均用此湯，也是四川火鍋流行的基礎湯之一。其具有鮮味濃郁、湯汁較清、爽口適宜、不燥不膩的特點。
另外冷鍋湯也是近年來出現併火爆的新鍋品之一，如冷鍋魚、燒雞公火鍋、跳跳蛙火鍋等均用此湯。其具有湯料合一、質地細嫩、風味獨特的特點。此類冷鍋湯滷可以保持原料形態和口感，因此非常受歡迎。
要調製好原湯，首先需要了解四川火鍋原湯需要哪些調料。四川火鍋所用的主要調味品有：豆瓣（以郫縣豆瓣為上品）、豆豉、醪糟汁、花椒（以漢源所產為佳）、老薑、大蒜、幹辣椒（以四川產"二金條"為佳品）、精鹽（以自貢產井鹽為佳）、味精、料酒、麻油、胡椒粉、冰糖、山奈、八角、桂皮以及其它五香料等。這些調味品從性質上可分為脂溶性和水溶性兩類。
屬於脂溶性的調料有豆瓣、大蒜、老薑等。使用這些調料時，必須先用油煸炒，油量要超過味料，火力不能太大，煸炒時間應稍微長一些，才能使味道充分析出。
屬於水溶性的調料有料酒、冰糖、醪糟汁、精鹽、味精等，必須加入湯中才能出味。
此外，具有揮發性的一些調料如花椒、辣椒、料酒等，受熱時間不能過長，也不能過短，過長揮發過度，味感減弱，過短味感不夠。
目前，一些新的調味品如咖哩粉、芥末醬、孜然粉等也適用於火鍋調味。
有些調味品如老薑、大蒜、幹辣椒等，在使用前必須進行刀工處理。
四川火鍋使用的食油，主要有牛油、豬油、菜油和麻油四種。牛油可增加滷汁中的香味，保持原湯的溫度，增加用料的色澤；豬油除增加原湯香味外，可減弱用料的腥味、異味；菜油作煸炒原料和蘸味之用；麻油較少用於湯汁，多用於味碟。此外，還有辣椒油、蠔油、混合油、雞油等，也都是為了增加火鍋的香味和風味。
市場營銷策劃 篇7
前 言
隨著人們生活水平的不斷提高，以及快節奏的生活方式，使消費者以“綠色、健康、簡便”為購買紙類用品的標準。而xxx這一紙類用品滿足了廣大消費者的需求，它不緊手感軟、細膩，而且攜帶出門方便。如今深受廣大消費者的青睞，特別是女性消費者的喜愛。
(一)策劃目的
通過對產品的市場調查分析，以提高xxx紙類用品在長三角的市場佔有率為主要目的做了一系列營銷策劃。
(二)市場分析
1、產品分析
浙江森林紙業有限公司擁有大批執著的富有創意的專業人才和營銷隊伍，通過進行了慎密的市場調查和產品定位，歷來的新產品都能滿足廣大消費者的需求，xxx以採用100%進口原生木漿為原材料，經過450攝氏度的高溫瞬間消毒殺菌，紙質產品手感柔軟、細膩、潔白、不掉紙屑，不含熒光劑，不含化學有害物質樹立了質量的信譽。
A、質量：以“綠色、健康、簡便”為宗旨，“xxx”系列產品榮獲國家質量技術檢驗檢疫總局“國家免檢產品”稱號，用實際行動證明了產品的質量。
B、包裝：在包裝上，它採用了多樣式的圖案，如漫畫、卡通、幾米系列、唐詩系列、中國畫系列等。在視覺上給人一種享受，很有吸引力。
C、香味：在香味上，可以根據個人的喜好選擇適合自己香味的紙巾，如冰茶香、玉蘭香、薰衣草味等。
D、價格：在價格上，“xxx”還是處於中檔，相對於市場上那些雜牌產品可能高些，但相對而言還是不錯的。
2、銷售環境分析
現在的紙類用品各色各樣，比如對學校的學生來講，增大了在校學生的選擇。在校生是紙巾的重要消費群體，就我們學校而言，大多數人的大部分時間都是在上課、運動、逛街。尤其是夏天，學生們對紙巾的需求量是大大提升。
3、消費者分析
21世紀的人都比較前衛，對紙巾的選擇是根據自己的喜好，但他們也同時在追求“綠色、健康、簡便”的紙類用品，以下是通過對學生們每個月消費紙巾的調查分析，如下圖所示資料：
由上圖我們可以看出購買15包以上女性佔的比率較高，在10包以下男性佔的比率較高;因此我們可以根據每個人的需要生產出更具獨特的“xxx”紙巾。
(三)市場機會與問題分析
1、產品目前存在的問題
A、產品的香味過重
B、價格定位
C、款式不新穎
D、存在“冒牌貨”
2、市場機率
A、售後服務
B、注重顧客的反饋
3、產品優劣勢分析
優勢分析：
A、純木漿生產：純木漿生產的產品一般白度好，皺皮細膩，摸起來手感好，不掉毛，溫強度也好
B、不含化學有害物質：不含熒光劑，堅持高科技高質量的策略，做到安全。
C、包裝：包裝上才用多樣式圖案，給人帶來了視覺上的衝擊力、吸引力。
D、名稱：“xx”用綠色環保的概念進行品牌化推廣，是作為中國人都應有這中概念，做到“實時想環保，實時做環保。”
E、品種：大盤紙、檫手紙、捲紙、面巾紙、手帕紙等
劣勢分析：
A、人們不能全面理解它
B、有些紙巾的香味太重，有少部分的人可能會過敏
(四)根據上述產品存在的問題，提出瞭解決的策略
1、價格、香味
A、價格：在價格上差不多每個地方都統一的價格，而在我們學校相對降低一些。
B、香味：既然有人不喜歡濃的香味，就根據他們需要製造一些清淡香味的紙巾。
2、產品定位
A、運動後學生
B、聚餐的學生
C、逛街的學生
(五)行動方案
1、銷售活動時間安排：
2、促銷方式：
A、人員促銷
B、抽獎促銷
C、產品宣傳晚會，如有獎問答
(六)廣告策劃
我們推廣的目標市場是，那麼我們就要對這個環境的特點選用合適的廣告策略和使用盡可能少的廣告費用。
1、廣告方式
A、廣告貼放：在學校的小賣部門口貼上“cc“紙巾的海報或放一個廣告牌。
B、網頁廣告：大多數的人有空的時候都會到校院網咖，那我們就可以聯合學校的學網、校網等擁有大量學生群體的網站進行大規模的網上宣傳及在相關學校學生論壇中宣傳。
C、媒體廣播：在學校裡面我們週一至週五都有廣播，無論我們在哪裡都能聽到，所以我們可以在中午的廣播時間裡空出一小段時間來發布一些針對性的公益廣告。
D、促銷地點：學校星期六、星期日的時候很多同學都要去打球、逛街、聚餐等。必然要經過操場、禮堂、籃球場，因此我們可以好好利用這三個月在做促銷，這樣既可以豐富大家的生活，也會讓“cc”在我們的學校銷售量增加。同時我們會請“xxx”公司內部人員講解一些如何選購放心紙巾的知識，如選擇企業、品牌、包裝、生產材料、顏色等。
2、售後服務
有些同學怕買到的“xx”是劣質的產品，我們就設立一個售後服務臺，根據他們反饋的情況結合我們調查的事實給予賠償，做到“假一賠十”。
3、廣告目標
希望“xx”紙巾在林校銷售量大大增加
4、費用預算
海報費：元
網頁費：元
促銷費：元
每月聘用學生費：元(每月兩人按天數算35元)
每月廣播費用：元
市場營銷策劃 篇8
一、活動背景：
任何一個企業無論實力如何雄厚，也不能滿足整個市場的需求，隨著市場競爭的日益殘酷性，市場推廣在當今企業有著舉足輕重的地位。如何把自有的產品推向市場，爭取市場已經是每個企業迫在眉捷的問題。今天的企業處於資訊時代，網際網路、聲訊媒體、印刷媒體，戶外展示等傳播著巨量的商業資訊。一個完整的市場推廣策劃方案可以大大提高企業面對市場強大的競爭。
二、活動內容
1、活動形式：以班級為單位參與活動，每班派出兩名代表參加
2、活動物件：大一、大二市場營銷專業學生
3、由各班派出兩個小組參與活動
4、每組上交一份產品市場推廣策劃方案（列印稿）
5、每組按照抽籤的順序上臺闡述策劃方案()
6、最終由專業教師對各組策劃方案進行評比
三、活動流程：
1、主持人宣佈比賽開始
2、各代表隊按抽籤順序輪流展示各自的營銷方案
3、現場活動（一）朗誦
4、現場活動（二）趣味問答
5、評委進行評比
6、主持人公佈比賽結果
7、頒獎
8、結束辭
四、評分標準：
1、現場闡述（60%）
a、選手語言表達能力
b、選手氣質形象著裝
2、策劃方案（40%）
a、方案內容(包括方案的可實施性以及具有的市場前景)
b、方案創新
五、活動意義：
隨著市場競爭的重要性，如何讓我們的學生正確面對市場的競爭、如何適應市場的變化、如何爭取做一個有遠見的企業工作者，我們特舉辦此次活動。讓市場就在我們身邊，競爭就在我們眼前，更好的讓我們的營銷專業的學生體驗真實的社會。
市場營銷策劃 篇9
摘要：本文通過分析，指出我國商品房市場營銷策劃的幾種問題所在，有針對性地提出建議，具體分析了營銷策劃模式，最後提出自己的見解。
關鍵詞：商品房 市場營銷策劃 模式
1 我國商品房營銷策劃現狀存在問題。
1.1 忽視全程營銷，過分注重企業收益
在我國房地產市場上，很多房地產專案的品質不高，房地產公司只注重經濟效益，粗製濫造，偷工減料，不能保證房子建築質量，房屋設計不合理，尤其後續服務不到位，房地產開發商欺騙客戶等行為嚴重損毀了自己的信譽。最主要的是開發
商蓋完房子再找客戶，不考慮廣大消費者的實際需要，從不做充分的市場調查和完善的售後服務，把房子賣完掙了錢了事。
1.2 熱衷於炒作概念，忽略客戶真正需求
隨著房地產市場的發展，地理位置差的地塊和郊區的地塊開始熱起來，“概念炒作”、“包裝地產”開始出現，炒作地產是一種很嚴重的投機心態，只是追求表面熱鬧，知名度有一定提高，無益於提高內在素質，將會引發不少營銷後遺症，成為行業公害。事實上，客戶看重的不是炒作得是不是熱鬧，而是著重房屋質量好、產品物超所值、合同信譽好、物業管理到位。
1.3 過度依靠大量廣告，效果較差並且營銷成本高
由於房地產市場競爭的很激烈，很多開發商熱衷於密集廣告，通過短期鋪天蓋地的宣傳達到快速賣房，為此投入大量廣告資金。但是，廣告宣傳不是決定性因素，專案本身質量、環境、交通、設計等因素才是客戶決定購買與否的主要因素。
2 商品房營銷策劃的對策
2.1 加強市場調研，洞察客戶實際需求
通過專業市場調查，研究分析出客戶群的真正需求，體現房地產專案每一個附加的功能，如：①專案自然環境，在專案中重視搞綠化，這樣就形成了綠色專案、宜居生活區的概念；②教育，通過與有名的國小、國中、高中等教育機構合作，把人們關心對子女教育的興趣變成購買動力；③專案整體視覺效果，即對整體形象的設計，專案銷售過程中注重對整體形象的宣傳、推廣，但“為環境而環境”可能會造成建築與維護費用很高，就失去了實際的作用；④專案中居住地水資源問題，有水才能適合居住，才能更好引起客戶購買慾望；⑤樓宇管理數字化，在物業管理各個方面使用計算機智慧數字化管理，提高效率和管理水平；⑥建築設計風格，用建築設計藝術吸引客戶的興趣，並以世界其它經典建築設計風格進行模仿和比較，突出自己的特點；⑦聚會娛樂場所，如果用聚會娛樂場所的大小、層次、功能提高客戶購買慾望，但之後的運營的高額費用可能成為開發商的一個負擔；⑧物業管理公司的選擇，委託一家有名的物業管理公司管理，或提高物業管理各項服務的層次標準，增加服務專案，以此促進銷售；⑨城市四周邊緣，即以城市四周自然環境優美、空氣新鮮等形成專案特色，但是，對住宅專案而言，居住環境配套性的缺失往往成為硬傷。隨著客戶理性程度的增加以及購房目的的轉移，還是要求實實在在、紮紮實實的做好樓盤本身的開發。
一個成功的開發商，要重視客戶的喜好和需求，根據客戶的需求進行鍼對性的、滿足性的開發，這是一個根本性的問題。如何才是一個好專案呢？要在以下幾個方面做好：專案配套設施；地理位置；整體環境；佈局合理、戶型設計；專案物業管理。
2.2 明確目標市場
房地產開發商在開發之前進行專案前期調查，然後通過科學分析，確定專案的目標市場，定位目標客戶群，把握目標客戶群體特點，結合營銷策略，提出開發基本思路，協助訂立符合市場需求和投資回報的開發方案，專案規劃理念，最後形成專案定位。具體包括：專案整體市場定位；目標客戶人群定位；專案開發整體規劃建議（專案交通道路規劃建議、戶型佈局設計建議、建築整體風格建議、建築外立面設計建議、專案園林景觀規劃建議、社群配套設施建議、樓宇智慧配套建議、房屋裝修標準建議、使用裝飾材料建議、專案物業管理建議）。
首先：確定專案本身特色。包括對樓盤的整體設計和專案宜居環境的確立，在設計上突出表現樓盤的整體特色形象。在專案宜居環境上要體現出樓盤如何位置優越，交通便利，生活配套設施齊全等。
其次：調查目標客戶群並藉助科學方法進行分析。掌握同一城市裡同一時期內各樓盤的開發情況，根據不同專案的不同開發理念，地理位置，銷售價格等確立影響自己樓盤銷售的對手，建立全方位跟蹤調查對手的檔案系統，及時掌握競爭對手的銷售手段和銷售情況等，進行分析，根據自己樓盤特點，不斷地調整完善並最終確立自己的營銷戰術方案。
2.3 創立名牌，培養忠誠客戶群
房地產市場發展到今天，開發商應認真考慮如何為自己的專案乃至企業建立自己的品牌形象，並藉助品牌影響提高產品附加價值、增大市場競爭力，爭取獲得更多的市場份額，促使客戶成為自己品牌的忠實客戶。通過對地產專案的整體包裝，以合適的形象營銷向客戶傳達良好的企業品牌形象。企業形象設計內容：專案周邊環境包裝、建築施工及專案小區內部環境包裝、物業管理包裝、營銷部包裝、廣告策劃以及企業形象包裝等。通過形象設計及包裝，打造良好的企業聲譽、過硬的建築工程質量、完善的專案物業管理形象，從而確立一流的市場專案形象、做好名牌塑造的堅實基礎。在使客戶滿意、保證客戶利益的前提下通過正當的經營活動得到合理利潤。
3 全程營銷策劃理論
“全程策劃理論”概念就是以專案市場營銷為主線，以“滿足客戶需求，提供有效供給”為目的，將專案市場調查、專案市場分析、專案整體設計、專案規劃佈局、專案建築設計、建築工程控制、營銷推廣、售後服務有機地結合起來，進行“全過程”策劃。潘彤先生以房地產全程營銷策劃理論為指導，總結出自己的STP模式。潘彤先生認為買房客戶有三個特點：需求多樣；需求多變；需求可引導。針對這些特點，STP模式分為市場調查分類、確定提供什么樣的產品及市場定位三個步驟，來體現客戶的未來期望、客戶現實生活中的需要、同行房地產公司的競爭情況。在整個房地產操盤過程中，一開始就引入營銷思想，考慮到以後如何售房，然後制訂出開發全程營銷策劃方案。
4 營銷策劃模式要不斷創新
房地產營銷是一門新興的學科，既與傳統營銷有一脈相承之處，又有自己的時代特點，必須有針對性地進行創新，必須考慮充滿時代消費色彩的購房因素（生態環境、教育醫療環境、投資炒作因素等），推出適合時代潮流的新的房地產營銷方式，才能在房地產大市場中站穩腳跟，穩定快速發展。
以下因素對創新營銷模式有很大影響。第一，房地產企業開發前各項調查工作。這是關係到專案成敗的關鍵一步。需要對國內外巨集觀經濟情況與政府有關政策變化、房地產有關法律法規以及國家的整體金融環境、國家和地方政府住房制度的改革動向等等做詳細調查並藉助科學方法進行分析。第二，突出產品策略為所有營銷活動重心。由於房地產商品的特殊性，商品必須要適合客戶的興趣，合理選擇建築材料，專案後期物業管理要好，讓業主沒有後顧之憂。第三，分析房地產開發公司開發專案之間有什么不同，突出本專案的地產特點、品牌信譽和管理優勢，提高地產本身價值和附加價值，形成整體競爭優勢。第四，合理利用產品價格策略。房地產企業開發的地產定價一定要符合客戶的認同價位和經濟能力，定價過高和經濟承受不起都會造成有價無市，叫好不叫座的尷尬局面，同時定價還要兼顧自己的成本及利潤，賠本的買賣不能做。第五，增加銷售渠道，提高銷售量。在買方市場環境下，房地產公司應轉變觀念，由坐商變行商。
目前，全國各地的房地產經過多年發展，房地產市場已發生變化，賣方市場變成買方市場，所以，各大開發商要加強營銷策略模式的創新，才能贏得競爭。
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