淺談移民澳洲如何投資帶地別墅專案

筆者聽到最頻繁的問題一是：

買哪裡好?，

二是：買House還是unit?

從這兩個問題可以看出，提問者是很認真的思考過，並對房市有所瞭解。

筆者對該兩個問題是反問：請問您有多少銀子?或：您準備投入多少資金?

這麼回答似乎很不禮貌，不回答別人的問題也就算了，還反問人家的財務隱私，有些人會認為是不是動機不純?

筆者的反問自有道理，真正幫助提問者解疑答惑的回答必須根據每個人的實際情況，而每個買房者的情況卻是千差萬別的，這裡包括財務情況、個人喜好、現實狀況等。

現實狀況包括如：結婚與否?有無子女?孩子多大?父母同住?特別要求?

比如從投資角度來說，獨立屋和公寓房之間差異有很多，其自然屬性，資金投入，回報和增長模式都不同，每一位投資者要根據自己的實際需要和能力來選擇。

今天本文主要探討如何投資市面上非常流行的帶地別墅專案House Land Package

House Land Package是什麼

House Land Package(下文簡稱 HL)的概念有兩種。

一種是買家直接去土地開發商處買地，拿到地後自行尋找Builder,Builder根據客戶情況提出一個建設方案再行建造。

另一種，是一次性和銷售方拿連地帶房的打包服務，但是土地與房屋的合同分開單獨簽署。

對於大多數買家來說，蓋房子涉及到規劃批准，設計，建造批准，建造，施工等多個方面，過於複雜，所以銷售方會提供打包服務來方便買家。

買家可以選擇好心儀的地塊，然後根據銷售方提出的建造方案進行參考提議直至達成一致。

土地分為兩種，一種是帶title的，開發商已經開發好了相應的基礎設施，地塊已經劃分，馬路已通，下水管道等市政都已鋪設完畢。

這種地通常會較貴，但買家可以對土地甚至這片區域都有親身考察的可能。

另一種是untitle的地，表示這片地還未開發，不過開發計劃已經遞交政府審批，所以合同中會有一項title設立的預測時間。

這個時間最長可達3年，但3-6個月比較主流。

土地交付之後，就需要支付土地餘款，也就是說這時開始買家就要還土地貸款的利息了。

但由於節省了印花稅，又可以拿到更加定製化的房子，許多買家也寧願選擇這種方式。

房子建造工程要分五個stage：

Slab(打地基，佔全部工程款的25%)

Frame(立架構，佔全部工程款的20%)

Locking up(安裝各種設施，佔全部工程款的25%)

Fitting(裝修，佔全部工程款的20%)

Finish(完工，佔全部工程款的10%)

每一個stage完成後builder就會發給買家一個invoice，買家就要去驗收，驗收合格後就可以通知銀行去付清這部份的工程款了。

這個過程對買家來講是一個考驗，因為大多數人對蓋房子都是外行，但是每一個stage都請專業的inspector去驗收的話開銷又很大。

很多買家會委託信得過的專業人士或機構幫忙監管，可以省下許多麻煩。

購買HL的好處有哪些

1. 節省大量的印花稅。

買地再選房僅按土地價值來交印花稅，不徵收房屋部分價值的印花稅;而買一樣總價位的現房是按總價來交印花稅。

舉例土地買進價是30萬澳元，房屋造價30萬澳元，那麼先買地再造房需要交的印花稅是$8990，而直接買60萬的`現房最終要交的印花稅是$22490(投資名義購買可免5千塊印花稅)。

2. 自己選地造房可靈活選擇自己心儀的戶型及裝修標準，而購買現房往往是開發商直接給業主定好交房戶型及標準。

3.可靈活跟建築商確認造房開始時間及交房時間。

4. 資金準備時間比較充裕。

可分期交房款，購買現房則需要馬上付全款。

購買HL需要注意哪些方面

1. 選擇你所心儀的區域，地段，地塊，朝向，附近配套設施的規劃。

HL往往是成片開發，以住宅區的形式呈現。如果用來投資，則要同購買其它物業一樣考慮其發展潛力。

目前澳洲悉尼西北和西南正值高速發展的階段，政府引導下許多公共設施日趨完善，也會吸引大量的居民來此，是值得考慮的區域之一。

2. 如果自住，要選擇適合自己未來5-10年的戶型，考慮到家庭成員結構的變化。

由此，也要了解清楚戶型結構是否還可以進行調整，可以如何調整。因為通常結構是經過政府稽核的，通常不可以大幅度更改。

3. 要仔細核對裝修細節甚至建築用材的清單。

如果參觀過建築商的樣板房，要問清自己的房子和樣板房用材有何不同。通常材料的不同選擇會帶來不小的價格差距。

購買HL的具體付款流程

1. 首先買家籤土地合同時需要支付土地價格的10%,籤建築合同時需要支付建築價格的5%作為首付款。

2. 到土地交割時，買家需要支付剩下土地價格的90%(含貸款部分)。

3. 土地交割後，建築商收到政府的建築許可(Building Permit)後開始動工建房，整個建築過程分為五個階段來完成，

即：地基，框架，封頂，裝修和完工階段。

土地交割後付款方式如下：

1.買家首先支付5%的定金。

2.房屋地基做好後，買家需要支付建築價格的20%給建築商。

3.框架做好後，買家需要支付建築價格的25% .

4.封頂做好後，買家需要支付建築價格的20% .

5.裝修完工後，買家需要支付建築價格的20% .

6.完工交房時，買家需要支付建築價格的10%.

需要注意的是：買家只需支付20%首付，剩餘80%可向銀行貸款，每筆費用都在買家核查了施工進度後由銀行直接撥給建築商。

去哪裡投資HL ?

和公寓類似，投資house應該遵循8大要素

1. 政府規劃(20分)：新的鐵路、公路、橋樑、購物中心、學校、政府規劃的大型專案和工程、衛星城等

2. 就業機會(20分)：知識經濟區、新建購物中心、醫院、公司總部、規劃建設中的商業寫字樓等

3. 房屋供給(20分)：供給長期短缺不足、經常出現一房難求的現象等

4. 人口增長(20分)：增長率高、增長數量穩步、收入穩定提高、高收入人群比例大等

5. 交通設施(10分)：近火車站，近公共汽車站，近碼頭等

6. 公共設施(10分)：購物中心、學校、銀行、醫院、公園、圖書館、娛樂設施等